限购下深圳商业地产表现很抢眼 下半年仍然看涨

    住宅市场限购下，商业地产却表现抢眼。仲量联行最新数据显示，深圳第二季度房地产市场写字楼租金呈现强劲升势，创历史新高，部分写字楼突破200元/平米/月大关；商铺方面租售情况同样良好，专家预计下半年租金还有上涨空间。

    甲级写字楼租金升势强劲 创历史新高

    数据显示，深圳甲级写字楼租赁市场第二季度市场吸纳量达到9万平方米，较一季度增加了39%。上半年总吸纳量为15万平方米，同比增长68.5%。而空置率则从一季度的13%微跌至12.8%。其中银行、保险业和投资公司的扩充需求成为带动租赁市场的主要动力。

    新写字楼预租率表现都较为理想。仲量联行透露，新竣工的绿景纪元大厦至六月为止，已经有三成面积出租。位于蔡屋围预计年底竣工的京基100，也已预租出了约20%。

    第二季度深圳甲级写字楼市场平均租金为150元/平方米/月，环比上涨6.4%，成交价处历史高位。位于福田中心区的嘉里建设广场一期、安联大厦和绿景纪元大厦分别录得250元、220元及180元/平方米/月的高额成交，租金升幅扩大，达到历史高位。

    商铺租售两旺 空置率降至五年来最低

    写字楼“涨声一片”，商铺也同样不甘示弱。2011年二季度末，需求活动持续活跃，深圳商铺整体空置率回落至过去五年历史低位3.5%。本季净吸纳量大幅回升，达8.4万平方米。零售市场畅旺，多家国外零售商计划在深圳开设店铺。位于成熟商圈的多个购物广场，租赁情况良好，空置率下降。

    由于市场供应有限，加上成交活跃，本季深圳商场首层平均租金为837元/平方米/月（按建筑面积计算），环比增长3.4%，同比增长6.0%。另外，买卖市场有更多资金流入，二季度的首层商铺资本值达至11.8万每平方米，环比增长7.0%，同比增长3.9%。

    商业地产下半年将较为平稳

    甲级写字楼凶猛的涨势，在下半年将放缓。据悉，下半年将有多个大面积写字楼项目推出，总面积约25万平方米。仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅表示，“从上半年预租情况看，市场吸纳能力上升，增添业主对后市信心。”但是，鉴于租金已经积累较大升幅，租客需重新调整预算，导致需求有可能放缓。因此，租金升幅预期相对收窄。

    相对于甲级写字楼的脚步放缓，商铺下半年仍有上涨空间。仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松认为，未来来两三年内，特别是2013年，新项目落成量渐减，零售商将集中抢占市场，尤其集中在地铁沿线的现有优质项目，预计平均租金仍有上涨空间。投资市场方面，住宅限购政策助资金移向街铺及分拆业权商铺，预计投资活动保持活跃。鉴于央行继续收紧银根，资金流动性减少，资本值升幅有所放缓。

    对于深圳商业地产下半年总体走势，仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平总结认为，“在国内外经济前景仍然存在隐忧之际，下半年企业扩充步伐预料会维持审慎，但在部分新供应早已被消化下，相信即使需求放缓也不致对写字楼租金构成庞大压力。此外，相信国内息口在通涨未见回落前仍会维持较高水平，信贷步伐也会缓慢，除非经济增长显著减速而令政策再次从宽，否则，整体投资市场则无可避免继续呈现胶着状态。但由于大部分投资者从住宅转向商业地产，预料投资活动将保持活跃，写字楼与商铺资本值仍存上升空间。”他表示，整体而言，下半年深圳楼市，不论写字楼或是商铺，都会是较为平稳的一个半年。