戴德梁行：09年3季度市场流动充裕 信贷结构有变

戴德梁行：09年3季度中国住宅市场报告

三季度全国范围内共成交商品住宅2.22亿平方米，环比二季度增长4.7%。前三个季度全国商品住宅平均季度成交1.79亿平方米，超出2006-2008年季度平均水平近两成。

“三季度市场流动性依然充裕，但信贷结构有所转变”

2009年上半年受益于适度宽松的货币环境，市场充裕流动性支撑行业步入复苏。进入三季度以来市场整体流动性并未转向，9月广义货币供应量(M2)同比增速仍延续前期走势，持续增至29.3%，远超年初央行预期的全年17%的增长目标。预计前三季度央行向市场额外多注入流动性已累计增至约5.6万亿元，整体市场流动性依然充裕。

与此同时，作为通胀的先行指标，广义货币供应量(M2)与狭义货币供应量(M1)剪刀差仍持续回落，9月M1增速年内首次超过M2增速，说明货币活跃程度进一步提高，储蓄存款活期化趋势依然延续。但值得注意的是，虽然CPI通胀年内转正几成共识，但进入9月份以来，以对冲通胀为目的的居民”储蓄搬家“趋势却略有放缓。居民储蓄存款增速已由8月份的24.1%小幅回升至24.9%，说明受到短期楼市价格持续上扬的影响，部分购房需求的持币待购现象已在趋势上有所显。9月居民活期存款猛增至4，246亿元并创出今年自2月份以来新高就可见一斑。但回流资金以活期存款的形式保留也说明需求主要以短期观望为主，重新转化为实际购买力的可能性较强。

在信贷政策方面，2009年前三季度房地产行业从银行系统获得的信贷支持仍持续改善。1-9月全国范围内房地产业从银行系统获得的信贷资金达到13，535亿元，分别超出2008年全年规模(10，829亿元)25%以及2007年全年规模(11，838亿元)14%；其中三季度房地产业获得的信贷资金总量就高达5，325亿元，环比二季度增长14%，呈现出逐季上涨态势。

但从结构上来看，三季度发展商直接从银行获得的国内贷款总量仅为2，809亿元，环比二季度下降1%，自7月份以来连续3个月环比回落。三季度银行针对发展商的放贷政策已转为谨慎。与国内贷款逐月回落不同，居民个人购房按揭贷款依然平稳。三季度居民购房按揭贷款总量达到2，516亿元，环比二季度增长36%。自6月份以来居民个人购房按揭贷款总量均维持在超过每月800亿元的水平。可见，银行针对居民的购房按揭贷款政策依然较为宽松，有利于刺激购房需求的释放。

“发展商对外扩张加速，重新回归一线城市”

虽然进入三季度后银行针对发展商的国内贷款已逐步转为谨慎。但得益于上半年良好的销售回款以及融资渠道的不断拓宽，发展商整体资金较为充裕。三季度发展商从购房者手中获得定金及预售款达到4，511亿元，环比二季度增长21%。截止9月底，前三季度发展商获得的定金及预售款总额高达10，269亿元，已超出2008年全年水平近一成。三季度发展商自筹资金及利用外资规模也分别环比增长2%和25%。

随着发展商现金流的逐步充裕，供给面的各项指标持续向好，发展商对外扩张的步伐也开始加速。三季度全国范围内新建商品住宅竣工、新开工及土地购置面积等各项指标同比及环比增速均呈现大幅提升。

与此同时，三季度全国十大样本城市共成交居住用地(含居住用地的综合性用地)2，603万平方米(规划建筑面积)，环比二季度增长45%。居住用地占全部土地成交的的比例也由二季度的55%提升至60%。可见，进入二、三季度以来发展商对外扩张步伐开始加速，居住用地(含居住用地的综合性用地)占比稳步提升。

根据DTZ戴德梁行的监测数据显示，北京、上海、深圳、广州四大一线城市库存去化已超过90%，去库存化已近尾声。自2009年2季度以来，DTZ戴德梁行监测的境内外20家大型发展商又重回一线城市补充土地储备，就算地皮价格超出预期也在所不惜。二季度至三季度间20大发展商共用了251亿元在一线城市购地，投资总额超出2007年三、四季度高峰期其投资水平26%。而反观其在二、三线城市的投资拿地已表现的较为谨慎。

“住宅市场”价升量跌，豪宅产品备受热捧

三季度全国范围内商品住宅市场表现依然活跃，延续了前两个季度的逐季放量走势。三季度全国范围内共成交商品住宅2.22亿平方米，环比二季度增长4.7%。前三个季度全国商品住宅平均季度成交1.79亿平方米，超出2006-2008年季度平均水平近两成。

但与全国整体成交持续放量不同，DTZ戴德梁行监测的十大样本城市商品住宅走势呈现”价升量跌“。三季度十大样本城市住宅价格呈现加速上扬。其中一线城市价格环比二季度猛增27%，而二线城市价格环比涨幅也高达13%。值得注意的是，8月一线样本城市商品住宅价格刷新2007年高峰期水平重新创出历史新高。除广州外，北京、上海、深圳8月份价格已超出07年高峰期水平近一成。

随着国际机构投资者去杠杆化过程基本结束，在配置风险资产的过程中重新流入国内获取资产价格的升值收益，一线城市中具有保值增值属性的豪宅产品会成为首选。同时随着通胀预期逐步深入人心，刺激国内市场的投资需求也重回市场。

根据DTZ戴德梁行对北京、上海、深圳、广州四大一线样本城市1至9月分月十大热销楼盘的跟踪研究发现，自6月份以来四大城市商品住宅的成交结构中高端及豪宅产品的成交占比(以销售套数计算)已由1-5月份的37%上升到了近4个月的47%，已近一半。高端及豪宅产品对于普通住宅的替代效应也是近期房价持续高走的主要诱因之一。

价格的持续上涨致使成交量回落明显。三季度十大样本城市共成交商品住宅3，322万平方米，环比二季度回落10.6%，其中一、二线样本城市分别环比回落17.7%和4.2%。一线城市商品住宅成交量萎缩最为明显，上海、深圳回落幅度均超过三成。

值得注意的是，自8月份一线样本城市价格重新创出新高后，9月份价格已现松动。进入9月份以来，一、二线样本城市价格涨跌互现，北京、上海较8月冲高后分别回落2.4%和13.4%。而二线样本城市中厦门、沈阳、天津商品住宅价格环比8月均有所回落。与此同时一线样本城市豪宅供应的逐步减少，高端及豪宅产品占比已经分别由8月份的51%回落至9月份的41%，占比回落一成。预计未来随着豪宅占比的逐步回落，整体住宅均价水平也将趋于理性。

“本轮行情并未终结，但短期面临结构化调整”

众所周知楼市的供需双方均与银行的信贷政策息息相关，都高度依赖银行的信贷支持。银行信贷政策的支持力度决定了本轮行情的反弹幅度。因此信贷政策的方向对于下半年楼市的走势至关重要。

首先从政策层面来看。回顾90年代日本和中国的经验教训可以总结出刺激政策的过早推出将导致未来1-2年经济增长出现明显下滑。预计下半年政策将不会明显收紧，前期对经济增长有利的信贷政策仍将会延续。

与2007年信贷紧缩政策相对过国际经济形势略显滞后不同。2008年底至今的宏观政策则更多的表现出谨慎性。在现阶段出口仍未实现明显好转的情况下，投资拉动以及扩大内需仍将是调结构的主题。因此预计央行仍将维持较低的利率水平以保持仍具吸引力的融资成本，扩大私人投资及私人消费。

其次从需求层面来看，与2007年信贷紧缩同时打压刚性需求和投资需求不同，本轮行情中购房需求并未被打压，在利率维持在历史低位的情况下，购房成本仍具诱惑。而同时间信贷政策依然坚持对首次置业或改善性购房提供支持。前3季度全国居民购房按揭贷款总额已创出自1998年住房市场化改革以来新高。在积极的信贷支持下，整体购房需求依然稳定。虽然自7月份以来，整体信贷规模有所收缩，但主要以票据贴现到期所致，中长期贷款依然稳定增长。预计下半年票据贴现到期将更多的置换为中长期贷款，整体贷款量将好于市场预期并支撑购房需求。

而从供应方面来看，2007年的信贷紧缩造成了2008-2009年的供应明显不足。2009年1-9月份全国范围内新增住宅供应仅为同期住宅销售量的51%。同时间受益于前期良好的销售回款，发展商现金流较为充裕，增大其供应弹性。前期国土资源部打击囤积土地以及捂盘惜售的政策效果已逐步显现，加之前期旺盛市场需求释放所带来的积极影响，9月份十大样本城市住宅供应量较1-8月月均供应水平猛增77%，前期的供应断层已略有改善。随着去库存化进入尾声，短期内供应量的增长有助于平抑高位运行房价。

因此预计住宅市场将以短期的结构调整为主。9月份从一线样本城市普通住宅占比逐步回升可以看出豪宅市场已有所降温。同时9月份部分城市的价格松动也说明价格并不是一味刚性。在针对居民购房的信贷政策依然宽松的环境下，理性的价格发展有助于短期观望需求的重新释放。