戴德梁行:住宅量价均回落 年末将维持现状(11月)

11月深圳楼市在供应减少、普通住宅入市增加等因素影响下，成交量及成交均价双双回落，预计到年末市场成交将维持现有水平。

新增供应依然较少

由于不少项目工程进度未跟上，加上前期市场回暖，现阶段开发商资金普遍较充裕，致使11月入市项目依然较少，全市商品住宅批准预售面积只有21.51万平方米，比10月稍增长4.01％（见表1），批准预售套数1895套，环比则下跌23.00％，本月批售产品户型普遍偏大，平均套型面积有114平方米，而10月只有84平方米。新供应项目只有5个，均集中在龙岗、宝安和南山三个区，其中龙岗占3个，绿景大公馆和摩尔城新推8万多平方米供应，为龙岗中心城带来近900套中大户型产品。第五园五期也将有55套大户型产品入市。宝安中心区的熙龙湾二期继续有200平方米左右大户型单位推售。南山后海新盘君汇新天地有744套产品获批售，为后海片区带来更充足的供应。截至11月，今年全市商品住宅新增批准预售面积只有384.05万平方米，即便12月全市批准预售量超过70万平方米，全年供应量也远远低于2008年的666.47万平方米。

本月全市新开盘及加推项目共13个，新入市项目已连续2个月减少。其中宝安开盘项目有4个，非常公馆和书香门第2期上河坊推的均为小户型，龙岸2期“双湖大宅”和招商澜园加推单位均为120平方米以上的中大户型产品；龙岗入市项目包括花语岸2期•峰景、绿景•大公馆和万科第五园五期云锦的加推山水楼栋御玺；南山开盘项目均为大户型，君汇新天地新开盘首批推156-175平米4房单位，曦湾新品单位为空中花园式别墅，首地•容御也加推了部分大户型单位；福田只有深港1号加推一批小户型单位；盐田的万科东海岸本月也推出该项目的唯一纯复式产品臻海墅，中海半山溪谷3期则加推最后一批单位。

观望致成交稍有回落

房价处于高位，加上消费者对明年楼市调控政策的预期，促使不少消费者目前采取观望的态度，从而促使本月楼市成交呈稍有下跌。11月全市新建商品住宅成交面积共46.81万平方米，环比减少5.80％，成交套数5487套，环比减少8.20％。而由于对二手楼交易优惠政策是否延续的不确定性，不少购房者为赶年底“末班车”纷纷选择入市，致使本月二手房成交量大幅上涨，全市二手住宅成交面积148.27万平方米，环比增长62.17％，成交套数16666套，环比增长60.57％，已接近今年最高成交量7月的151.56万平方米。二手房的强劲需求，说明目前市场上的刚性需求仍较大，但新房较高的价位抑制了大量的刚性需求。

本月商品住宅成交除龙岗、罗湖两区呈上涨趋势外，其余各区成交均比10月减少，除供应量减少外，价格对成交的抑制也是其中因素之一。在各区中，龙岗成交量位居全市首位，为16.43万平方米，环比增加8.16％，成交套数1814套，环比增加14.52％，在售供应较多，以及价格相对为全市的洼地，是促使该区成交量居首位的原因，本月区内热销项目以普通住宅为主，户型面积小、价格相对较合理的产品深受自住客和投资者青睐，如华业玫瑰郡、上品雅园、振业峦山谷、荔山公馆、茗翠园二期、3号线城市公寓等。宝安成交量居第二位，总成交面积13.32万平方米，环比减少18.43％，成交套数1697套，环比减少21.29％，热销产品仍以中小户型占多数，非毛坯小户型非常公馆开盘即取得热销效果，龙岸、招商澜园、福侨花园、溪山、金地上塘道等均受购房者关注，成交活跃。全市成交大部分依然集中在关外龙岗、宝安两区，占总成交面积的64％。南山成交居第三位，成交面积9.97万平方米，环比减少10.50％，成交套数1115套，环比减少23.89％，说明该区11月成交户型增大，成交活跃项目首地容御、半岛城邦二期、泛海拉菲、三湘海尚、雷圳碧榕湾等所推主力户型均在100平米以上，而十五峯、君汇新天地等项目均夹杂有小户型和中大户型，因而全区成交户型稍偏大，中高档项目成交相对较活跃。幸福里及东方颐园的热销带动罗湖本月成交略有上涨，全区成交面积3.59万平方米，环比增加6.21％，成交套数390套，环比上涨2.63％。福田在售项目供应较少，成交以深港1号及御河提两新盘为主，全区成交面积2.12万平方米，环比减少0.47％，成交套数337套，环比增长36.99％，说明本月成交户型偏小。盐田本月成交以普通住宅金山碧海为主，项目以较合理的价格赢得消费者欢迎，万科东海岸及天麓由于供应量减少，成交量相对减少，全区成交面积1.38万平方米，环比减少9.21％，成交套数134套，环比减少8.22％。

普通住宅入市价格稍回调

继上月房价回落后，本月房价继续呈回落趋势，全市新建商品住宅成交价格19172元/平方米，环比下跌5.25％，主要原因在于11月普通住宅成交量增多，而高端豪宅入市量减少，从而带动房价回落。2-9月房价连续上涨8个月，在9月达到高峰20940元/平方米，10月掉头往下，11月继续回落，但回落幅度仍较小，1-11月房价涨幅达67％，目前可上涨空间已较小，预计到年末将维持现有水平（见表3）。

从各区房价看，由于高层豪宅幸福里的成交及其余普通住宅价格普遍偏高，带动罗湖区房价居全市首位，为31879元/平方米，但仍比10月稍下跌0.18％；其次是盐田，万科东海岸及天麓两豪宅的成交使该区房价依然达27576元/平方米，环比上涨1.54％；南山本月入市产品以豪宅居多，如首地容御、君汇新天地、三湘海尚、泛海拉菲、十五峯等，从而使房价环比上涨3.20％，为26744元/平方米；福田深港1号及御河提两中小户型项目成交增加，房价环比下跌7.97％，为25230元/平方米；宝安豪宅成交减少，非常公馆、花郡等普通住宅热销，使全区房价环比下跌15.67％，为17048元/平方米；龙岗由于特区规划等预期利好及原本的价格洼地，使部分项目价格补涨，房价环比上涨2.22％，为12038元/平方米。