中原地产：二手住宅交易进入买方市场(5.31-6.6)

　　2010年4月中旬，国务院下发了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，通过一系列行政和信贷政策抑制炒房投资行为，这一楼市调控政策在5月持续发挥着影响，覆巢之下无完卵，深圳二手住宅市场在整个5月份呈现一片“萧条”景象。如果说3月份“两会”未出台明确的强硬政策引发了房产市场一片后市看涨的预期，纵容了住房刚性需求者和炒房投资客迅速入市，从而支撑起3月和4月上旬热闹的楼市，那么4月中旬政府祭出的“史上最严厉”调控政策则犹如一记重拳，通过差别化的信贷政策，铲除部分投资炒房行为的生存土壤，按压下市场的浮躁心态，促使刚性需求驻足观望，期待调控生效，房价下跌，但后继各地陆续出台的调控细则柔和多于严厉，加上5月呼之欲出的房产税征收仍影影绰绰，未有定音，使得买卖双方对政策走向和市场前景判断不一致，市场观望情绪浓厚，成交低迷，二手住宅市场呈现供大于求的市场现象，议价空间开始出现。

　　2010年5月，根据国土资源规划局公布的数据显示，全市二手住宅的成交量约为107.38万㎡，环比4月份成交面积下跌16.8%，而根据深圳中原的当月成交数据显示，5月份二手住宅的销售均价为18125元/㎡，环比4月份下跌6.65%。2010年5月的二手住宅成交量可以用“惨烈”来形容，政府的楼市宏观调控意向牵动着整个5月的二手住宅成交状况，成交量减少，观望情绪浓厚，5月份成交量的萎缩也同时带来了成交价格一定幅度的下滑，政府遏制房价过快上涨的调控目的已初步实现。在目前政府是否进一步出台严厉调控政策尚不明朗的情况下，市场下一步的表现完全取决于政府的调控意向。

　　成交量分析

　　根据国土资源规划局公布的数据显示，2010年5月全市二手住宅成交量为12264套（见图1），成交面积约为107.38万㎡，环比4月份成交量下跌16.8%，由于国土资源规划局的成交数据对市场延迟反应的特性，其公布的成交数据往往是之前几十天市场成交的体现，所以5月份国土局公布的成交数虽然有一定幅度的下降，但未能完全勾勒4月中旬调控政策将二手住宅成交量拦腰折为上下两部分后，5月份持续的低迷成交状况，根据深圳中原的内部监测数据，5月全月成交量均在低谷徘徊，全月成交主要集中在下半月（见图2）。政策调控的第二只靴子迟迟未落，房产税征收呼声较高，使得上半月的市场成交量几近冰点，下半月，各地调控政策相继出台后，由于政府并未显示对楼市更施“重手”的决心，买卖双方对市场的判断渐趋靠拢，在盘源价格出现一定幅度的松动后，月底的成交稍有回升。

　　本月全市六区成交量环比均出现不同程度的下跌，其中罗湖区位居下跌榜榜首，下跌幅度最大，成交16.97万㎡，环比4月份成交面积下跌30.94%；其次是盐田和福田区，本月成交分别是2.23万㎡和21.19万㎡，相比4月份分别下跌24.31%和24.29%；南山区的跌幅也比较突出，本月成交19.16万㎡，成交面积环比跌幅达到22.89%。

　　成交价格分析

　　根据深圳中原的内部成交监测数据显示，2010年5月，深圳二手住宅市场成交均价为18125元/㎡，相比4月份有小幅回落，下跌幅度为6.65%，纵观2009年1月份以来成交均价的走势可以发现，深圳二手住宅市场的价格保持稳定的上涨态势，虽然在2010年1月和2月出现一定幅度的下滑，但3月和4月份连续迅猛上涨，打破了2009年12月创下的历史高峰，本月的成交价格在政策强力的压制下，小有回调，而下一个月的价格走向势必同政府的调控态度息息相连。

　　较之4月份，全市六区除盐田区的成交均价逆势上涨以外，其他各区都有幅度不等的下跌，其中南山区的下跌幅度最大，南山区本月成交均价为20777元/㎡，环比4月份下跌20.56%；福田区位居价格跌幅榜第二位，其本月成交均价为23531元/㎡，环比4月份价格也下跌一成；宝安与罗湖区的成交均价下跌幅度较小，分别为1.36%和2.17%，这与两区近来价格一致保持小幅震荡上扬的走势紧密相关，两区虽然一年多来保持上涨的态势，但上涨幅度低于其他各区，因此在市场价格全面下调的态势下，两区的成交均价仅有微幅回落。盐田区本月的均价为18601元/㎡，环比4月份上浮约9.50%，盐田区二手住宅的成交量历来较低，成交结构和单个交易行为对成交均价的影响较为严重，本月的成交均价就明显被万科东海岸社区美湖居，以及云深处等楼盘成交的拉动，出现逆市上涨的现象。

　　图3 全市成交价格表（2009年1月—2010年5月）

数据来源：深圳中原市场研究部

　　全市供求关系分析

　　图4 全市供求关系曲线（2009年1月—2010年5月）

数据来源：深圳中原市场研究部

　　2010年4月中旬的“新国十条”出台，被称为“史上最严厉”的调控政策，政府通过差别化信贷政策抑制了一部分投资及改善型住房需求，同时市场对后市更严厉调控政策的出台抱有预期，导致潜在购房者持币观望，4月份的放盘量与客源量之比创下1.41的历史纪录，自4月下旬开始，二手住宅市场进入买方市场。

　　2010年5月，在整个市场基本面没有发生大变动的环境下，全月低迷的成交量进一步表明了购房者对调控政策作用的期待，全市供求关系延续4月份的走势，放盘量大于客源量，放盘量与客源量之比为1.16，较之4月份虽有小幅回落，但供求关系比依然维持在高位，二手住宅交易显示为买方市场，盘源降价为大势所趋，二手房价格开始松动，但随着政策调控进入监测期，根据深圳中原内部检测数据显示，月底全市二手住宅的供求关系比曾一度几乎回落到接近09年的正常水平，刚性需求有渐次入市的迹象。

　　后市展望

　　楼市的发展同政府的宏观经济环境和调控政策息息相关，所以展望新政之后的楼市发展，势必要梳理2010年以来经济环境的走向和政府的调控意向。整个经济环境的走向属于不可控因素，作为政策运行的背景影响政府的调控方向和房地产业发展的状况，因此我们可以根据2010年4月15日新政出台的日期，将政府的调控意向分为前后两个半段，4月15日之前为前半段：政府面对后经济危机时代的背景，即要保持经济稳定增长，房地产平稳健康发展，又要防止经济通胀，楼市出现经济泡沫，提出“有保有压”的方针，出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，央行虽然表示要实行宽松的信贷政策，但期间两度提高商业银行存款准备金率0.5个百分点，逐步减少市场流动性，同时国土资源部公布2010年七大工作重点，提出提高中低价位、中小套型普通商品房建设用地比例，开展对囤地炒地等违规行为的专项整治等政策规定；4月15日之后为后半段：政府对楼市调控意向突转严厉，针对迅猛上涨的房价，祭出严厉的调控政策，下发了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》， 推出一系列“组合拳”打击房产市场的炒房投机行为，期间还再次提高金融机构的存款准备金率0.5个百分点，大量发行国债，收紧市面的流动性。

　　后半段的政策走向应结合经济整体环境运行状况来理解，这也将决定房产业后市的发展走势。5月全球经济笼罩在欧洲债务危机以及美国高盛公司作弊，股市大跌的阴影之下，而国内的经济环境由于5月初公布的4月CPI指数过高，加重了未来通货膨胀的预期，所以房产市场一片唱衰，政府更严厉从紧政策的呼声极盛，房产税征收呼之欲出，致使5月上旬成交低迷，但鉴于全球经济的大背景以及房地产在国民经济运行中的支柱地位，各地频出的调控细则并未如预期严厉，而房产税征收的消息也一直扑朔迷离，5月下旬的成交开始小幅度回升，积压的购房需求渐行入市。

　　国务院通过房产税改革的通知暂时搁置了关于房产税是否征收的议论，近期国土资源局对于全国35个样本城市的商品房成本进行调研，都表明政策调控进入监测阶段，在政策调控程度延续的条件下，市场买卖双方对当前及后市的判断会渐趋一致，市场可能会开始呈现低谷回升的态势，但鉴于政策意向仍不十分明朗，回升速度可能较缓慢，其回暖的成交数据要传导到楼市成交量和成交价格上，尚需一定的时间，因此下月整体表现下跌的可能性较大。