易宪容：加拿大楼市和中国楼市调控效果的两重天

　　面对房地产市场泡沫，各国政府都会出台房地产调控政策，但是中国房地产调控，其出手频繁，声势一轮比一轮高，结果是房价越调控越高，房地产炒作越调控越严重。可是，在国外，房地产调控则是轻轻地举起，手起刀落，立竿见影。比如，加拿大房地产市场调控。

　　比如，5月21日，易居房地产研究院发布的报告显示，4月份，中国20城二手房成交约12万套，环比增加11%，同比减少18%;1至4月份，20城二手房成交量累计同比下降28%。4月份，四个一线城市二手房成交约4.2万套，环比减少4%，同比减少23%，年初累计同比减少28%，降幅较1至3月份扩大1.9个百分点。4月份二手房成交量对比2016年和2017年的年均水平，低了35%至15%，目前这些城市房地产下行的趋势还在进行。但是，按照国家统计局的数据，这些城市的二手房成交量在下跌，房价则或是还在上涨，或是下跌的幅度在零点几，几乎很少有下跌。如果以2015年为基数，深圳与北京二手房价格上涨幅度达到了近50%。正因为不少城市的房价还在上涨，从而使得全国各地一波又一波的炒作潮还在重演。海南炒房、丹东炒房、成都炒房等。这就是国内房地产市场调控政策的效果。

　　一年来加拿大房地产市场调控结果与中国则是水火两重天，效果完全不一样。从最近公布的数据来看，加拿大4月份二手房屋销量和房价继续下跌，加拿大房地产市场开始全面冷却。BMO指出，经季节性调整的统计数据，4月份二手房销量比3月下跌2.9%，使得12个月累积跌幅达13.9%。与去年12月新的按揭审核实施之前的最高纪录相比，4月份的销量更是大跌了21.7%，为2011年以来房屋交易最惨的一个4月。全国二手房平均房价下跌至$495,000，比去年4月下跌11.3%。

　　也就是说，加拿大的房地产调控政策出台之后，不仅住房销售量全面下跌，而且随住房销售量的全面下跌，房价也全面的下跌，而不是中国那种住房销售量下跌而房价不仅没有下跌，反之，不少城市还在上涨。市场法则在中国完全失效。可以说，如果出台的房地产市场调控政策只是让住房的销售量下降，而不是让房价也随之下跌，那么这种房地产市场调控政策肯定是令人质疑的。

　　可以说，中国的房地产调控政策声势浩大，其出台的房地产调控政策之多，所谓限购、限售、限价、限贷、限商住等行政性工具，无所不用其极，但铁拳打在棉花上，没有反映。加拿大只是温哥华及多伦多对外国购买住房者征收15%的外国购买者税，只是加拿大中央银行对购买住房者提高购房贷款压力测试标准。从2017年5月份加拿大中央银行宣布对申请房屋贷款购房者的供房经济能力进行压力测试的措施后，一年来央行用于房贷压力测试的利率水平从4.64%拉升到现在5.34%的水平。也就是说，加拿大房地产市场调控政策就是这样简单，从而使加拿大全国的房地产市场立即出现调整。而且加拿大房地产市场价格下跌，房地产市场泡沫逐渐挤出，并没有引发经济震荡及金融市场的危机。

　　同样是房地产市场调控，同样是要挤出房地产市场泡沫，但加拿大那样简单的房地产市场调控政策，则能够手起刀落，住房市场的销售及价格立即出现调控。中国的房地产调控则是政府绞尽脑汁，出台什么历史上最严厉房地产调控政策，其结果是越是房地产调控政策出台，其房价越是上涨，房地产炒作越是严重，原因何也?

　　最近根本的原因，加拿大房地产调控遵循的市场法则或市场规律，抓住房地产市场价格快速上涨的原因所在，能够对症下药。中国的房地产调控则是本来是以银行信贷推动的房地产投机炒作潮，则希望以行政性的方式来控制，结果是铁拳打在棉花上，不仅没有反映，反之，还火上浇油，房价越是调控政策出台越上涨。更重要的是不少政府职能部门的官员还认为自己手段高明，他们出台的政策既可遏制房价上涨，也能稳定房价，只手遮天。市场法则或市场规律在中国则无用。但实际上，房地产市场的价格疯狂一个城市向另一个城市蔓延，肯定会让中国的房地产市场的风险越来越高，稳定房价只能成为笑话，或地方政府由以往操纵GDP数据，到目前操纵房价涨跌的数据。这就是中国特色的房地产调控及效果。