深圳房价上涨之后 “二房东”这门生意随之热起来了

　　此外，同寓公寓、猫宁公寓、窝巢梦公寓等大大小小的长租公寓品牌也开始出现。

　　综观上述长租公寓品牌，主要有两种模式：一种是当“二房东”，直接与业主签下5-10年甚至更长的合同，经过同意改造后对外出租，获取差价;另一种是做租房平台，为各类长租公寓品牌提供展示平台，导入租客流量，获取服务费。多数长租公寓品牌属于“二房东”，小螺趣租、合屋则属于后者。

　　税负高企成绊脚石

　　各路资本、团队的进入，让原本冷门的长租公寓市场陷入了激烈的竞争格局。

　　房企巨头万科在2015年宣布进军公寓市场，并将其作为万科转型的五大新业务之一。在2015年8月的业绩说明会上，谭华杰曾透露，万科推出的公寓品牌万科驿已开业和筹备开业的万科驿项目9个，可提供近1万间服务公寓，计划2017年提供万科驿15万间，会是行业第二名到第十名的总和。

　　万科的进入，让众多长租公寓玩家倍感压力，但也有人认为这是好事。V客青年公寓创始人辜月就表示：“长租公寓行业目前最重要的是培育市场，任何一家公寓品牌无法独立完成，而是需要行业共同努力。当我第一时间得知万科进入这个行业时，我是非常高兴的，这样的地产大佬会帮助培育市场，也有很多值得我们学习的地方。”

　　而谭华杰也非常坦承地说，长租公寓不只是一门生意，更是一项事业，希望大家能通过更多合作，共同做大市场。

　　事实上，当前的长租公寓市场面临诸多难题，首当其冲的就是高企的税负。谭华杰告诉《第一财经日报》记者：“二房东”需要交12%的房地产税、11%的增值税，其中增值税基本拿不到抵扣税项，光这两项加起来就高达23%。而国内的住宅租金回报率平均只有2%，除去税收成本，回报率降1.54%，远远高于资金成本，投资人很难从中挣到钱。

　　“长租公寓在一定程度上分担了政府的住房保障功能，如此高的税负是不合理的，未来国家能否针对公寓行业出台税收优惠政策至关重要。”谭华杰说。

　　房源是另一大问题。一方面，目前长租公寓市场竞争激烈，导致上游的房源价格水涨船高，进一步挤压了利润空间。另一方面，一线城市的房源稀缺，农民房、厂房成为房源的一大选择，但厂房性质改造为公寓存在诸多制度问题，比如消防标准无法通过。

　　YOU+联合创始人、CEO刘昕就表示，长租公寓刚刚起步，行业没有任何标准和规范，希望各位做长租公寓的时候，一定要注意消防合格，如果在这个问题不小心，可能让整个行业遭遇灭顶之灾。

　　还有一个最重要的问题是资本。很多长租公寓寻求风投支持，对资金回报率、回本周期等要求较高。记者获悉，当前很多公寓的回本周期在3~5年，但若出租率不够理想，周期会被拉长。

　　谭华杰认为，从长远的角度来看，长租公寓应该寻求更加便宜的资本，同时行业结成联盟，共同获得更多资源和议价能力，推动行业更加规范化发展。他甚至设想，未来政府可能会推出专门用来出租的土地，行业能以更便宜的价格获取房源。