商业地产竞争激烈度远胜住宅 绿地发行国内房企最大REITs

　　一则绿地发REITs的消息，引发了关于商业地产进入肉搏巷战时期的话题。

　　绿地近日期披露，公司将国内19家酒店打包后，拟通过REITs形式在新加坡主板上市。在绿地试水之前，去年万科曾联手金融公司发起了鹏华前海基金，而万科看准的也是商业地产资产证券化的巨大空间。

　　上海信韬商业投资管理有限公司董事长潘韬表示，到2014年中国商业地产规模已高达2万亿元，并且每年还在新增4500个购物中心的背景，商业地产竞争的激烈度远高于住宅。“除了投资、开发运营等能力，开发商之间比拼的不仅是谁能拿到期限更长、更稳定的资金，还有谁的资金更便宜。握有更多的金融工具，谁胜出的可能性就更大。”潘韬说。

　　越秀集团董事长张招兴认为，REITs对稳定房地产和金融市场将起到重要作用。但在国内还面临信托登记、分红限制、信息披露、破产隔离等诸多立法缺失，REITs在国内的出台，仍需要对诸多问题进行相关的顶层设计。

　　绿地万科试水REITs

　　近日绿地控股(600606.SH)披露，公司计划将旗下19家酒店进行打包后上市，其形式并非将这些资产剥离重组后上市，而是通过房地产信托投资基金(REITs)的形式上市。但绿地REITs上市的地点不是在A股和港股，而是在新加坡。

　　据了解，绿地已与荣耀基金旗下Amare投资管理集团签署协议，通过设立酒店投资信托后在新加坡证交所主板上市。该酒店业投资信托计划将收购在国内的19家酒店物业，总规模约210亿元人民币。

　　在这份资产包里，首批投资组合将包括位于上海、南京、济南、西安、郑州、扬州的六家酒店。绿地在信托中将认购30%的份额，并且以适当的方式继续参与对酒店的管理。

　　“如果试水成功，这将是中国房企目前发行的规模最大REITs。”绿地方面表示，首批投资组合成功后，该REITs今后仍有继续收购绿地在其他国家酒店物业的计划。

　　绿地首次试水商业项目证券化之前，万科已经尝试以准REITs的形式将项目股权转让给投资基金。

　　去年六月，鹏华前海万科投资基金获证监会批准后，以个案试点的形式登陆深交挂牌交易。这支被称为国内第一只公募准REITs的产品，以不高于基金总资产50%的比例投资万科前海企业公馆写字楼项目的股权，进而获得该商办项目稳定的租金收益。

　　其实在万科试水之前，国内第一支真正的REITs，是由越秀房地产信托(以下简称越秀房产基金)在十一年前发起的。

　　2005年年底越秀房产基金在香港联交所挂牌交易。当时该REITs投资的物业包括在广州的维多利广场、越秀新都会和白马大厦，之后又先后收购了广州国际金融中心，并在去年收购了上海浦东的宏嘉大厦。

　　记者了解到，去年该基金所持物业仅租金部分的收入已超过17亿元;而在过去的十年里，该房产基金的资产规模则从45亿元猛增至目前的293亿元。

　　“我们会继续在北京、上海等城市寻找新的投资机会，收购优质的商办物业。”越秀基金行政总裁林德良此前在接受记者采访时表示，中国商业地产金融化才刚刚起步，未来商业地产基金在资产管理领域的空间才打刚刚打开。

　　房企持有商业项目成本过高

　　在投资界人士看来，中国的商业地产和住宅市场一样，都进入了下半场。而商业地产下半场竞争的激烈程度，远远高于住宅市场。

　　据瑞威资本披露的数据，中国商业地产投资额和购物中心数量呈现了不断上升的趋势。从2014年开始，中国每年新开的购物中心在450到500个，去年中国购物中心的总数已达到4500个。而在2014年，中国商业地产的规模已经高达2万亿元，这一数据意味着全球每年商业地产投资总额的50%都在中国。

　　另据中国银行发布的一份报告，在中国五十个新兴二三城市中，在未来的十年里，除去目前已有的存量项目，这些城市已经确认将要投放的商业面积超过了1.2亿平方米。

　　在上海信韬商业投资管理有限公司董事长潘韬看来，中国商业地产正进入贴身肉博巷战的阶段。从整体市场来看，商业地产的去库存压力，远大于住宅。

　　“我曾看过一个夸张的例子，在一个三线城市方圆五公里之内有五个购物中心，而且这些购物中心的总面积都超过了30万平方米。另以武汉为例，2013年武汉城市综合体的总量还在1000多万平方米，但去年的规模已经超过2000多万平方米。未来还有几十个购物中心同时开业，并且仍有几十个购物中心同时在建。”潘韬表示。

　　瑞威资本CEO朱军指出，由于部分三四线城市商业地产供求失衡严重，加之这些城市消费力提升的速度远远低于商业项目的开发速度和开发量，不少城市的商业地产已处于红海阶段。

　　潘韬认为，影响商业地产投资能否成功主要看两端：前端的投资定位和后端的资金和运营管理。而资金成本的高低，以及企业是否拥有更多的金融工具，对行业有非常关键的影响。

　　“目前中国商业地产的平均回报率不足5%，当融资成本高于这一水平时，意味着项目租金难以覆盖利息，更谈不上盈利。但中国民营房企的平均融资成本约为8%，国企在5%—6%之间。融资成本差别很大，这便是一些国资房企可以持有购物中心，而民企则往往不得不进行散售的关键原因。”潘韬表示，如果民营企业没有很低的融资成本，商业项目持有成本过高，将在销售市场上投放庞大的供应量，进而加剧了行业的竞争激烈度。

　　绿地集团董事长张玉良认为，当前市场新常态下，中国房地产的金融化是大势所趋。而越秀集团董事长张招兴也在“两会”提出议案，出台发展REITs金融产品的规范和法律。