新政后楼市从观望到高价地归来 2010地价水平较高

　　随着一波波调控浪潮袭来，2010年的上海土地市场经历了一些起伏，但从全年表现来看，仍是呈现着平稳之中略向上的趋势。

　　新政后市场陷观望

　　2010年第一季度，尽管前有闲置土地处理办法密集出台，后有“国19条”、18宗闲置用地处置公示、北京暂停热点高价地出让、76家央企要退出等调控措施纷沓而至，但一季度调控最终波澜不惊。

　　于是，4月份，政策更密集更严厉，国11条直接针对房价过快上涨提出降温措施。 5月7日，上海新政后的首批5幅住宅地块摘牌，其中，占地10.8万平方米、容积率1.02的新江湾城C4地块，最终以挂牌起始价10000元/平方米成交，即使考虑到该地块繁复的配建要求，地块楼板价也在17000元/平方米上下。而目前区域普通公寓售价已经超过32000元/平方米，2009年12月，中建地产购入的C6地块，楼板价可是高达32484元/平方米。

　　新政下，企业对后市表现出谨慎的市场预期。在华东区，流标地块更是破天荒的屡次出现，底价成交的地块比重开始上升，“观望”成为5~6月华东区乃至全国土地市场的重要特征，导致土地市场“热情有余，地价不足”。

　　9月高价地再度归来

　　但很快，上海商品房价格、土地价格重回高位。

　　9月份，“高价地”，在新政调控后的4个月，再次出现在上海土地市场。 9月1日，松江新城广富林2-5地块由合生创展以12.46亿元竞得，折合楼板价16488元/平方米，刷新了松江新城广富林片区住宅楼板价新高。

　　在楼板价不断攀高的同时，总价高价地也再次出现，开发企业显然不差钱。 9月8日，在上海，九龙仓投入48.28亿元，以高出竞争对手18%的出价将黄浦江沿岸E18地块（9-3）居住地块收入囊中。

　　尽管，在当时市场行情下，高价地的产生，是市场对特定区域、特定地块自身用地条件的一种认可，尚不能反应市场普遍行情。但高价地的产生，代表了开发企业对后市乐观预期的态度。

　　2010地价水平较高

　　方方地产咨询机构数据显示，上海2010年居住用地供应总量有所增加，但扣除经济房、配套房等政策性住房用地，商品住宅用地供应反而是减少的。与此同时，商办类土地供应增加，未来2年上海商办物业供应比重将获得极大提升。

　　9月-10月，扣除保障性住房用地，上海拟出让商品住宅总量为400万平方米，实际出让面积277万平方米，完成不足7成。在2010年最后的2个月，上海进入土地供应高峰，同时，优质地块吸引不少开发企业的目光，竞地大战也时有发生，比如，12月9日，和记黄埔以16.2亿元的总价拿下赵巷镇特色居住区17号地块，折合楼板价21865元/平方米，溢价率高达192%。

　　截至12月23日，今年商品房用地楼板价约9060元/平方米，同比增长约2成。其中居住用地地价增至10100元/平方米，同比增长超过3成。预计2010年全年上海土地出让金总额将超过1350亿元，同比增加350亿元以上。