新政下的深圳旧改 掩盖在繁华背后的博弈

　　  《深圳市城市更新办法》中明确规定，拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，补缴地价即可。政府在实际的规划中也会考虑区域的发展重点，进行用地性质的改变。

　　  例如，改造前城中村用地非住宅性质，如果周边以住宅为主，那么改造后为住宅性质用地可能性非常高;改造前为工业用地，但是周边工业和商业为主，那么转为商业用途，做公寓产品可能性很大。如赛格日立工业区旧改项目，在完成改造后打造的深业上城，主要是公寓产品。

　　  由此可以看出，在用地性质的谈判上，只要是基于现状进行的合理的转性诉求，政府的接受度是比较高的。

　　  3)容积率：房企旧改利润的重要支撑

　　  企业之所以能在深圳旧改中盈利，和容积率有很大关系：容积率越高，可售建筑面积越大，在多数城市，无论是招拍挂还是旧改获取的地块容积率总体均偏低(通常在4以下)，而深圳旧改能在容积率上给到企业支持。

　　  深圳政府会根据确定的指引，参考地块规划面积、区位、道路等各种因素，再基于基准容积率进行未来容积率计算，根据区域和用途的不同有很大差异。在核心地段，又有配套支撑的话，商业用地容积率可以达到10甚至更高;居住用地相对低一些，比较核心位置在4-5，非区域中心在4以下，但总体没有固定标准。

　　  容积率最终的确定综合了各种因素。如：某区域急需改造，但规划条件并不支撑高容积率，这种情况下政府就会在编制审批过程中相对平衡，最后可能容积率不高，但是移交政府的地也不多。总体来说，政府有基本确认的规则，但会根据个案情况作出不同判断。

　　  4)公建配套：旧改中企业的必要付出

　　  公建配套的移交是深圳旧改中的重要环节，是政府争取公共利益的重要途径。

　　  在公建配套的移交上，《深圳市城市更新办法实施细则》规定：城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。这一块主要有三类情况：

　　  情况1：将差额土地交还政府。这部分土地的用途已明确规定，且不算指标，不计入容积率，建设成本则由政府承担。对企业而言，成本主要体现在拆迁方面，政府则在开发量中已予以考虑。政府提供的开发量按照实际拆迁范围而不是批准面积核算。

　　  情况2：负责代建配建保障性用房或创新人才用房，政府根据成本并参考合理利润进行回购。

　　  情况3：开发商直接建设垃圾转运站或者体育活动场所等小型公共设施。成本由企业承担，但数额相对较小。

　　  3、拆迁谈判：成本高，难度大，法律支持弱

　　  盈利：土地价格低廉，时间周期加大成本

　　  除了拆迁补偿外，企业参与旧改的利润情况还受到地价、时间周期、土地增值税的影响。当前深圳旧改土地的出让价格并不算高，但时间周期和土地增值税的对企业利润的影响较大。

　　  1、地价低，为房企盈利带来空间

　　  深圳对于土地出让价格的要求并不高，主要的支付方式以补缴为主，根据项目的容积率或者具体情况进行相应的补缴，以一定比例的基准地价计算，或以基准地价计算，但无论采用哪种方式，旧改所需的费用支出相比招拍挂市场要低很多。以2013版深圳市各区基准地价来看，除了福田、罗湖两区部分的商业用地基准地价较高，普遍的地价水平在4000元/平方米以下。

　　  当 前一线城市的地价不断走高，土地资源更为稀缺的深圳如有宅地拍卖，极易遭遇“哄抢“。例如，2014年10月龙光以46.8亿夺得深土交告〔2014〕 20号龙华A802-0305地块，成交楼板价达25094元/平方米，溢价率85.34%。而旧改拿地的优势在此时体现的尤为明显。

　　  从财务数据来看，主做旧改的房企，盈利能力也确实强于做房地产开发的房企。以深控为例，2012年以来企业的毛利持续上升，毛利率水平则基本在35%左右，尽管2014年毛利率略有下滑，但2015年上半年又回升至34%。

　　  表6：深圳控股2012-1H2015收入及毛利(亿)