李迅雷：房地产市场不存在严重泡沫

　　从这一轮楼市上涨过程中,合肥、厦门、郑州的房价上涨更多体现为大城市化(人口现象),南京则有补涨成分,贵阳作为西部地区的省会城市,尽管人口净流入,但周边地区居民的收入水平偏低,房价难涨。从过去15年省会城市人口流入量可以看到,厦门位居第一,房价涨幅也最高。虽然安徽省的人口流入量在下降,但是合肥人口在过去15年中增长了将近70%。江苏省的人口也在增加,南京的人口则比江苏增长得更快。

　图2:2000-2015年部分二线城市人口变化(%)

　　统计局数据也反映了中国人口集聚的现象,如房价涨幅较大的城市基本上都位于经济发达地区。据国家统计局9月公布的数据,与去年同期相比,70个大中城市新建住宅涨幅超过5%的为少数,只有29个城市。涨幅超过10%的更少,只有19个城市,且均分布在四大经济发达地区:京津冀地区、长三角地区、珠三角地区、中部城市集群(武汉、长沙、郑州)。这说明虽然房价涨幅很大,但是具有集中性。即这一轮房价上其实是结构性上涨,类似于去年的股票行情。

　　而中国指数研究院的统计数据显示,过去一年百城房价上涨16.6%;过去五年国内100大城市加权平均房价上涨28.4%,但同期名义GDP增长50%(估算),M2增长93%。因此100大城市加权平均房价涨幅并没有超过M2和GDP,这说明房价上涨是少数现象,并不是普遍现象,并且主要和人口与货币往大城市集聚相关,且这个过程还没有结束。

　　当前,严格控制超大城市的人口流入已经成为国策,如上海提出到2040年要把人口控制在2500万,但并不增加城市建设用地的数量,这说明政策导向上主要是抑制需求。但建国以来上海历次关于人口规模预测的城市规划都被远远突破,没有一次能够达到预期目标。因此,到2040年上海人口将远超2500万,也是一种基于历史事实的经验性判断,因为土地的用途是可以控制的,但人口流动则是社会现象,难以控制。

　　2010年之后房价上涨主要为货币现象

　　在2010年之前,农业人口向城镇流动的规模不断增加,2010年之后,农村人口向城镇转移的数量逐年下降(见图3)。2015年外出农民工数量为16884万,只比上年增加63万,增速为0.4%,但中国流动人口数量首次下降500万(2014年增加800多万)。2012年,中国16～59岁的劳动人口数量也开始下降,迄今为止中国劳动年龄人口已经减少近1500万。这表明从2010年之后靠人口流动来驱动房价上涨这个因素已经消减了。

　　图3 :近5年农村转移人口