世邦魏理仕：写字楼租金加速上涨 零售未来供应足

    2011年7月26日   深圳 — 世邦魏理仕深圳分公司于今日在深圳举办“2011年上半年市场回顾暨媒体”见面会，对中国以及深圳上半年房地产概况做一次回顾。

    经济背景

    2011年上半年，在信贷持续收紧的宏观调控下，中国经济依旧保持较快的增长。为应对通胀攀升，自去年10月起央行连续5次加息，加息幅度已达125个基点，存款准备金率被提升至目前21.5%的历史高位，二季度采购经理人指数连续回落，工业产值在近期也渐渐回落，经济增速将放缓，而加大保障房建设力度推动上半年的房地产投资增速较快。

    2011年对于住宅市场的调控态势不会放松，目前限购禁令已被推广至所有省会城市、直辖市及计划单列市，部分房价上涨较快的二三线城市亦受到中央政府的关注。限购和限贷双重作用有效的抑制了投资性购房行为，另一方面，中央致力于提高保障房供应，有望适当抑制房产价格的快速上升。

    中国市场表现

    2011年上半年中国各类物业市场表现活跃，办公楼物业市场持续加速上行，一线城市表现尤为突出，北、上、广、深的市场租金季度环比升幅均超过10.0%，第二季度北京市优质写字楼市场平均租金环比上涨21.2%，创历史最高季度涨幅。一线城市经济进一步转型致使更多服务领域的公司纷纷设立或扩租，对于办公楼的需求因此增加，吸纳量劲升，进一步导致一二线城市办公楼租金水平的差距加大。相比较下，零售物业市场表现更为稳健，北京和上海优质零售物业首层租金在第二季度录得较高的涨幅，广州因有新物业落成租金连续两个季度环比下降。虽然有一些国际品牌由于对本地市场的不适应并导致经营不佳而撤出市场或调整策略，更多的商家仍对于中国这个快速成长的市场表示出极大的兴趣。国际品牌如Gap，优衣库及H&M继续在包括北京、上海和广州等城市迅速开出新店，同时零售商也积极捕捉二线城市消费升级商机，设立网点。

    在世邦魏理仕的统计下，2011年上半年高端住宅市场在严厉的市场调控下成交低迷，各项调控政策对房地产行业的降温效果显著，但并未出现房价松动的局面，在新项目入市的拉动下，全国大部分一线城市的高端住宅项目录得较小的升幅，更加凸显高档住宅的价值。年初在上海及重庆两个试点城市颁布房产税方案，被视作为一项长期调控市场的手段。上半年全国各主要城市的高档住宅租赁需求持续上升，租金不断提高。

    上半年经济良好增长带动全国各地工业物业的上升态势， 物流设施市场延续平稳上升格局，一线城市中北京与广州由于供应缺乏，市场表现更佳。此外中西部城市中强劲的内需消费也推动了物流设施的需求。

    深圳优质写字楼市场

    2011年上半年，深圳优质写字楼市场保持较好的涨势，平均租金环比上升11.5%至每月每平方米145元。租金的上涨一部分来源于新入市的高品质物业的拉动，如位于福田中心区的卓越世纪中心1号楼和车公庙的NEO大厦A座，为市场带超过20万的甲级写字楼物业，同时，两个新项目以高于市场平均水平的租金入市推动全市写字楼的租金上涨；另一方面，写字楼物业的需求强劲，租赁市场持续活跃，增强业主提高租金叫价的信心。市场上写字楼的租赁需求仍然以国内外金融机构和高新技术企业为主导，且绝大部分吸纳集中在福田区，如瑞穗银行在卓越世纪中心1号楼租下整层面积，NDS集团和华商银行在NEO大厦A座各预租了两层的办公空间。虽然新入市的项目获得理想的预租率，但较大的体量仍需要一段时间消化空置面积，上半年市场整体空置率升高0.6个百分点至9.1%。

    预计下半年将有超过30万平方米的甲级写字楼新增供应，其中包括深圳市最高的写字楼项目 - 京基100，以及位于福田中心区的嘉里建设广场第二期和华强北的和黄•世纪荟，预料空置率将继续走高。随着新供应入市，在未来12个月，将有更多更优质的写字楼物业供租户选择，以满足高端写字楼市场的租赁需求；高端写字楼市场的竞争更加激烈，将会在更为先进的大厦配置和国际化的物业管理服务方面引导新的趋势，促进整体市场得到优化发展。

    深圳优质零售物业市场

    上半年，深圳各大型购物中心启动新一轮的租户调整，通过优化租户结构提升定位，促进全市购物中心的首层平均租金环比上升8.0%至每天每平方米27.4元。由于缺少新增供应，整体市场空置率回落1.2个百分点至7.7%。

    根据市场目前建设进度，预计明年将有超过50万平方米新增优质零售物业入市。福田中心区一度搁置的购物中心项目——深国商“皇庭•IA Mall”项目，和位于后海片区的宝能太古城商业项目“All City”已启动预租。住宅遭遇严厉调控，为房企在商业地产领域提供发展空间，对开发商进军商业地产起加速作用，如万科和中航地产分别于上半年推出商业地产项目 - 位于龙岗中心城的万科广场和位于华强北的中航九方购物中心。深圳地铁二期工程的竣工，带来更丰富的人流，极大的助力与地铁连通的购物中心项目的经营，有多家百货公司相继宣布将在宝安区和龙岗区开设新店，优质的大型购物中心项目将于明年开业，原特区外的商业环境将有望改善。

    深圳高档住宅市场

    货币政策收紧及限购措施双重效应下，高档公寓购置需求被抑制，开发商亦减慢推盘速度，成交量较去年明显下滑。2011年第二季度，深圳政府在本季度对新批准预售项目实施片区限价政策，在强烈的行政干预下，深圳高端住宅一手房销售价格或出现调整迹象。

    深圳地铁二期工程于6月全线开通，交通得到较好改善，出行便利促进住宅租赁活跃，高档公寓的租金录得轻微上涨1.1%至每月每平方米73.3元。上半年，深圳蛇口迎来片区第三家由国际运营商管理的服务式公寓项目 - 雅诗阁深圳美伦服务公寓，吸引更多的高端租客。深圳长期保持较快的经济增长，吸引越来越多外资企业在深圳成立新分支机构，派驻外籍人士进入深圳，服务式公寓的需求明显增长，全市服务式公寓的空置率继续走低。

    深圳物流设施市场

    今年上半年，深圳市进出口总值呈大幅增长态势，以及由电子商务带来的国内消费需求增长拉动深圳的物流设施需求。高新科技园由于不乏新增优质研发面积，成为大型科研租客的理想区域。

    上半年内，土地公开拍卖共成交11块工业地块，主要分布在南山高新区、光明新区和坪山新区。