沪深地产新政提升入市门槛 购房人群外溢下一站去哪儿

　　3月25日，上海、深圳先后发布地产调控政策。一线楼市调控来袭，其周边城市的楼市却热度暴增。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷在接受记者采访时表示，京沪深邻近的三四线城市分流了这些一线城市的购房需求。

　　这些外溢的人群能否消化周边卫星城大量的库存?并带给房企带来新的机遇?

　　●哪些三四线能得地利之先?

　　3月20日，某研究院智库中心对一线城市周边区域6个城市市场成交进行统计。其中北京周边区域为大厂和固安，上海周边区域为苏州和杭州，广深周边区域为东莞和惠州。统计显示，3月1日到20日，这6个城市新建商品住宅成交面积为289万平方米，相比2月前20日成交量增幅为563%。相比1月前20日成交量也有上涨，为15%。

　　分区域看，北京周边区域有明显的成交量上升态势，当然涨幅介于上海周边区域和广深周边区域。上海周边区域有比较明显的成交量上升态势。如杭州新建商品住宅成交面积相比1月份上升了120%，相比2月份上升879%。这一幅度也明显超过统计中的其他5个城市。广深周边区域相比1月份没有明显上升，意味着在此前深圳房价快速上涨的背景下，部分刚需购房者和投资客已通过“抢房”手段积极置业，市场需求已提前释放。这使得3月份市场交易上升并不明显。

　　中国人民银行副行长潘功胜曾表示，现在全国的房地产市场形势概括起来说是总量过剩、区域分化、容量过多，7.2亿平方米的库存，70%是分布在三四线城市。

　　那么这些从一线城市溢出的人群，能去化哪些三四线城市的巨量库存?

　　新城控股高级副总裁欧阳捷在接受记者采访时表示，京沪深邻近的三四线城市分流了这些一线城市的购房需求，比如昆山市近5年年均销售365万平方米，而近3年都超过400万平方米，其中去年超过484万平方米，相当于上海销售量的四分之一。廊坊去年销售了1038万平方米，接近北京的1127万平方米。东莞去年销售了949万平方米，深圳只有748万平方米。

　　欧阳捷表示，更多的三四线城市远离超大城市，不仅无法获得超大城市人口挤出的库存去化机会，相反，超大城市还可能虹吸了更广泛的三四线城市的高净值人口。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，一线城市周边的区域，因为一线城市人口的外溢，对于当地楼市有一定的支撑作用，这些区域的去库存压力并不是很大。但是远离一线城市的三四线城市，受人口外溢影响去库存的效果很有限。

　　“住房的基本功能是居住，一般人们会选择在就业地购房。一线城市限制外来人口购房，主要是限制投机投资需求，只有房价上涨才有把住房作为投资的必要。一线城市挤压下，溢出的购房人群未必到房价不涨的三四线城市购房，对三四线城市去库存没有太大帮助。除非是临近一线城市的区域。”首都经济贸易大学教授赵秀池直言。

　　●除了人口还需资源

　　一线城市因为“城市病”的压力要分流，而大多数三四线亟待去库存。溢出的人群去库存，又需要哪些政策方面的规划?

　　陈晟认为，这些溢出的人群，如果在社保、医疗等方面可和一线城市同城使用的话，这就免去了生活的后顾之忧。也更适宜老年人居住和生活，这样也使更多人群更愿意往周边区域溢出。

　　欧阳捷指出，世界上的超大城市都形成了都市圈和城市群效应，大城市的信息更发达、人才成长速度更快、劳动生产率更高，都市圈和城市群可以比较好地分享大城市的信息资源、人才资源和其他资源。

　　欧阳捷说，都市圈和城市群既要从打破行政割据入手，通过行政化手段疏解大城市非核心功能，比如将科研机构、大学、部分医院等导入周边中小城市，也要从产业规划分工切入，通过市场化运作配置资源，把工业园区、大型物流基地、农业基地移出一线城市，又能形成协同效应，进而带动人口溢出，但这并不是为了三四线城市的去库存，而是更好地规划大都市圈和城市群的发展。

　　京津冀一体化，解决了人口分流、功能分离等核心问题。未来是否可以设置更多的城市群?

　　“城市群可以使城市间资源共享，减少大城市人口的压力，发展城市群是未来的一个方向。”赵秀池认为。