齐俊杰:关门打狗！警惕三四线楼市可能很快环京化！

　　最近地产的风向有点要变，官媒发声批评楼市的声音越来越大，昨天人民日报的小号侠客岛，公然发文章说，就是棚改货币化安置推升了三四线楼市的房价，并举了几个例子，第一，100万人口的城市，15万人动迁，棚改对于中小城市的意义已经不言自明，第二棚改不仅限于棚户区，甚至有的别墅也在进行棚改货币化安置。这又代表什么?

　　但有的专家显然不同意这个观点，举出一组数据，说货币化安置家庭购房比例在一、二、三线城市分别为12.0%、26.4%和14.8%。三四线城市货币化安置家庭购房比例远低于二线城市。棚改购房家庭占总体购房家庭比例都不高。2013年至2017年间，棚改购房家庭仅占全部购房家庭的8.3%，货币化安置购房家庭仅占全部购房家庭的4.1%。同时，三四线城市拆迁家庭占购房家庭的比例同样不高，仅为5.6%，甚至低于一二线城市。由此得出结论，货币化安置并未造成大家去抢房，拿到钱的家庭，也并没有多少去用于购房。货币化安置之后反而有利于家庭消费能力提升，以及三四线地区的创业。

　　其实这事已经没什么可争论的了，自打我们去年提出棚改货币化安置，就是一场区域性的货币盛宴，一旦开启了棚改，就相当于在一个地方的货币投放量骤增，结果就是推升资产泡沫。至于说购房比例不高，首先我对这个数据表示怀疑，其次资金是有鲶鱼效应的，你的货币大规模投放，激活了这一区域的房价，而房价又是一参考物价格为标准的，也就是说这个小区有一套房价格上涨了50%，那么其他的房子价格标价也就都上涨了50%。所以这就是资金杠杆的效应，一旦撬动了房价，就会发生猛涨。而猛涨的预期，又限制了抛售，只有买入没有卖盘，最后结果就是三四线房价快速上涨。

　　一旦让大家在房地产里尝到了甜头，那就一发不可收拾，大量的拆迁安置款，就都会变成首付，源源不断的流入楼市，撬动住房按揭贷款。在2016年我们就看到，某些月度中，居民房贷甚至占到了新增贷款的80%，2017年也超过了53%，如果说前两年我们背负着去库存的任务，那么现在库存也已经消除的差不多了，再这么搞，就实在有点说不过去了。棚改货币化安置，急需一场大的纠偏。如果再不熄火，那么三四线就又会出现新的库存。

　　一场棚改货币化安置，吸纳了巨量的货币资金进入楼市，连一二线的人，都纷纷回老家置业，这严重的限制了他们的消费能力，大量的资金被套在了楼市里，消费怎么可能起得来，所以不要老抱怨内生性经济动力不足，不能像美国那样消费，一家3代人6个钱包都透支去买房了，他能有消费才怪。捆上房贷的家庭，虽然心里感觉是很富有，但其实他们从行为上就开始了节衣缩食，不敢消费，不敢旅游，甚至不敢生病，全靠房价上涨的梦想活着，甚至有生之年，再也等不到把房子变现的那一天。

　　有人说棚户区改造，也是为了老百姓(79.17 -2.02%,诊股)谋福利，这话对的，我们不反对棚户区改造，我们反对的是货币化安置，你拆掉人家的房子，给人家房子就好。不要给钱!只要一给钱，货币的洪水你就不好控制，目测很快三四线的棚改就会回到只给房不给钱的老路上，而之前的楼市上涨，估计半年之内就会风停。在去年三四线买房的人，会很焦虑，因为基本上已经没有了变现的可能。甚至家家户户都是多套房，你连租都租不出去。所谓关门打狗，快要成为现实了。三四线楼市，即将出现环京化的表现。　　

　　什么是环京化，就是北京周边的北三县楼市，去年一年，房价跌了将近一半，你仍然卖不掉。甚至现在北三县你连中介都找不到几家了。因为严格的政策限制，根本没人买卖，至于租赁的就更少，谁会在北三县租房到北京上班呢?所以环京楼市就是炒房的一个样本，有人说2018年环京楼市调控可能会放松，但是跟他们预测的完全相反，昨天根据新京报消息，大厂已经暂停办理个人之间不动产抵押业务。什么意思，就是说你的房子连抵押变现的路都没有了，彻底失去了流动性，以前你还能通过一些金融中介变现交易，躲开限购，现在这条路也堵死了，估计环京楼市马上都会跟随，我们之前也说过，个人房抵贷叫停，是有效防止资金流入楼市的方式，现在这也变成了现实。所以环京楼市未来只有一个方向，那就是继续下跌。直到退回到暴涨之前的位置。这是一个房住不炒的风向标，打击全国的楼市炒作，肯定要从环京开始，因为这里几乎没有刚需，全是炒作。这里实验成功了，就会向全国推广。

　　所以，那些还惦记回老家买房置业的，现在劝您一句，楼市的风向又要变了，未来三四线肯定是一地鸡毛。不如到抢人的二线省会城市去看看，估计未来还能坚挺的，也就只剩下抢人这一个因素了。

    (来源：齐俊杰财经/齐俊杰)