世邦魏理仕：2009年广州深圳房地产市场回顾

2010年1月12日，广州-2009年，尽管外围经济在金融风暴的肆虐下举步维艰，中国经济却依然成功地保持增长，只是步伐稍微放缓，而国内的房地产市场更是绝处逢生。早前国家为应对金融危机推出了一揽子经济刺激政策，房地产成为率先受益的行业之一。由于流动性充裕及短期性救市措施的实施激发了物业购置需求，广州深圳两地的房地产销售市场迅速回升，销售量及价格明显上涨，重现一片繁荣景象。相比之下，与实体经济联系较为紧密的租赁市场则表现相对平稳：优质办公楼租金下滑逐季放缓，底部渐现；主要购物中心的空置率保持低位，租金稳中有升；工业厂房和物流设施租金受出口减少的拖累略有回落。

经济背景

在蓬勃的国内消费需求和大规模基础设施建设投资的支撑下，广州深圳两地的经济在2009年均逐步走出国际金融危机的阴影，实现了稳定增长。其中，经济增长的"内源性"因素尤为喜人，成为拉动经济增长的主要动力，前11个月广州和深圳两地的固定资产投资和消费品零售总额同比均获得双位数的大幅度增长。相比之下，两地的外源性经济领域因受外部经济不景气的影响，年内表现依然较弱。据目前的统计数据，即使降幅呈逐步收窄的趋势，两地的商品进出口总值仍将处于同比负增长的状态，而外商直接投资全年维持低增长水平。

内资需求支撑优质办公楼市场

受金融危机的冲击，2009年广州深圳两地优质办公楼市场的外资需求出现了一定程度的萎缩。相反，国内企业对优质办公楼的需求却在2009年强劲增长，成为吸纳优质办公楼空间的主要力量，尤其是以银行、保险公司和证券公司为代表的国内金融机构和本地民营企业设立总部和分支机构的需求显著增加，从而造就了多起大宗办公楼物业买卖交易。在广州，国家开发银行、上海浦东发展银行和广东发展银行等金融机构先后在珠江新城购入大面积的办公楼物业以作自用，而中信证券则斥资10.4亿元人民币整购深圳卓越时代广场二期作为新的总部办公楼。不仅如此，国内企业在两地的优质办公楼租赁市场也异常活跃，中金公司、中国石油、华能国际等企业在年内纷纷迁入广州的甲级办公楼。深圳市场则录得多宗集中在福田区新建办公楼的大面积租赁成交，承租方主要也是在本地扩张或设立新分支机构的国内银行，如建设银行、江苏银行和包商银行等。

两地优质办公楼的平均租金在2009年全年均录得下跌。2009年年末广州优质办公楼的平均月租金为每平方米92.2元人民币，较去年同期下降10.7%，但年内租金跌幅逐季收窄，并且在年底趋于稳定。深圳优质办公楼租金全年跌幅只有1.9%，而且租赁活动从三季度起已开始渐趋活跃，租金亦于四季度恢复增长，录得2.0%的小幅环比涨幅。与广州的大宗办公楼买卖成交活跃不同，深圳的优质办公楼在散售市场表现突出，办公楼价格年内大幅攀升26.4%。两市全年分别有新增供应32万平方米(广州)及28万平方米(深圳)。截至2009年底，广州优质办公楼整体空置率略升至15.2%，而深圳则保持8.5%的低空置率水平。

据世邦魏理仕的初步统计，2010年两地优质办公楼的供应量均不小，广州新增供应可能接近100万平方米，而深圳也将有超过70万平方米的供应量，其中不乏体量巨大、品质高端的物业。尽管我们预期国内企业对优质办公楼空间的需求仍将保持高速的增长，同时许多大型跨国公司也已经重启了搬迁和扩租计划，其需求有望在明年实现全面回升，但是庞大的供应量依然将在短期内推高市场空置率，尤其是广州市场。此外，即将入市的高品质物业有望带动租金走出谷底，不过在大量新增供应入市竞争的情况下，预计租金上涨空间有限。

优质商铺租赁市场表现平稳

受益于繁荣稳定的国内消费市场，2009年大型优质商业物业相比其他各种物业类型而言租赁表现最为稳定。广州优质商铺的租金年内保持小幅波动，首层铺位的平均租金在有新增供应低价入市的前提下全年仅录得3.9%的轻微降幅。位于天河CBD商圈的柏西商都和东方宝泰购物广场分别在2009年年初和年末开业，为广州优质商铺市场带来了久违的新增供应。由于新建购物中心的开业和现有购物中心的租户调整，年底优质商铺的整体空置率较去年上升3.2个百分点，至11.5%。深圳市场租赁交投活跃，年末租金较2008年同期轻微上涨1.6%。餐饮租户仍然是最活跃的租户群体，国际快速时装品牌也是2009年深圳零售市场的亮点，ZARA和Uniqlo自2008年进入深圳以来，迄今已在深圳分别拥有三间和四间门店。年内唯一的优质商业物业供应-万象城二期更引入了多个首次进驻深圳的世界顶级奢侈品牌。由于部分运营中的购物中心不断地调整租户，年末市场空置率处于10.7%的水平，较去年上涨了5.3个百分点。