深圳中原：深圳市场持续盘整 新房低价拉动成交

　　国家统计局5月18日发布的4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均双收窄，深圳二手住宅价格环比甚至出现下降。结合本周深圳中原报价指数环比下降1个百分点，持续在荣枯线附近徘徊，现阶段市场仍然处于调整期。虽然进入5月份以来，在开发商定价合理和优惠促销力度加大的情况下，市场信心小幅回升，但批售市场较为冷淡，成交量持续低位震荡，截止5月22日深圳二手房共成交2411套，约19.99万㎡较4月份分别大幅下滑71.7%和72.2%，市场复苏扑朔迷离。预测二季度结束前，市场将会持续调整，成交量继续低位徘徊可能性较大。

　　上周(5.16-5.22)有两宗土地成交，打破了今年以来深圳土地市场比较冷淡的局面。两宗土地分别位于龙岗和坪山新区，溢价率分别高达46%和74%，其中位于坪山新区的商业服务用地楼面地价高达15671元/㎡。进入2016年以来，二线城市高价地频出，甚至出现了“面粉价高过面包价”。不少二线城市已酝酿新一轮楼市调控。如5月17日，苏州市国土资源局紧急收回即将出让的5幅地块。同日苏州市政府还举行例行会议，主题就是稳定房地产工作，并可能重启限购。如此一来，下半年这些城市或将步入调整期。未来市场调整带来的风险不容小觑。

　　上周(5.16-5.22)仅有一个项目获得批售。进入5月份，批售市场较为冷淡，在上半个月仅有一个项目获得批售的基础上，上周位于光明新区的中粮云景花园获得批售，住宅批售面积为11.35万㎡，约1258套住宅。结合现阶段市场较为低迷，成交量持续低位震荡，预测未来一段时间内批售量仍将保持低位。

　　从推盘来看，上周(5.16-5.22)有2个项目入市，有674套新房入市，较上周的493套新房上升了36.7%。光明新区自2015年下半年以来入市项目较少，且2016年以来仅光明壹号一个刚需项目在售，本周入市的中粮云景国际由于周围竞品较少得到了市场的热捧。根据深圳中原研究中心监测，本周经理指数为52.05%，环比上涨2.35%，是近两个月以来首次突破荣枯线。但中原报价指数本周仅为30.08%，环比下跌1个百分点，现阶段市场成交信心和价格走势出现背离。虽然5月份以来，市场信心较之前有所回升，但现阶段市场成交量仍然处于低位，而且5月份至今仅有两个项目获得批售，市场信心是否会持续回升，仍有待市场验证。

　　规土委数据显示上周(5.16-5.22)一手住宅成交523套，环比下降0.9%;成交面积为约6.16万平米，环比上升10.9%。总体来讲，本周新房成交量与上周相当，持续低位震荡。现阶段新盘低价入市，销售较为理想，新房成交量有望在6月缓慢回升。

　　根据深圳中原研究中心的监测，上周(5.16-5.22)二手住宅共成交668套，成交面积约为5.3万㎡，较上周分别大幅下滑了39.6%和43%。继上期成交回升后，上周二手房成交量出现明显下滑，和4月份周成交量2100套相比，仅为其三分之一。进入五月份，一些入市项目因为定价合理，销售率可观，市场信心有小幅回升，但根据深圳中原研究中心监测，本周中原报价指数仅为30.08%，环比下降1个百分点，持续在荣枯线附近徘徊，市场现状仍然比较悲观，现阶段仍然处于政策消化期。预测未来一段时间内，市场成交量将会持续低位震荡。

　　【土地成交情况】

　　上周(5.16-5.22)有两宗土地成交，打破了今年以来深圳土地市场比较冷淡的局面。两宗土地分别位于龙岗和坪山新区，溢价率分别高达46%和74%，其中位于坪山新区的商业服务用地楼面地价高达15671元/㎡。进入2016年以来，二线城市高价地频出，甚至出现了“面粉价高过面包价”。不少二线城市已酝酿新一轮楼市调控。如5月17日，苏州市国土资源局紧急收回即将出让的5幅地块。同日苏州市政府还举行例行会议，主题就是稳定房地产工作，并可能重启限购。如此一来，下半年这些城市或将步入调整期。未来市场调整带来的风险不容小觑。

　　5月第3周土地成交情况

　　【一手供应分析】

　　上周(5.16-5.22)仅有一个项目获得批售。进入5月份，批售市场较为冷淡，在上半个月仅有一个项目获得批售的基础上，上周位于光明新区的中粮云景花园获得批售，住宅批售面积为11.35万㎡，约1258套住宅。

　　5月第3周市场批售情况

　　从推盘来看，上周(5.16-5.22)有2个项目入市，有674套新房入市，较上周的493套新房上升了36.7%。光明新区自2015年下半年以来入市项目较少，且2016年以来仅光明壹号一个刚需项目在售，本周入市的中粮云景国际由于周围竞品较少得到了市场的热捧。根据深圳中原研究中心监测，本周经理指数为52.05%，环比上涨2.35%，是近两个月以来首次突破荣枯线。但中原报价指数本周仅为30.08%，环比下跌1个百分点，现阶段市场成交信心和价格走势出现背离。虽然5月份以来，市场信心较之前有所回升，但现阶段市场成交量仍然处于低位，而且5月份至今仅有两个项目获得批售，市场信心是否会持续回升，仍有待市场验证。

　　5月第3周推盘成交情况

　　【一手成交分析】

　　根据深圳中原研究中心的监测，规土委数据显示上周(5.16-5.22)一手住宅成交523套，环比下降0.9%;成交面积为约6.16万平米，环比上升10.9%。总体来讲，本周新房成交量与上周相当，持续低位震荡。现阶段虽然市场信心有小幅回升，但仍然处于政策消化期，现阶段新盘低价入市，销售较为理想，新房成交量有望在6月缓慢回升。

　　从上周的情况看，上周一手成交价格约为61847元/㎡，环比大幅上升20.7%。主要受本周地铁前海时代广场、半岛城邦等高价楼盘成交备案较多，价格上升明显。在此需注意新房成交均价易受成交结构影响，单周价格参考意义有限。

　　分区域来看上周情况的话，龙岗和南山是新房成交的主力区域。上周全市8成成交集中在龙岗和南山，其中龙岗占比高达36.7%，南山占比为34%。本周宝安成交占比为20.5%，罗湖、福田和盐田分别占比7.6%，0.4%和0.8%。新房成交排行榜上，地铁前海时代广场以55套的成交备案居于首位，而且本周高价楼盘成交备案较之前明显增多。

　　【二手成交分析】

　　根据深圳中原研究中心的监测，上周(5.16-5.22)二手住宅共成交668套，成交面积约为5.3万㎡，较上周分别大幅下滑了39.6%和43%，继上期有所上升后，上周二手房成交量出现明显下滑，和4月份周成交量2100套相比，约为其三分之一。进入五月份，一些入市项目因为定价合理，销售率可观，市场信心有小幅回升，但根据深圳中原研究中心监测，本周中原报价指数仅为30.08%，环比下降1个百分点，持续在荣枯线附近徘徊，市场现状仍然比较悲观，现阶段仍然处于政策消化期。预测未来一段时间内，市场成交量将会持续低位震荡。

　　从上周的情况看，二手住宅成交均价仍为50889元/㎡，环比下降3.48%。在此需注意由于单周成交总量的原因，成交价格易受成交结构的影响，周数据的价格波动较大，参考价值有限。

　　从二手成交的分区情况来看，上周成交的668套二手住宅中，盐田占比最高，高达40%;其次是龙岗、罗湖、福田、南山和宝安，占比分别为13.8%、13.5%、11.7%、10.9%和10.2%。

　　就外围环境而言，美国经济喜忧参半。近期工业产出、零售销售、房地产、消费者价格指数等数据均表现较好，但一季度经济低迷的阴霾仍挥之不去，此外4月就业数据也大幅弱于预期。但这只是暂时现象，预计二季度GDP数据会显著向好。同时上周三，美联储4月会议纪要称，6月会议上加息的可能性大幅上升。而且美元指数自5月3日起已涨约3.5%，创今年以来最大涨幅。同期，美元兑日元更是涨逾4%，上周五一度升至4月28日以来最高的110.58日元。进入二季度，美国经济数据靓丽。但英国4月CPI同比0.3%，预期0.5%，前值0.5%;CPI环比0.1%，预期0.3%，前值0.4%。经济增长仍然比较乏力，外围经济风险不容忽视。

　　国内环境而言，4月经济数据全面回落，仅房地产一枝独秀，而且未来一段时间内，中国经济走势长期将维持L型，经济下行压力加大，而且商业银行不良贷款率已连续10个季度上升，由于关注类贷款和逾期类贷款增长较快，不良贷款后续仍面临较大压力，信用风险管控压力加大。在这样的背景下，几乎所有的银行已经主动调整信贷结构，压缩过剩产能行业贷款，并实行严格的名单制，严控高风险行业的新增贷款。不良信贷资产证券化再出发，这是中国自2008年以来首度启动商业银行不良信贷资产证券化。同时央行牵头制定的互联网金融风险专项整治已经启动，将进行全行业整顿和穿透式监管，计划明年3月底完成。这将会对以高杠杆和高风险著称的”股、汇、楼、债“市的资金形成明显制约和威胁。未来经济风险不容轻视。