中骏黄朝阳：现在追求规模没有太大意义

　　与正荣、泰禾、融信、阳光城等在规模上狂飙的闽系房企相比，来自厦门的中骏置业显得有点“异类”。

　　“中骏没有计划把目标调高，我认为现在追求规模已经没有太大的意义了。”在8月10日召开的中期业绩会上，中骏置业主席黄朝阳明确表达了其对公司规模的看法。

　　与大部分开发商一致，中骏置业上半年的业绩也实现了大幅增长。年报显示，2016年上半年，中骏置业合同销售金额约118.82亿元，创历史新高，累计合同销售面积约73.6万平方米，同比分别增长约119.5%和11.4%。

　　尽管如此，黄朝阳强调，中骏置业追求的还是质量。但他也指出，今年完成全年目标肯定是绰绰有余，预测可能还能最少增长20%以上。

　　虽然没有调高销售目标的计划，但在业绩大幅增长的前提下，中骏置业加大了土地投资的力度。副总裁黄攸权现场透露，今年中骏置业土地预算从原定的75亿增加到100亿，比年初多了25亿。“这主要是因为公司现在销售已经远超预期。”

　　在土地投资选择上，中骏置业在2013年便提出聚焦一线城市和核心二线城市的战略，目前已经确定北京、上海、深圳、福建四大区域。“下半年拿地的方向肯定主要还是围绕着三个一线城市来展开，同时也会关注到这三个一线城市能够覆盖到的核心二线城市，比如天津、杭州。”

　　除此之外，黄攸权表示，中骏置业还将在一线城市的外溢市场寻找机会，比如北京的燕郊、厦门的角美。这主要是上半年燕郊项目给中骏置业带来了约11%的销售贡献，成交金额达7.61亿。

　　随着拿地区域的聚焦，未来中骏置业一二线城市的销售占比也将得到大幅提高。据中骏置业此前介绍，2016年预计全年销售额超200亿，北京上海深圳占比170亿，福建区域30亿。而在2013年，中骏置业销售额刚跨过100亿的时候，厦门区域占比80亿，其他地区20亿。

　　不过，有一个无可否认的事实是，中骏置业聚焦的一二线城市也是众多开发商想要抢食的市场，激烈的竞争也直接推动了地价的攀升，这也意味着，开发商付出的土地成本越来越高。

　　上半年耗资48亿在北京、上海、杭州拿下三宗地的中骏置业负债率也随之增加。数据显示，2015年上半年中骏置业的负债率是70.7%，但是今年上半年负债率已经增长到88.6%。

　　对此，黄朝阳坦言，中骏现在的战略是聚焦一线和核心二线城市，从这个角度来说，要降低负债率不太可能，因为这些市场地价相对要高，用的钱就越多，但是整个负债率还是会保持在一个合理水平。

　　至于怎么保持，黄朝阳表示，首先中骏不会去碰太贵的地，以及通过并购的形式购地，减少买地的金额;第二就是会继续保持快开盘的节奏，保证现金流快速回笼。“主要通过这两个方式来保持合理的负债率。”

　　黄朝阳表示，并购肯定是中骏置业拿地的一个方向，现在每一个礼拜都有很多项目在谈，但并购的项目相对比较复杂，需要更强的运营能力和财务能力，等有好消息的时候会公布。

　　以下为中骏置业控股有限公司2016年中期业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：很多内地的二线城市，比如合肥和厦门，房价的升幅比很多一线城市还高，您觉得内地政府会不会推出全国性的调控措施?中骏是否会上调全年的销售目标?

　　黄朝阳(董事局主席)：尽管有一些核心二线城市房价上涨比较快，但是我们判断政策基本上不会有太大的改变，像北京、上海这种限购城市，也不可能再放开，宏观政策基本面是平稳的。

　　上半年中骏完成全年目标的77%，但没有计划把目标调高，我认为现在追求规模已经没有太大的意义了，我们还是追求质量，但是今年完成全年目标肯定是绰绰有余，预测可能还能最少增长20%以上。

　　现场提问：中骏下半年有什么拿地计划?

　　黄攸权(执行董事兼副总裁)：中骏上半年拿了三块地，7月份又在天津拿了一块，从现金流的角度来看，上半年已经支出了60亿的土地款。现在中骏整个的战略是聚焦在一线跟核心二线城市，按照目前这种战略在谈，下半年谈出了40亿的地价，所以全年拿地预算是100亿，这比年初多了25亿，主要是因为公司现在的预期销售已经远远超出去年做年报时候的预期，按照目前这种销售趋势，下个月或者最晚到9月份肯定会超过155亿的全年销售目标，因为整体销售提升了，所以我们会加大一点力度在土地方面的投资。

　　现场提问：中骏聚焦的一二线城市具体有哪些?

　　黄攸权：现在是确定在四大区域，一个是北京，一个是上海，一个是深圳，一个是福建。下半年拿地的方向肯定主要还是围绕着三个一线城市来展开，同时我们也会关注到这三个一线城市能够覆盖到的核心二线城市，比如说北京能覆盖到的天津，上海能覆盖到的杭州，天津我们7月份拿了一块地，杭州在上半年也通过并购方式拿了一块地。

　　除此之外我们也会在一线城市的外溢市场寻找机会，比如北京的燕郊、厦门的角美，今年上半年燕郊项目的销售占了整个公司的10.9%，非常理想。

　　现场提问：黄总说过下半年会把更多的精力放在并购市场上，现在有没有一些意向项目?公司去年上半年的负债率是70.7%，但是今年上半年负债率已经增长到88.6%了，公司是有什么计划来降低负债率?

　　黄朝阳：一线城市跟核心二线城市地价明显过高，从经营的风险管控角度来说，中骏基本上不会拿这种价格特别高的地。在一线城市有在做并购计划，每一个礼拜都有很多项目在谈，但并购的项目相对比较复杂，需要更强的运营能力、财务能力，比如深圳，所有的并购项目其实都存在某些瑕疵，我们要去把这些东西处理掉。并购肯定是我们拿地的一个方向。

　　至于负债率，因为中骏现在的战略是聚焦一线和核心二线城市，从这个角度来说，要降低负债率不太可能，因为这些市场地价相对要高，用的钱就越多，但是整个负债率还是会保持在一个合理水平。首先我们不会去碰太贵的地，以及通过并购的形式购地，减少买地的金额，第二就是会继续保持快开盘的节奏，保证现金流快速回笼。主要通过这两个方式来保持合理的负债率。