戴德梁行:香港楼市交投活跃 经济前景稳定利率低

国际物业顾问DTZ戴德梁行指出，去年年底本港楼市势头强劲，这股气氛延续至今年年初，使得2010年1月及2月的住宅交投相当活跃。香港及中国大陆经济前景稳定，加上市场预期低息环境将会持续一段时间，均有助带动入市气氛，楼价亦得到支持。相比之下，投资市场则未如去年年末那样活跃，年初交投较为沉静。由于物业价值不断提升，业主对叫价提高期望或开始惜售物业，市场上具投资价值的选择减少，致令交投数字有所下降。

2009年第４季度本港的住宅交投量为34,084宗，平均每月约有11,361宗。踏入2010年，住宅交投量再有突破，于１月份升至12,532宗，于2月份再升至13,639宗，两者都是该月份在过往10年来交投量第二高的纪录，仅次于2008年。今年2月适逢农历新年，但假期因素未有影响该月的交投量，反映市道畅旺。

DTZ戴德梁行北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿先生表示：随着本港经济渐有起色，本港住宅交投量自去年第2季度起便保持稳定的增长，及至本年1月及2月交投数字凌厉，可见买家信心增强。预计目前支持楼市发展的正面因素，将继续支持市况造好，3月份的交投量可望达到15,000宗，本年首季度的交投量可达至41,171宗。

楼价亦是继续上升。太古城单位的平均呎价在今年3月升至8,000港元，较去年12月份的呎价7,600港元上升了5%。豪宅价格方面，礼顿山平均呎价自去年12月的19,000港元升至本年3月的20,500港元，升幅多达8%。陶先生说：目前经济环境稳定、息口低、供应少，加上部分新盘销情理想，均为楼价带来支持。

陶先生指出，据政府公布，就业数字正在改善，而截至2010年1月的总出口数字较去年同期上升了18.4%，这些数据都有助稳定楼市的气氛。

陶先生续称道，近期的土地拍卖对支持楼价也有一定作用。他说：自2003年开始，每次举行土地拍卖，当时的楼价均有正面的响应。以2009至2010财政年度的卖地活动为例，发展商踊跃竞投，卖地价钱亦普遍高于市场预期，反映出本港缺乏土地供应，限制了未来楼宇供应的数量，也因此给予楼价重要的支持。
香港政府近日宣布增加2010至11财政年度勾地表中的地块数目，陶先生称：政府透过土地拍卖等方式调控土地供应，以确保市场将定期提供豪宅及大型屋苑的用地，市场上的楼宇选择因而增多，加上部分地皮位置极佳，相信有助维持市况及楼价的健康发展。

然而值得注意的是，在楼价上升的同时，本港居民的收入并没有同步增加。陶先生说：金融海啸前的2008年第2季度，本港家庭收入中位数为18,000港元，而最近公布数字为2009年第4季度的17,500港元。至于楼价变化，我们再看上述的太古城单位，2008年第2季度时其呎价为7,600港元，目前已升至8,000港元。假如以家庭收入中位数的收入水平购买这个太古城单位，借款七成，供款20年，在2008年第2季度的供楼负担比率是105.7%，目前这个比率则降至96.7%。楼价升，薪酬减少，但供楼的负担并无因此而加重，反而减轻了。

陶先生认为，目前的超低利率，正是这种现象背后的主要原因。他表示：上述的105.7%供楼负担比率，是以传统最优惠利率计算，因为当时以银行同业拆息（HIBOR）计算的按揭计划仍未流行。但在目前的低息环境中，以HIBOR计算的按揭计划已成为市场主流，在上述的例子中，以这种利率计算的供楼负担比率为96.7%，低于最优惠利率的计算结果，这就是供楼负担仍能支撑市场发展的重要原因。

陶先生再解释道：现在若借款100万港元，还款期20年，以一般HIBOR计划提供的0.72%利率计算，每月还款额为4,475港元，全期共须付利息74,053港元。若果利率提高至3%，每月还款额就会增至5,546港元，全期共须付利息将大幅增至331,203港元，是HIBOR计划须付利息的347%以上。因此，许多买家都乘着目前低息环境的优势，以HIBOR计划供款，尽量减少利息支出。