卓越地产：商住并行 重启上市后的卓越加快了步

　　“只能说进展顺利，具体事宜都不便透露。”在接受《中国经营报》记者采访时，卓越地产相关人士对重启上市，表现为“心里甜蜜，嘴上不说”。

　　在9月8日与中信证券签订卓越时代广场二期写字楼出售协议的现场，卓越地产董事局主席李华就表示“我们正在积极争取上市”，这也是卓越官方首次明确表态重启上市动作。

　　信号已经很明显。卓越的口风从“不放弃上市”转为“积极争取上市”，多位高管已在香港频频与投资者碰面。背后的重要支撑是，今年卓越在深圳一地的销售额已达50亿元左右，而全国的销售额预计能达到百亿元。对于深圳首席二线地产商来说，在市场走好时重启上市，似乎只是顺理成章。

　　而据记者获悉，卓越最快将于10月登陆香港联交所。

　　坎坷上市路

　　早在2007年，卓越地产随内地房企大潮在香港申请上市，由摩根士丹利和瑞银集团协助，计划筹资17亿元。与其他房企一样，2008年的经济危机和楼市调整，令卓越被迫中止赴港上市计划。据了解，当时卓越已在深圳二线地产商中排列首位，并持续开发了深圳、北京、上海和海南200万平方米的地产项目，而深圳市中心和武汉、长沙、重庆、青岛等城市有800万平方米的建设用地储备。

　　“2007年的卓越相当激进。”一位不愿具名的深圳研究人士告诉记者，即使在风声日紧的2007年三四季度，卓越仍在东莞常平、武汉、惠州、深圳999球场拿下多幅住宅与旅游用地。“当时为上市都在奋力一搏，卓越的投资速度明显超过了自身项目销售回款的节奏。”

　　2008年，卓越地产在深圳开发的物业，主要是后海湾的卓越·维港、卓越时代广场二期以及卓越·世纪中心，而进入销售的只有卓越·维港。“外地项目则全面收缩，以存量开发为主，不再扩张。”上述人士称。

　　2008年随行就市制订的“过冬”策略一直延续到2009年初，卓越地产企管部总经理吴新南当时接受媒体采访时表示，卓越预测2009年尤其是上半年，房价依然有下行调整压力。所以公司的策略是现金为王，以销定产，谨慎拿地，在开工面积上也会适当缩减。

　　市场的转暖完全在意料之外，维港项目在价量齐升的深圳楼市中很快消化，主推甲级写字楼和小面积精品写字楼的卓越世纪中心于5月30日和6月5日分别推出3号和4号楼，如今均已卖完，而总面积11万平方米的卓越时代广场二期则在与中信证券和四季酒店签约销售之后，所剩无几。

　　商住并进

　　重启上市后的卓越加快了步伐。

　　9月8日，卓越正式向中信证券出售时代广场二期楼面面积约3万平方米的4至22层办公区域、首层大堂以及地下停车位，均价约为3.2万元/平方米，总售价10.4亿元。据了解，该项目将用作中信证券深圳的总部办公楼。

　　而有媒体报道称，卓越近期在上海和青岛分别并购了两家企业。而据记者获悉，卓越日前也在北京昌平购得一个地产项目，开始北上。李华此前曾表示，在年内公司还将继续投入30亿元用于购买土地，计划在上海、北京、青岛增加项目储备。

　　记者从卓越方面了解到，2007年以合作开发的方式拿下的东莞常平项目，首批低密度联排别墅已在2009年推出，而惠州大亚湾项目、杭州项目都有意在2009年出货，与2007年不少出让土地“难产”的窘境截然不同。

　　项目的灵活多变已经成为卓越避开市场调整的有力法宝，在延续着中国众多房企惯用的“多元化”路径之时，令不少品牌房企艳羡的是，上半年卓越世纪中心销售总金额7.58亿元，加上日前时代广场二期出售10.4亿元，2009年至今，仅凭借商业项目，卓越揽金就近20亿元。

　　“短期住房政策收紧会对商业地产投资有好处。而从2008年开始，卓越加重深圳CBD商业地产比例，‘无心插柳’地踏准了节奏。”深圳地产评论界人士曾如是评价说。

　　“中档住宅市场是住宅产品中应重点投入的对象，高档公寓赢利性较好，可适当投入，别墅和低档住宅应谨慎考虑进入。”卓越方面如此解释自己的产品战略，在具备冗余资金的前提下，卓越可在一级城市的核心地段适当持有商业营业用房和写字楼，平衡现金流，但更重要的战略考虑是，能够以持有物业和海外房地产基金进行合作。

　　如今，卓越地产的官网上挂出了公司总裁李晓平的愿景，“希望卓越能通过5～10年的努力，打造卓越房地产运营的核心能力，搭建房地产投资的资本平台。”

　　然而无法掩盖的是，卓越在多元化之路上走的有些驳杂。

　　卓越地产早前已介入深圳怡景商业中心城、重庆万州光彩大市场、广州高价地商业广场等商业物业，住宅业态也涵盖了中、高端和别墅项目，自身产业链则涉及了物业管理、中介、开发、设计、施工等。

　　庞杂之后，卓越的核心竞争力在哪儿？这可能是李华在上市之前要准备好的问题。