李宇嘉：住房金融审慎不代表楼市资金面“拐点”来临

　　此前,国务院发布《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》,从牌照资质、防火墙和严守房贷政策,祭出严打首付贷的三项措施。从近期各地楼市新政看,严打资金违规进入楼市是重点。10月12日,上海银监局召开会议,向辖内银行提示房地产信贷风险,重点规范对公房地产融资,规定土地出让设置1个月的资金审核期,严查信托、资本市场、资管计划和保险等资金进入地市融资。

　　因此,在房贷上,货币政策宏观审慎采取局部约束的基调。一方面,9月份10个房价上涨过快的城市,其按揭贷占到总按揭贷款的40%,热点城市收紧杠杆是必要的。当然,对首套房和“先卖后买”的改善需求,继续给予差别化的支持,保持楼市一定活跃度。前期房贷激进的银行,将以窗口指导和告诫的方式督促其收紧;另一方面,其他城市则继续受到“去库存”政策的支持。另外,在杠杆和流动性规范准则上,破坏宏观审慎的违规资金流入,则采取严厉措施打击。

　　未来,货币环境将依旧维持宽松。一方面,稳增长和经济转型客观上需要宽松的货币环境支撑;另一方面,2008年之后,企业(特别是国企)债务率逆势攀升,目前占GDP的比重已超过160%,“去产能”背景下巨大的债务和就业压力,也需要宽松的货币环境;此外,集中在基建投资的财政政策,将是今年及2017年“稳增长”的引擎。财政扩张需要流动性及政策性银行和商业银行支持。2016年,国开行提供超过2万亿元贷款,部分资金用作种子资金,这意味着其余资金将来自商业银行。

　　由此,货币政策夯实宏观审慎,并不意味着楼市资金面“拐点”来临,而是楼市过热地区结构性收紧、系统性风险隐患的排除,这与上一轮限购限贷(2010~2014年)时期全面收紧货币条件完全不同。

　　尽管今年以来居民房贷快速增长,但整体杠杆率尚在合理水平,仍有杠杆空间支持楼市适度活跃,李克强总理近期对于城镇化和住房需求的讲话也证实了这一点。

　　同时,上一轮限购限贷前,楼市开发投资保持30%左右的增速,而此轮楼市反弹,因开发商拿地偏向少数城市,开发投资仅个位数增长,实施调控的20多个城市,占全国楼市不到20%的份额,结构性收紧对经济冲击不大。