宋丁：特朗普时代来了，中国楼市要深度探底吗？

　　有点玩耍性参与竞选的特朗普登上总统宝座了，那个一门心思想要上位的希拉里反而在媒体一片高调预测声中黯然落幕了，果然发生了所谓“黑天鹅”事件。

　　这场全球性的政治游戏结束之日，正是各国经济金融界激烈反应之时。由于特朗普在竞选期间高调表示，一旦上任，立即启动美元加息，并且声称，若美联储主席不听话，就准备换人。这口气，那叫一个“牛”。这边厢加息还在吆喝之中，国际金融市场已经风声鹤唳，美国股市债市一片低迷，各国金融及经济领域的官员、金融界人士、经济界人士纷纷推测特朗普时代全球金融经济的走向和前景，结果多数都不看好。

　　再看中国的情况。近年来，中国经济增长速度连续五年下挫，经济结构调整前景尚不明朗，与之相应，人民币已经进入贬值通道，在美元加息的压力下，人民币预期将进一步贬值。为了避免资产受损，一些外国投资者开始撤资，一些有实力的国人开始动用国内资金换汇购置海外资产，这些活动加剧了外汇储备的流失。

　　为了避免外汇储备持续下滑，保持人民币的稳定性，国家在常规的外汇管制手段之外，还实施了其他一些策略，比如，十月初在国家的统一部署下，由20多个城市分别推出的房地产调控政策就是一种重要的策略。因为这次调控，直接把大量资金锁定在楼市里，从而避免了其中一部分资金通过变现出逃，从而减弱了楼市波动对外汇市场及汇率的冲击。

　　问题是，特朗普来了，原有的国际金融和经济运行套路似乎要变了。如果特朗普高调宣称的加息变为现实，中国的人民币贬值势必会加剧，到时候中国楼市在恐慌性情绪影响下，现有的调控措施是否挡不住出逃的力量，会不会真的出现深度探底?

　　这种情形当然是可以想象的，因为一个纯粹的商人突然执政，还是全球最重要的国家的政，这种情况下全球经济如何前行，传统经济学观点真的无法预测了。

　　我不在传统经济学的通道里，没有传统经济学家的城府和矫情，我就可以无所顾忌地胡说八道，当然更可以做一次不着边际的预测。我以为，那些觉得特朗普上台后，中国楼市一定要深度探底的观点恐怕是过于正统的经济学思维了，对于一个可能不按政治游戏规则出牌的老地产商来说，特朗普给我的感觉是，他不会用希拉里式的政客模式推出政治性极强的经济策略来掀翻他苦心经营了几十年的经济大厦，也就是说，一旦就任总统，他必然会务实地审视全球经济，谨慎地改变他先前提出的观点，包括有关加息的观点。

　　事实上，美国加息早就嚷嚷了两年了，人家耶伦也不是吃干饭的，犯不着特朗普专权。就是特朗普不说，耶伦在未来数月的时间里恐怕都会有加息的可能性，这已经是不争的事实。其实各国都已经在采取提前性的应对策略，包括中国。加息一旦发生，中国汇市、股市、债市、楼市肯定会有反应，但是，我觉得中国楼市出现深度探底这种情况的可能性非常低。为什么?主要有五点分析：

　　第一，特朗普以及美国新政府根本用不着在汇率问题上固执地证明自己在竞选期间的承诺，这种竞选一套、选后一套的把戏我们已经看惯了，特朗普也不会例外。相对而言，美国加息基本上会因袭奥巴马时代的走势，这事基本上就是在走程序，无需特朗普老先生另起炉灶，尽由耶伦女士办就可以了。

　　第二，美国经济总的讲，有一定起色，应该有加息的配合，但也并不像人们想象得那么优秀，它也有很多苦恼。美元加息这个事还是要做一下的，毕竟喊了两年了，要有所表示，当然，更是对美国经济负一点责。不过，美国人也清楚，这个事也得悠着点玩，不能太过，否则可能把美国经济给忽悠了。

　　第三，事实上，近两年来，中国政府一直在采取措施，主动应对美元可能的加息，包括这次楼市调控。所以，一旦加息，楼市的震荡不会太大。因为这次调控，很多城市对需求的限制力度加大了，需求难以进入的楼市，实际上就是明显减弱了卖方的出逃机会，这些想离场外逃的资金被锁定在中国楼市里了，即便有机会出逃，也不可能出现大量外逃现象。

　　第四，面对美元加息，中国楼市的任何行政限制性政策都是暂时性的策略行为，从根本上说，避免楼市大幅下滑甚至探底的根本手段还是让经济真正实现转型升级。这方面中国目前还是比较困难，不过我觉得中国经济已经徘徊下滑了五年左右，其中包括由于基数增高导致的增长率自然下滑，如果剔除这个成分，真正的下滑会轻一点。关键是实体经济表现，这方面中国政府的操作还是要加大一点力度，希望还是很大的。只要实体经济转型升级有望，房地产就不会出现想象中的垮塌，所谓泡沫也会在经济走强过程中自动挤出去。

　　第五，楼市真要探底，需要货币量的配合，这个是中国自己的事了，不关特朗普先生的事，尽管他是房地产出身。中国的楼市里，今年的货币流动量实在惊人，年后央行一个劲放水，却不管水往哪里流，导致水都自动流到能发财的地方了，就是都流到中国一二线楼市里去了。现在再搞因城施策，管住一线，稳住二线，搞活三四线，口号喊出来了，调控政策也实施了，大量投资性货币真的难以进入一二线楼市了，房价开始下调了。但是，钞票少了，房子卖不动了，这时候，就是降价也卖不动，市场又能指望下降多少呢?何况，去年一线城市的房地产商们赚得盆满钵满，他们也不急着降价，看来至少挺到明年春节之后是有希望的。楼价到底下探多少，只能到那时再看分晓了。但是，那个时候全球经济到底走势如何，美元继续加息的空间还有没有，这都不好说，中国楼市那时候是不是探底，更要看中国经济的底气如何，要看中国货币的整体表现。总的感觉，楼市大幅震荡、深度探底的可能性很小。

　　楼市既然很难出现深度探底，那我们就不用太紧张，还是腾出一点时间来，看一看特朗普的对华政策走向吧，这个似乎更重要。我的看法是，这个老商人，不同于希拉里老政客，希望这个老商人把商人的逻辑多带到中美关系的政治经营里来，效果估计不错。