中原地产：6月二手房价格回落 市场观望气氛仍浓厚

　　市场综述

　　2010年6月，根据国土资源规划局公布的数据显示，全市二手房的成交量约为79.2万㎡，环比5月份成交面积下跌26.24%，而根据深圳中原的当月成交数据显示，6月份二手房的销售均价为16792元/㎡，环比5月份下跌7.35%。2010年6月的二手房成交量价充分体现了此次政府宏观调控的力度和效果，在目前政府是否进一步出台严厉调控政策尚不明朗的情况下，市场下一步的表现完全取决于政府的调控意向。

　　成交量分析

　　根据国土资源规划局公布的数据显示，本月全市六区二手房成交量环比均出现不同程度的下跌，其中南山区位居下跌榜榜首，下跌幅度最大，成交10.43万㎡，环比5月份成交面积下跌45.51%；其次跌幅较大的是盐田区，本月成交1.44万㎡，环比5月份下跌35.43%。 宝安区和福田区，本月成交分别是15.67万㎡和14.98万㎡，在全市6区跌幅居中，分别下跌29.51%和29.31%；龙岗区的跌幅也比较突出，本月成交19.28万㎡，成交面积环比跌幅达到26.24%。而从中原系统实际成交数据来看，全市六区成交面积在6月份均有不同幅度的上涨，其中龙岗区涨幅最大，达到153.53%，宝安区位居其次，涨幅为80.45%，而其他四区涨幅均在40%左右。

　　成交价格分析

　　根据深圳中原的内部成交监测数据显示，2010年6月，深圳二手住宅市场成交均价为16792元/㎡，延续5月份的下跌行情，再次下跌7.35%，足以凸显此次一系列政策调控组合的效果。

　　较之5月份，全市六区除南山区的成交均价逆势上涨以外，其他各区都有幅度不等的下跌，其中盐田区的下跌幅度最大，盐田区本月成交均价为14344元/㎡，环比5月份下跌22.89%；罗湖区位居价格跌幅榜第二位，其本月成交均价为14639元/㎡，环比5月份价格下跌15.69%；宝安区与福田区的成交均价下跌幅度较小，分别为4.63%和3.39%；龙岗区本月成交均价较稳定，相比5月份微幅下跌1.27%。南山区本月的均价为23403元/㎡，环比5月份上浮12.64%，这主要受华侨城片区的成交结构影响。

　　全市成交价格表（2009年1月—2010年6月）

数据来源：深圳中原市场研究部

　　全市供求关系分析

　　全市供求关系曲线（2009年1月—2010年6月）

数据来源：深圳中原市场研究部

　　继4月中旬的“新国十条”出台至今，政策调控的效果有目共睹。成交量一直在低位徘徊，价格迅速下跌。投资客的抑制效果很明显，市场上大多以刚性需求者居多。自4月下旬开始，二手住宅市场基本步入刚性需求主导的买方市场。

　　2010年6月，市场中陆续出现部分地产商各种方式的优惠促销活动，一手市场的现状无疑给刚性需求者发出明确的降价信号。全市供求关系在本月发生改变，自4月以来首次放盘量小于客源量，放盘量与客源量之比为0.77，供求比在5月份的基础上继续下降。整个市场的基本面很明朗，购房者对政策调控效果的预期非常清晰，盘源降价大势所趋，随着市场进入政策的执行期，根据深圳中原内部监测数据显示，6月份的客源量环比增加22.74%，游弋于市场中的刚性需求者入市意愿明显增强。

　　全市成交特点综述

　　全市成交量的区域分布

　　根据国土局公布的数据监测结果，全市6月份的成交量受政策影响在5月份的基础上继续下行，除罗湖区外各区均有不同程度下滑，从成交的区域分布来看，本月罗湖区和关外龙岗区是全市成交的热点区域，分别成交了17.38万m2和19.28万m2，占全市六区成交面积的21.94%和24.34%。相比5月份的全市占比，罗湖区出现明显上升而南山区则有所下降，罗湖区本月成交面积占全市比例较5月份上升了6个百分点，南山区相应下降了近5个百分点。其余四区基本保持稳定，除龙岗区出现小幅上升之外，其他皆有微幅下降。

　　全市成交总价和单价结构分析

　　成交总价分布方面，中原三级市场成交数据显示，本月成交总价分布相对较均匀，各类总价物业的成交比例相去不远，100万以上的物业和100万以下物业分别占所有成交物业类型的五成左右，相比5月份，成交总价分布基本保持稳定，其中100万以下物业类型在成交比例中在继续5月份上升的趋势微幅上升，上升幅度为1.41%，100万以上物业则有相应程度的下降。细分各个区间可以发现，100～150万的物业在成交物业类型中占比最多，比例为24.97%，环比5月份上升了2.27%，同样出现上升的有60~80万、80~100万、200~300万三个类别的物业，分别环比小幅上升了2.05%、1.42%和1.43%。而本月总价在150万以上的物业在成交中的占比环比5月份下降3.65%，其中150~200万、300~500万以及500万以上的物业类别成交都出现下滑。由此可以看出，本月中的成交客户群体中投资客和改善性需求客户的数量明显减少，整个市场以刚性需求置业者为主体。

　　月度二手房成交总价分布

数据来源：深圳中原市场研究部

　　月度二手房成交单价分布

数据来源：深圳中原市场研究部

　　成交单价方面，本月沿袭5月份的成交特点，成交比例以15000元/㎡的成交单价为分界线出现明显的涨落，本月15000元/㎡以下的物业成交占比为60.54%，环比5月份继续上升5.35%，其中8000元/㎡以下物业和10000-15000元/㎡区间物业的上升幅度显著，上浮比例分别为2.14%和2.25%；15000元/㎡以上的物业成交占比则有相应幅度下跌，其中15000~20000元/㎡占比24.50%，环比5月下降1.92%，20000~30000元/㎡物业占比11.61%，环比下降1.31%，30000~40000元/㎡的物业占比1.99%，环比下降1.14%，40000元/㎡以上物业也有微量回落。上述变化，一方面表明本月中高档物业市场成交量有所下降，另一方面也反映了成交价格继续下跌的市场局面。

　　全市成交户型和面积的结构分析

　　本月成交户型分布方面，2房和3房户型物业仍为市场主力，其中2房的占比最高，达到40.91%。对比5月份的成交户型分布，除3房的占比环比上升6.79%之外，其他户型均出现下降，其中1房和2房的中小户型成交占比分别为11.49%和40.91%，环比下降2.8%和1.94%，另外4房及以上成交占比环比5月份也相应下降2.05%。

　　结合分析本月的成交面积档次分布，可以发现60～90㎡和90～144㎡两个面积段物业为市场主力，分别占据全市总体成交量的45.37%和28.60%，环比5月份成交比例均出现上浮，分别为3.10%和3.95%。对比5月份的成交面积档次分布，整个6月份的成交物业中，45～60㎡占比10.32%，较之5月份有3.97个百分点的下降，另外45㎡以下及144㎡以上的成交比例都有小幅下滑。

　　月度二手房成交户型分布

数据来源：深圳中原市场研究部

　　月度二手房面积档次分布

数据来源：深圳中原市场研究部

　　后市展望

　　楼市的发展方向与政府的宏观经济环境和调控政策密切相关，宏观调控的持续性决定着政策效果。回顾“新国十条”和地方及相关部委出台的实施细则，此轮政策的调控主要集中于两个方面：一方面打压投资需求，通过差别化信贷、二套房认定、严格征收个人所得税、申报房产税试点等多种手段，抑制投资者购房需求，加大物业持有成本，同时迫使多套房投资者出货。另一方面加大住房供给，主要通过加大保障性住房建设、严格征收土地增值税、房地产企业税收稽查、商品房预售资金监管等手段，同时提高土地转让金比例等迫使开发商资金链紧张，不得不通过降价促销手段来加大销售量回笼资金。两方面形成合力，迫使房价下行。从而达到此次新政打击投资者、抑制房价过快增长的目的。

　　从一系列政策的内容来看，相关条款的推进已开始显现一定效果，未来一段时间，楼市将面临多种政策因素影响，房价将随着市场对相关政策的逐步消化继续下探，而部分刚性需求者将从观望潮中适机入市。