美联物业：探讨中国住宅市场发展的四大瓶颈

　　楼价近年来攀升速度十分惊人。政府的反周期政策试图通过税收体系和房贷措施直接打击消费者的置业热情，从数据面来看，似乎比较成功。根据美联物业的统计，四大一线城市商品住宅的月均成交套数降幅在6-7成左右，甚至达到8成。成交量在连续下滑两个月后，楼价悄然松动，但较08年价格下落的速度更快。虽然没有大面积的降价，民众还是看到了曙光。房地产投资的速度也同比放缓。通过税收和房贷措施打击需求确实奏效。但笔者认为中国楼市的发展还有四大瓶颈，可能在长期内影响住宅市场稳定。

　　·第一：住宅供应结构失衡

　　合理解决居住问题一直是中国这种人口众多、资源相对匮乏的国家头疼的事。改革开发后，对中国居住影响最深刻的，可能是用市场化手段去解决居住问题。其中2003年国发18号文（《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》）是这一时期政策的典型代表。文件明确指出：“让多数家庭购买或承租普通商品住房”。在这样的指导性政策下，住宅供应全面向商品化迈进，保障性住房建设一直缺位，加上其他因素的综合作用，导致房价在近10年放肆得攀升，不少城市和地区的房价10年间长了超过3倍或以上。

　　根据国家统计局和美联物业的统计，保障性住房的有效供应在整体住宅供应里所占的建筑面积大约1/10。而中国社会的吉尼系数2009年已经突破0.47, 贫富差距已经突破了合理的限度。中低收入阶层在社会总人口中所占的比例仍然很突出，指望通过市场化手段解决夹心层和社会低层的居住问题是不现实的。

　　可喜的是，中央政府已经看到这一局面，并在其相关政策中有所体现。例如1998年国发23号文提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”；至2007年国发24号文（《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》）“尽快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，提法的变化表明中央政府在认识的程度上已有明显不同。

　　目前主要城市“房价负担比”过高（请见下图），就连一向稳定的广州，二手住宅负担比5月也达到了50.6%，保障性住房建设重燃旧梦。但是，靠道德和行政命令去鼓励建设保障性住房，必然不能持久。建议的改善方向是将建设和分配指标细化，与地方政府的政绩捆绑。

　　如果说供应量不足是一方面因素，更为引人关注的就是分配渠道。突出表现在两方面，一是分配制度不透明。二是受让人群的公示和违规处理方面仍有很大的改善空间。现有的分配渠道可能鼓励了政府的监管套利行为，低估了政府的信用风险。如果地方政府能在保障性住房分配渠道上给于相关的信息披露的指引，相信更能减少民众的质疑。

　　·第二：囤地捂盘持续存在

　　从全国土地市场来看，本年购置的土地面积一般远高于同期土地完成开发面积。同时，待开发土地面积也在不断增长。土地市场如此，在项目建设环节也如此。如下图所示，同期全国房屋施工面积和竣工面积之间的差距不断拉大，2009年达到历史新高的24亿平米。而全国商品住宅的施工面积和竣工面积之间的差距则达到历史新高的19亿平米。如果以人均20平米计算，可以给近1亿人居住。如果我们放松假设条件，假设经过适当的措施和技术促使更多的住宅竣工，每年平均增加5亿平米竣工量，在当前大城市平均房价10000元/平米的形势下，也可以每年解决1000万人口的居住要求。

数据来源：国家统计局，美联物业全国研究中心

　　从历史经验来看，特别是近5年的情况表明，捂盘比不捂盘可能能赢得更高的利润，从而加剧了开发商的捂盘信心。有的开发商甚至通过高开盘价减缓销售速度的方法变相捂盘。虽然待价而沽在完全市场经济条件下是一个很正常的行为，但在中国人多地少的情况下，政府有责任尽量减少这种投机局面的发生。

　　2006年曾专门针对捂盘情况进行专项整治，取得了阶段性效果。去年下半年以来的调控政策对打击捂盘也有了一些新的细则。今年2月11日，北京市建委等11个部门联合发布的《关于贯彻国办发［2010］4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。该政策要求，开发商应3日内一次性公开全部可售房源、限制外资购房、加大房地产市场执法检查力度等。春节长假刚过，北京市房地产交易管理网就对“京通苑”、“长安融府”、“朝悦大厦”、“合生时代中心”等变相捂盘行为进行了公示。

　　从09年下半年开始，杭州对申请商品房预售许可证除了常规的申请材料外，要求开发企业必须按杭州市建委审批的“工程形象进度鉴证单”范围，进行一次性申请《商品房预售证》，不可以按幢进行分批申请、销售。

　　广东也发布了“粤四条”，明确规定：各地在审批商品住房项目预售许可时，以整栋为最低审批规模，不得分层、分单元办理预售许可。房地产开发企业取得预售许可后，应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明码标价。

　　3月银监会提出了新要求，指出经国土资源部门、建设主管部门查实存在囤地、捂盘行为的房地产开发企业，商业银行要将其列入警示名单，不得对其发放新增贷款，已有贷款要切实采取保全措施。

　　3月29日，杭州江干区丁桥的“联合·格里”，在杭州市房管局执法人员的监督下，正式开盘。此前，该项目由于领出预售证后没有按规定在当天开盘，受到房管局查处。

　　可见，打击囤地捂盘目前仍没有找到更长期有效的办法。针对开发商抬高申报价格来捂盘的方式，我们建议可以按其申报价格征收所得税。

　　·第三：税费或被转嫁，难以达到政府遏制房价过快上涨的初衷

　　中国现有的房地产税费其实不低。虽然通过税收遏制炒房是中国控制炒房必然的趋势，但根据税收相关原理，税收是否能征收到，并不取决于课税对象，而更在于税收的经济归宿。开征新的税种去征收增加交易环节的成本效果是否能如官僚所愿，还有待探讨。

　　从理论上说，税收的经济归宿不等同于税收的法律归宿。“税收的法律归宿”指，法律上规定的税收的承担者。而“税收的经济归宿”是指经济意义上，税收的征收对私人实际收入的影响。某人对某种物品的消费因征税活动而找到替代品越不容易，则他要承担的税收归宿的部分就会越大。

　　税收的经济归宿不受征税环节选择的影响。官僚和政客们更习惯于从他们认为“方便”的因素去衡量。比如物业的持有环节，交易环节等。因此，官僚和政客们或认为拿“高端住宅”开刀就必然能遏制投资需求，但由于高端住宅面对的富人拥有更高的需求弹性，税收即使征收成功，增加的税收也未必能抵消富人们从其他渠道获得财富的增加额。因此对高端住宅和商业地产的征税确实能增加政府税收收入，但是否能达到稳定房价的效果恐怕就不好说了。因为住宅市场长期来看，都是卖方市场。营业税“2转5”后，几乎主要城市的二手房报价都将增加的成本转嫁到报价上。另外，以哈尔滨为例，根据媒体报道，在开征“房屋租赁税”后，房屋售价上升了10%。可见，税费的转嫁问题并没有得到解决。

　　·第四，流动性过剩局面仍将持续

　　流动性过剩的局面近几年一直持续。虽然不是特别针对房地产，但是央行持续增发货币，使得等量的商品对应更多的货币单位，导致整体轻微的内生性通胀发生。以M1为例，5月发行量达到23万亿。

　　按月统计的M1发行量

数据来源：中国人民银行，美联物业全国研究中心

　　2010年，业界预计全国新增信贷投放目标定在7.5万亿元左右，市场整体流动性依然充裕。信贷方面，银行放贷冲动仍比较强。如果仅依靠政策面去压制房贷，估计是治标不治本。过往由于房价上涨预期普遍存在，加上一般住宅市场的资金杠杆比率在3倍以上，导致民众炒房热情高涨，从而带动07年年中和09年房价的异常飚升（请见下图）。

·总结

　　解决房地产的困局，需要经济、行政管理等综合手段。要减少资金追逐楼市，就要控制住宅的利润率，笔者建议大力发展保障性住房；其次是增加供应量，其中包括减少囤地捂盘的数量；三是慎重考虑房地产的税费体系；四是有条件得回收流动性。