新政下的深圳旧改 掩盖在繁华背后的博弈

　　  具体的操作上，一般为企业对于某城中村或工业区有改造意向，主动和该旧改主体进行接洽谈判，在获得占建筑物总面积三分之二以上，且占总人数三分之二以上权利主体同意进行城市更新后，即可展开城市更新单元申报。

　　  城中村因为涉及分散的权利主体，存在一定旧改难度，但是由于大多是农村集体经济模式，旧改征得原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意即可，效果要好 很多。而工业区的改造相对较为容易，因为往往工业区的权利主体较为单一，谈判的难度大大降低。如深圳控股在深圳的土地储备有180万平方米的计容面积，其中旧改占到130万平方米，主要来自于企业大量自有工业区项目的旧改。

　　  2)无单一权利主体政府亦难以推进

　　  旧住宅区与城中村及工业区改造不同，既没有城中村的原农村集体经济组织，也非单一权利主体，谈判过程中诉求无法统一，推进困难重重。此外，开发商为争抢小区 影响业主的事件也层出不穷。例如，在前期征询阶段，多家开发商介入同一个小区，轮番上门询问，影响业主的正常生活。为此，个别项目甚至受到上访压力。

　　  为避免上述情况的出现，2012年《深圳市城市更新办法实施细则》明确对老旧住宅区改造作出规定：以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区政府组织开展现状 调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门申报。尽管政府亲自操刀旧住宅区改造，但是实际的情况也并不理想，而且政府推 动意愿也明显减弱，至今再无旧住宅区改造纳入城市更新计划。

　　  2、规划：政府与企业的谈判，是深圳旧改关键步骤

　　  规划指标的谈判是企业与政府博弈的过程，也是深圳旧改的最大亮点所在。这一块谈判效果将直接影响企业的总体的利润情况，如何取得更多的主动权是企业的目标。这其中主要的几项分别是用地性质、容积率及需移交的公建配套。

　　  1)总体原则：寻求政企利益平衡点

　　  深圳城市更新单元规划的制定，总体上必须符合全市城市总体规划和土地利用总体规划，然后以全市城市更新专项规划指导为依据，最终利用法定图则对规划片区的土地利用性质、开发强度，以及公共配套设施、道路交通、市政设施、城市设计等方面作出限制。

　　  从企业的角度看，核心诉求为寻求经济效益;从政府的角度看，核心诉求在于通过城市更新推动城市发展以及为公众争取更多公共利益。《深 圳市城市更新办法实施细则》中也提出，城市更新单元规划的制定应当优先保障城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。在实际操作中，为平衡企业和公共利益，法定图则成为政府重要工具，如果项目测算下来的利润情况较高，政府可通过增加配套公共设施等手段，增加公共福利。

　　  围绕地块具体规划，政府和企业进行谈判和博弈，最终达成“双赢”：即确保企业在项目中的利润率，也谋求了公众利益最大化，旧改工作也因此得到了推进。

　　  2)用地性质：根据规划需要土地可转性

　　  在全国大多数城市，土地性质转成住宅或商住等性质的难度大，但深圳城市更新对于用地性质的管理较为灵活，通过旧改实现用地性质转变大有可能。