政策利好叠加带热楼市 “去库存”仍是广州楼市主旋律

　　近期，楼市政策层面不断释放利好，频繁出台的政策刺激了住房消费， 在一定程度上减缓了宏观经济下行的风险。

　　广东省房协会长蔡穗声认为，2016年房地产的主调是去库存。“近期国家出台了很多政策去库存，但我认为去库存的深层次含义还是供给侧改革”。

　　2015广东楼市成交创历史新高

　　2015年宏观经济下行压力加大，央行多次运用短期流动性调节工具保持市场流动性合理充裕，进行了5次降息、5次降准，基准利率降至历史最低水平，令购房成本大幅下降，购房者申贷难度降低。在中央金融信贷政策的支持下，楼市成交回升明显。

　　广东房协3月24日发布的《2016广东房地产蓝皮书》文件显示，2015年，广东商品房销售市场总体回暖，销量创下历史新高，但待售面积也达到历年最高水平，仍然较大去库存压力。广东全省21个地级市中，商品房销售面积超过1000万㎡的有广州、佛山、惠州、中山和东莞5个城市，其中，广州、惠州和佛山的商品住宅销售面积均超过1200万㎡。房地产成交均价方面，深圳、广州、珠海分别以33661/㎡、14083元/㎡和14031元/㎡位列前三，其中，深圳、珠海房价同比涨幅包揽前二，广州市场重心主要是在外围区域，拉低了全市均价。

　　广州楼市成交量价皆稳

　　2015年广州市新建商品住宅供应面积为1040.23万㎡，同比下降13.3%;成交面积为1079.48万㎡，，同比大涨29.1%;广州市新建商品住宅平均成交均价为15089元/㎡，同比微增0.1%。供求比为0.96，求略大于供，供求基本平衡，市场整体呈现向好的发展态势。

　　阳光家缘网数据显示，截至2016年2月29日，广州新建商品住宅可售套数69375套，可售面积877.86万㎡;未售套数148971套，未售面积1837.06万㎡。按照2015年广州新建商品住宅的月均去化速度推算，广州楼市的可售面积库存去化时间为9-10个月，未售面积库存去化时间为20-21个月。

　　2015年广州新建商品住宅供需基本平稳，在去库存的压力下，保持房价的基本稳定成为广州各大开发商的共识。所以在2015年广州的改善性需求和刚性需求得到积极释放的情况下，广州楼市的成交均价并未快速上涨。

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，2016年下半年广州房价会全面上涨，全年达到10%至15%的涨幅。“货币政策趋势没变，楼市复苏趋势早已确立，每降息一次就会减轻房企与购房者负担一点，也就更有利于整个行业的发展，而随着利好的不断推出，购房热度也会继续一步步升温，对于库存不大的一线城市，房价上涨的预期也一步步提前。如无意外，广州下半年房价将全面上涨。”

　　去库存将成2016年广州楼市主基调

　　蔡穗声认为2016年楼市的主旋律是“去库存”。“进入2016年，中央一再提到房地产去库存，显然这件事对于“十三五”期间中国经济能否稳步健康发展至关重要。”

　　广东省政府发布的《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划(2016-2018年)》文件显示，广州作为四类城市，要在两年内减少180万㎡的商品房库存量。若按照《行动计划》中“各地级以上市商品住房去库存周期基本控制在16个月以内，非商品住房去库存周期明显缩短” 的要求，广州新建商品房市场的可售面积除商业物业去库存周期未满足外，商品住宅和办公物业都达标。但若按照未售面积的情况看，未来两年，广州新建商品房市场仍有去库存空间。

　　“去库存和稳均价将成为2016年广州楼市上下半年的政策基调。”蔡穗声预测，目前刺激楼市增长的主要推手是宽松的国家金融信贷和货币政策，而这些政策的出台并非主要为房地产业服务。因为楼市库存量较大，会影响经济发展目标的实现，所以去库存成为了当前楼市的“热点”，但随着广州库存总量的降低，楼市成交均价快速上涨将重新引起管理层的关注，为维护广州房地产的平稳健康发展，不排除2016年会有收紧的政策出台。

　　合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌认为，广州应该放松限购来达到去楼市库存的目的。“楼市政策应根据实际情况来调整，政府不能一方面希望以高地价来提高财政收入，一方面又希望广州房价平稳，地价上涨，房价肯定会跟着上涨，目前广州外围区域供过于求，适当放松条件去库存很有必要。”