新政下的深圳旧改 掩盖在繁华背后的博弈

　　  2、周期长，考验房企资金成本

　　  旧改项目利润空间虽大，但企业实际却存在一定的实施难度。2008年至2015年11月，深圳市规划和国土资源委员会网站公布的城市更新单元计划共425个(不含《2015年深圳市城市更新单元计划第四批计划》(草案)，剔除调出城市更新计划的)，但是实际的实施率在20%左右。

　　  由此可见，看似是“肥肉”的旧改，实际操作的难度难以预计，主要体现在时间成本上。招拍挂拿地的开盘周期通常在1年以下，2年已偏长;旧改的一般周期在3-4年(从纳入城市更新计划到开盘销售)，时间长的可达7、8年，部分如华润大冲村、鹿丹村等旧改项目甚至超过10年。

　　  2005 年，大冲村旧改规划编制完成，华润正式介入，直至2009年初，补偿方案才获股东代表大会通过，华润仅补偿谈判就花了4年多时间。随后，拆迁又耗费了约4 年时间，最后10余户甚至通过提请司法强拆才完成，最终2014年才正式销售，总共耗费长达10年。鹿丹村的情况更严重：2000年深圳市决定推动鹿丹村 改造，尽管该项目一直是政府主导，但2013年才完成补偿方案，2015年初，该旧改项目地块正式通过招拍挂被中海地产取得，历时长达15年。

　　  当 然，也有推动较快的项目，如深圳控股的观澜旧村项目，2010年纳入城市更新计划，如今已在销售中。旧住宅小区中推进较快的为深业旗下沙河鹤塘小 区，2010年被纳入城市更新计划，到2014年已完成项目实施主体确认，预计2017年就可入市，属于旧住宅小区中速度较快的了。

　　  旧改周期拉长带来最大的问题，是先期投入的都成为沉淀资金，容易陷入进退维谷的状态。尤其若在拆迁过程中遇阻，补偿款投入的成本会不断增加。企业使用的若非自有资金，财务成本也会不断增加，蚕食利润。

　　  目前积极参与旧改的房企融资成本普遍较低。以2015年中期企业公布情况来看，华润置地的融资成本仅4.37%，深控的融资成本在5.5%，保利置业为6.7%。低成本资金对这些企业参与旧改起到了很好地支持作用。

　　  3、补贴少，仅有评估地价折扣

　　  深圳当前对参与旧改的房企并没有太多政策性资金支持，仅有“评估地价后可实行85折“一个优惠，最早执行这一标准为深业上城项目。当然还有些普适性的优惠，如地价可分期支付，减轻企业的财务压力。此外，由于拆迁等工作进行时房企并未取得土地使用权，不能正常申请开发贷款，主要依靠银行的创新服务进行资金支持。

　　  高利润同时也将使企业缴付较高的土地增值税。深圳旧改的拿地价格其实相当低，如果拆迁成本和资金成本并未付出太多，企业可能将承担相对高昂的土地增值税，尤其毛利超过50%的项目按照累进税率交的更多。