深圳中原：10月楼市速冻 均价下跌近一成

　　由于8、9月份新房住宅供应量大增，且10月新政的出台使得较多项目在本月集中备案，10月全市新房住宅共成交4276套，成交面积达42.2万㎡，环比分别上升 63%和52%，成交量创4月份以来的新高。由于均价在8万以上的成交面积占比较前期大幅减少14.7%，使得本月新房均价下跌近10个百分点，降至55611元/㎡。

　　10月4号出台的“深八条”政策不仅升级了限购限贷，且对新项目的备案价及成交价做出严格规定，同时政府加大对房地产行业违规现象的稽查和审改，以致国庆之后深圳楼市急速降温。根据深圳中原研究中心监测，10月无住宅项目取得预售，仅山语海一个项目开盘，仅两个项目进行加推，供应量大大低于预期，幵处于历史同期最低位。同时新房访客指数也连续速降至3月份以来的最低位，实际成交艰难，市场观望情绪异常浓厚。

　　新房住宅0批售 价格下跌明显

　　10月新政对新项目的备案价格进行严格限制，同时加强对深圳房地产市场的整改和规范，使得本月

　　市场供应速冻。根据监测，10月新房住宅0项目取得预售，仅3个项目入市，供应面积11.0万㎡，环比大降77%。

　　图 1深圳市新建商品住宅供应统计(1510-1610)

　　10月全市共有 4276 套新房成交，环比大幅上升 63%。市场受 8、9 月份供应逐渐回升影响，且在月刜新政的影响下，大部分项目进行集中备案，使得 10 月成交量创 4 月份以来的新高。同时本月均价在 8 万以上的成交面积占比较前期大幅减少 14.7%，使得本月新房均价下跌近 10 个百分点，降至 55611 元/㎡。由于“深八条”对市场影响较深较快，本月新房均价下跌明显，已降至 5 字头，后期新房备案量也必然会出现明显下降。

　　图 2深圳市新建商品住宅成交套数与成交均价统计(1510-1610)

南山量增价跌

　　从成交套数来看，龙岗依然为主力，本月共成交 1871 套，占全市的 44%。主要是因为龙岗前期入市新盘较多，且大多为刚需盘，价格相对较低，是很多刚需客的首选。值得注意的是本月南山成交套数高达 937 套，占比为 22%，较前期大增 8 个百分点，为本月成交占比增加最高的区域，原因在于南山的豪方天际、华润城润府、山语海和香山里花园三期集中备案。本月宝安成交套数占比较上月减少 4%，其他区域的成交套数占比均无太大变化。

　　从成交均价来看，南山区本月均价为 74101 元/㎡，环比较上月的 98473 元/㎡大幅下降 25%。主要由于高端项目成交明显减少，本月南山成交前三甲楼盘均价分别为 71566 元/㎡、78242 元/㎡和 53023 元/㎡，带领本月南山区价格低走。福田区本月均价依然维持在 9 字头，环比仅小幅下降 1%。龙岗本月均价为 43480 元/㎡，环比上升 7%，主要是由于信义金御半山三期和金域中央花园二期等相对高价盘成交较多影响。本月除盐田和龙岗成交均价分别小幅上升 2%和 7%外，其余区域均价均有所下降。

　　图3 10 月各区新房成交套数占比、均价及环比涨幅

　　高价盘退出榜单 大面积成交均价走低

　　10月已备案项目数据显示，全市成交面积前十中，南山区虽然占有四席，但楼盘的成交均价均在 7

　　字头。其中鸿荣源·壹城中心以 3.17 万㎡的备案量位居榜首，成交均价为 58993 元/㎡，香山里花园三期以 2059 万㎡位居第二，成交均价为 75311 元/㎡。前十楼盘均价均未超过 8 万元/㎡，高价盘退出榜单，使得本月新房均价下降。

　　图4 楼盘成交面积前十榜单 (万平)

从面积段分布来看，本月 90 ㎡以下成交套数占比为 72.3%，占比略增 1.2 个百分点。其中 60-90㎡为成交主力占比为 67.4%，基本持平与前期。45-60 ㎡以下成交套数占比较上月增加明显，上涨2.4 个百分点，45 ㎡以下本月成交占比较少，且面积段较小的户型成交均价相对较高。较大面积段的成交套数占比在本月下降明显， 144 ㎡以上占比为 10.3%，较上月减少 3.6%，且 144 ㎡以上的成交均价为 7.6 万/㎡，大幅低于上月的 9.5 万/㎡。

　　图5 新建商品住宅面积段成交套数占比及均价

　　开发商销售金额回升 高价项目成交占比大幅回落

　　10月排名前十的开发商总成交金额为 143.29 亿元，较上月的 106.07 亿元回升明显。原因在于 10 月

　　新房成交面积环比 9 月大幅上升 52%。其中华侨城凭借香山里花园三期和香山美墅花园等项目摘得本月成交金额冠军，销售金额为 30.30 亿元。鸿荣源集团主要凭借壹城中心和壹方中心紧随其后，销售金额为 21.13 亿元。

　　图6 10 月开发商成交金额前十榜单(亿元)

从均价段成交面积分布来看，均价段在 4-6 万的成交面积占比为 36.0%，4 万以下的成交占比为 22.8%，

　　分别较上月减少 4.5%和 2.5%。6 万+项目的成交面积占比为 41.2%，虽然较 9 月增长 7 个百分点，但均价在 8 万以上的成交面积占比本月仅占 2.5%，大幅低于上月的 17.2%，下降非常明显，这也是本月全市均价下降至 5 字头的原因所在。

　　图7 新建商品住宅均价段成交面积占比统计

　　访客指数连续速降

　　由于“深八条”政策限制了部分人的购房资格，同时政府加大对房地产行业违规现象的稽查和审改，部分开发商关闭营销中心及样板房，导致供应停滞，入市时间延迟。根据深圳中原研究中心监测，新政出台后，新盘访客指数连续速降至 48.53，楼市降温明显，市场观望情绪异常浓厚，预计后期访客指数将长期处于低位游走状态。

　　图8 新盘访客指数(2014 年至今)

1新盘入市 销售率约为5成

　　10月仅山语海一个新盘入市，此为新政后第一个开盘的项目，开盘价相比预售备案价降低约10%，

　　而销售率不到5成，低于前期的7-8成。新政将会对市场产生持续影响，客户的观望情绪逐步浓厚，整体销售率将会维持在低位。

　　后市预测

　　10月开局不利，遭遇史上最严调控，且政府严格执行新政幵加大稽查和整顿力度。深圳楼市迅速降温，实际入市项目大大低于预期，房价也速降约一成。后期新政依然会对深圳楼市产生持续影响，预计开发商入市速度仍然较慢，买卖双方进入持续观望阶段，后期成交艰难，楼市将进入深度调整期。