21世纪不动产泛城：8月深圳二手楼市成交量井喷

　　新房市场：回暖势头趋于稳定

　　根据21世纪不动产的监测数据，8月全市新房住宅共成交2971套，环比大增76.95%；成交面积26万平米，环比增83.7%；成交均价19442元/平米，环比涨6.95%。从近几个月新房市场的表现来看，8月新房市场已经开始明显回暖，从成交量到成交均价都有上升。

　　结合09年同期，8月成交量还处于低位，同比少27.8%；而成交均价则几乎持平，同比涨3.3%。从走势上看，10年1月份以来成交量持续低迷，而成交均价维持在2万元/平米附近。一系列调控政策稳定住了房价，但是对成交量造成较大冲击。

　　从新房成交周走势上来看，8月新房成交量的明显回升主要在8月中旬，同时成交均价也有明显上升。根据目前的表现，回暖已经趋于稳定，而不是短暂性的反弹。可见，4.17新政对新房市场的影响已经在减弱。

　　豪宅成交拉高全市均价

　　值得注意的是，8月全市新房均价的上升表现为结构性上升。8月豪宅成交较为热闹，拉高了全市均价。最引人注目的是盐田区，8月共成交57套物业，比7月总成交高出将近5倍，新上市的别墅型楼盘天涛轩共成交26套，成交面积6396.5平米，占盐田区总成交面积的69%，而其评估均价高达70000元/平米；同样为别墅项目的东部华侨城天麓成交2套物业，评估均价为13万元/平米。因此8月盐田区新房均价高达54197元/平米，环比涨2.46倍。若剔除盐田区计算其他区域均价，则几乎与7月持平。

　　二手房：《监管办法》导致恐慌性成交

　　根据21世纪不动产的监测数据，8月全市二手物业共成交13279套，环比涨53.4%，其中二手住宅占12024套。由于新《监管办法》9月1号起开始执行，导致8月底成交量井喷，单日成交量突破1600套。

　　随着《办法》的执行，9月1号当日成交量跌去10倍，可见8月二手房成交量的大幅上升与新政的实行有很大关系。但是21世纪不动产认为，《监管办法》明确了对阴阳合同的处罚金额，但是没有对应该怎样认定“阴阳合同”以及如何界定“房地产经纪机构为交易当事人签订不同交易价款的不同合同提供便利”作出明确规定，在细则配套上还明显不完善。因此在具体细则出台之前，《监管办法》对二手房成交量的影响将会是短暂的。

　　同时，由于前期成交较为活跃，低价房源逐渐被消化，后期二手住宅成交价格将会有一定幅度的上涨。

　　21世纪不动产展望：

　　随着楼市的回暖，市场对调控加码的传闻也变得越来越敏感。21世纪不动产认为，政府调控楼市的目的在于遏制房价过快上涨。8月26日国务院向全国人大常委会最新提交的报告内容认为，国家今年出台的一系列促进房地产市场平稳健康发展的政策措施已经取得初步成效，住房价格过快上涨势头得到初步遏制。从8月楼市表现来看，新房成交量虽然出现大幅上升，成交价格走势则较为平稳，因此在目前的情况下出台新的调控政策可能性很小；而未来房价也将会呈现相对稳定的状态，只要环比下跌或者至少不涨，调控则不会加码。

　　二手房市场受《监管办法》冲击较大，然而8月成交量的大幅上涨的主要原因还是刚需释放，这一点从八月中上旬的表现可以看出，截止8月20日，8月成交量已经比7月同期增加28%。尽管9月初受新政冲击较大，但预计后期成交量将会逐渐恢复，稳步提高。