戴德梁行：09深圳写字楼市场总结及10年市场展望

尽管经历了2008年全球金融危机的严重影响，09年的深圳写字楼市场却已快速回暖，在短短的一年时间内，呈现出与08年截然不同的面貌。

“暖风熏得市场醉”：09年写字楼市场渐行渐暖

一季度，乍暖还寒

每年1-3月份的第一季度，受公历及农历新年的影响，通常是写字楼市场成交的淡季，09年第一季度更可以用“惨淡”一词形容。正所谓“城门失火，殃及池鱼”，在全球金融危机的影响下，在深的高端企业(主要是欧美跨国企业)客户大幅削减行政开支，严格控制成本，办公需求急剧缩水，外资企业纷纷暂缓或搁置写字楼搬迁计划，采取“一动不如一静”的保守策略。为求减少搬迁及非毛坯等非必要性支出，外企均以续租或与业主洽谈减免租金为主要的经营策略，甲级写字楼受影响最为明显，租赁成交大幅减少。

受此影响，深圳高端写字楼市场明显受挫，并带动整个市场租金调整，空置率明显上升。全市一季度的甲级写字楼吸纳量罕有地降为负数，空置率则上升至11。4%。虽然住宅销售市场已开始升温，写字楼销售市场却反应平淡，对经济前景的不乐观使得大部分关注市场的买家保持谨慎态度，成交量及销售价格均未见增长。在春寒料峭之中写字楼市场显得尤为冷淡。

二季度，初现回暖

至09年第二季度，住宅一二手市场已逐渐呈现回暖的趋势，宽松信贷环境和国内经济复苏渐趋明朗的环境刺激下，写字楼销售市场首先出现反弹。6月份，卓越世纪中心3号楼入市，在市场的质疑和观望中实现每平方米3万元以上的成交均价，为销售市场率先迎来拐点。租赁市场的回暖稍显滞后，09年二季度整体表现平稳，租赁活动较第一季度则明显活跃，空置率环比下降1个百分点。除少量的新增租赁需求外，租赁需求的主要来源却是存量需求的转移，并导致罗湖区空置率继续上升。由于企业对于租赁成本的控制较为严格，在经济境况没有好转的情况下，租金总体继续呈现小幅下调。

三季度，风和日暖

受第2季度销售市场的持续影响，第三季度入市销售的NEO企业大道B/C栋、卓越世纪中心4号楼、中央西谷、天利中央广场二期等均实现良好成交，投资者的回归及客户的正面反馈为市场带来强烈的信心，并推动销售价格一路上涨，DTZ写字楼销售价格指数按季度录得环比10。2%的增幅，销售市场上升的趋势已毋庸置疑。在租赁市场上，全市甲级写字楼空置率进一步下降至9%，成为全国主要大中城市*中唯一一个空置率在10%以下的城市。第二季度末入伙的甲级写字楼物业时代科技大厦代表了三季度租赁市场的走势。时代科技大厦于入市三个月内，实现了80%以上的租赁成交，租户平均面积在2000平方米以上，带动全市甲级写字楼吸纳量较第2季度上升40%以上。深圳写字楼租售市场均已明显上升，市场渐呈出“风和日暖”之势。

*包括北京、上海、广州、杭州、武汉、西安、重庆、成都、大连、南京、青岛、沈阳、天津及深圳等城市。

四季度，暖意袭人

在国内经济保增长目标实现已无忧虑的背景下，写字楼市场信心在年末进一步增强，并推动写字楼租赁需求增加，全市甲级写字楼吸纳量达到8。1万平方米。受此拉动，四季度全市甲级写字楼租金继续稳步上扬，较三季度末小幅上升1。6%，达到每月每平方米125。2元。销售市场承续二、三季度的升势，并开始试探每平方米4万元的高位，与07年市场最高位时已相差无几。销售市场的回暖速度之快出乎大多数人预料，袭人的暖意中已经带有几分炙热。

2010年深圳写字楼市场展望

经历08年金融危机、09年经济复苏之后，2010年深圳写字楼市场无疑将迎来新的发展空间。

外资高端客户将重回市场

在全球经济形势逐渐好转的整体趋势下，08至09年积累的外资企业办公需求将得到逐步的释放，为深圳高端写字楼市场带来新一轮的增长空间。但外企的租赁需求预计仍将谨慎乐观，租金承受能力较为保守，倾向于成交高端且租金优惠的物业。由于新近入市的物业大多集中于福田中心区及中心西区，深圳高端写字楼客户西移的趋势仍将持续。国内企业的需求在中国宏观经济向好的带动下，仍将继续维持良好的需求。

深圳市场迎来新的地标物业

2010年底，京基金融中心将进入写字楼市场，带来17。5万平方米的新增供应，填补罗湖区近几年甲级写字楼物业供应的空白。作为深圳新一代的地标性建筑，京基金融中心将以439米的高度超越高价地大厦，为罗湖及深圳的写字楼市场带来新的发展机遇。

销售市场谨慎乐观

09年底，深圳写字楼销售价格已接近历史最高水平，预计到2010年，在各项市场利好因素的刺激下，写字楼销售价格仍将持续试探市场高位。在租金水平稳中微升的背景下，快速上涨的销售价格势必导致投资回报率的降低，也导致投资写字楼市场风险的增加。

多项利好因素带动，写字楼市场有望进一步向好

亮点一：政策利好频出

09年上半年，宽松的信贷政策是写字楼销售市场复苏的关键因素之一，受此影响，写字楼投资客户重回市场主流，成为推动写字楼销售价格持续攀升的主要力量。

09年下半年，深圳取消商业地产限外令，为外资购买写字楼物业打开了新的窗口。虽然短期内尚未显示出对写字楼买卖交易构成的直接刺激，但预计随着政策的逐步消化，将对后市产生积极的影响。

12月1日，深圳城市更新办法实施，亦为写字楼市场带来新的发展空间。由于涉及可改造更新的城市项目一般均位于核心城区，商业价值巨大，这就为上述城市更新项目改为写字楼、零售商业等高附加值业态提供宽阔的市场空间。可以预计，在城市更新细则落实之后，深圳写字楼市场将添加更多活力与变化。

亮点二：金融业占据深圳写字楼市场的绝对核心地位

在全球金融危机的影响下，外资金融业受到了前所未有的打击，却也为国内金融业发展提供了极大的空间，这一点，从金融业在深圳写字楼市场的急速扩张可见一斑。

金融总部物业齐聚中心区

中心区原高交会馆地块，新建的五栋甲级写字楼物业均为金融企业或机构的总部，包括深交所、博时基金、南方基金、招商银行、建设银行和太平保险在内，多家金融类企业总部集聚中心区北区；与之南北相望的中心区金融办地块，招商证券和华安保险的总部均于2月份奠基动工，第一创业、中国人寿、中信银行、国信证券等亦已获得相关地块的开发使用权。上述金融企业总部的设立，进一步加快了深圳建设金融中心的步伐，为写字楼市场带来大量高品质的总部物业，势必推动深圳写字楼物业品质的进一步提升。

国内金融类企业推动写字楼市场复苏

深圳写字楼租赁市场在09年年中复苏，国内金融类企业起着不可或缺的关键性作用。资金实力雄厚的国内证券、银行、保险公司纷纷扩张市场份额，由此导致对高端写字楼市场需求的急剧攀升，拉高高端物业的租金水平，降低空置率，成为市场复苏的核心动力。

创业板启动进一步推动深圳高端写字楼物业的发展

创业板的启动，进一步加强深圳作为南中国金融中心的地位，除直接受惠的创业板上市企业外，作为其保荐人的金融类企业是市场最大的赢家。金融类企业的快速拓展，必将加大对高端写字楼物业的需求，作为深圳市场最高端、承租能力最强的行业，金融业将大大推动写字楼市场的发展，成为占据市场核心地位的行业。

亮点三：商务综合体物业频现，市场品质快速提升

纵观09年深圳写字楼市场，从卓越世纪中心、NEO企业大道，到东海国际中心、大中华国际金融中心，综合体物业无疑是市场最为耀眼的明星，东海国际中心更以其写字楼物业超高的配置水平，成为市场下一代写字楼物业的标准。

综合体物业以其完善的配套，历来以为客户提供的多项附加价值受到市场的追捧。我们可以看到，高端综合体物业，如香港的UnionSquare及日本的六本木，无不代表城市新的发展方向，并作为城市新的标志形象成为人们关注的核心。深圳多个综合体物业的发展，在不断提供深圳写字楼物业水准的同时，也预示着市场未来发展的方向，成为市场新的标杆。