棚改货币化收紧信号下：上市房企两周市值蒸发近2300亿

　　两周时间棚改概念股市值失去259.3亿元;上市房企定增遇冷，不少公司股价跌破增发价格;今年来上市房企发债113次,募资超千亿元

　　7月2日央行公布的数据显示，6月份央行对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三家银行净增加抵押补充贷款(PSL)共605亿元。这比5月份的投放量少了近200亿元。PSL贷款即为抵押补充贷款，是棚改货币化安置的主要资金来源。而棚改货币化又被看做是刺激购房需求、去除房地产库存的重要因素。

　　在此之前，6月25日，棚改贷款收紧的消息在网络上传开，有媒体报道称，新的棚改项目基本已经暂停审批。6月26日，不少机构发表研报表示了对房地产行业的担忧。如华泰期货就表示，“新棚改项目基本暂停审批再加上PSL收紧，或将对地产投资产生明显压力，对下半年经济走势也将产生负面影响。”

　　在资本市场上，地产股也几乎全线大跌。Choice数据显示，沪深两市截至7月6日的139只房地产股票(证监会行业分类)中，有110只自6月25日以来呈现下跌趋势。

　　值得注意的是，PSL收紧背后，房地产公司今年来增发再融资也普遍减少，不少房地产公司选择发行债券融资。今年一季度，过半房产上市公司的负债率在上升，有息负债压力也在增加。

　　139家上市公司市值蒸发近2300亿

　　“棚改”即棚户区改造，是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。2014年，国务院办公厅印发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，推进改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。对于棚户区改造，政府在财政投入、建设用地、税费和信贷等方面给予支持。

　　此前，我国不断推进棚改快速审批通道的建立，简化审批程序，对于一些短期项目，审批权下放至国开行的分支行。而据市场传闻及多家媒体证实，国开行如今将审批权暂时收回，新棚改项目暂停审批。

　　消息一出，地产股应声下跌。Choice数据显示，截至7月6日沪深两市139只房地产股票中，有110只自6月25日以来呈现下跌趋势。其中南都物业、保利地产(600048,股吧)、华侨城A等8家公司的区间跌幅超过了20%。

　　在此背景下，6月27日，国开行新闻办公室发布声明称，国家开发银行从未授权任何人员代表开发银行发表言论，有关言论不代表国家开发银行。与此同时，不少上市公司也开始就棚改政策进行回应。

　　然而，这些都未能挽回地产股的股价颓势。Choice数据显示，截至6月25日，139只地产股总市值达到22782.9亿元，而到7月8日时，139只地产股的总市值仅剩20484.6亿元，这也意味着在短短两周的时间内，地产股的总市值蒸发2298.3亿元。

　　同花顺(300033,股吧)问财显示，包括北京城建(600266,股吧)、中南建设(000961,股吧)等的棚改概念股共17只。Choice数据显示，截至6月25日，上述17只棚改概念股的总市值为3055.17亿元，到7月8日时，上述概念股市值只剩2795.8亿元，蒸发259.3亿元。

　　市值缩水前10房企中，9家三四线城市有项目

　　记者注意到，在市值下跌最大的10家房地产公司中，除陆家嘴(600663,股吧)外的9家公司均有涉及三四线城市的项目。

　　如万科A虽然主要在一二线城市布局，但年报显示，公司2017年开发或2018年计划开发的项目中，涉及东莞(楼盘)、佛山(楼盘)、珠海(楼盘)、漳州(楼盘)等三线城市的项目;华侨城2017年年报显示，公司在佛山、宜宾(楼盘)等有土地储备;荣盛发展(002146,股吧)2017年度在廊坊、沧州(楼盘)、邯郸(楼盘)、蚌埠等三线城市均有项目开展;绿地控股(600606,股吧)2017年年报显示，公司在宿州、黄山、新乡(楼盘)、盐城(楼盘)等多个三四线城市均有土地储备存在，在南充(楼盘)、延安等四线或五线城市也有在建的项目。

　　同样，招商蛇口2017年年报显示，公司在佛山、东莞、晋宁等地有拟开发项目;华夏幸福(600340,股吧)2017年度新增签署产业新城和产业小镇PPP项目协议21个，多个项目位于开封(楼盘)、六安、新乡、湘潭(楼盘)等三四线城市，华夏幸福在河北廊坊也有土地储备。

　　定增遇冷转债市，1651亿元债券发行进行中　

    对于A股百余家上市公司而言，棚改货币化收紧的信号是“雪上加霜”，在此之前，上市房企已遭遇资金“严冬”。

　　在上市公司增发募资普遍严格审核的情况下，2018年，沪深两市的房地产公司增发募资情况较上一年有所下降。

　　Choice数据显示，139家上市房企中，有6家在2017年完成了10次增发，其中银亿股份(000981,股吧)完成3次增发，合计募资超100亿元;上海(楼盘)临港、国创高新(002377,股吧)分别增发2次，募资额分别为31.62亿元、40亿元。

　　进入2018年，只有中华企业(600675,股吧)、我爱我家完成了定增，分别募集148.5亿元、16.21亿元;西藏城投(600773,股吧)在3月增发募集了11.68亿元资金，但7月却宣布终止发行。

　　随着上市房企股价不断下跌，完成增发的上市公司有不少股价跌破了最新的增发价格。

　　今年5月22日，中华企业以5.23元/股的价格向上海地产(集团)发行股份。按照7月6日的4.19元收盘价，中华企业最新股价较增发价的折溢价率为-18.89%。

　　原上市公司昆百大发行股票购买我爱我家股权，今年2月以8.9元/股的价格完成增发。截至7月6日收盘，我爱我家(昆百大4月更名为我爱我家)股价为6.61元/股，较增发价格折溢价率为-16.41%。

　　相比之下，西藏(楼盘)城投的折溢价率更低，接近腰斩，最终西藏城投7月3日发公告称，决定终止发行。

　　除西藏城投外，不少公司增发也遭遇搁浅。6月20日晚，中弘股份(000979,股吧)发公告称，公司在2016年的增发计划因为相关决议的有效期届满，向证监会撤回了此次发行申请。

　　1月26日，迪马股份(600565,股吧)也宣布，决定终止最多10.7亿元的定增计划;1月9日，绿景控股(000502,股吧)也宣布终止原本发行股票募资不超过67亿元的计划。此外，在证监会披露的融资审核进展中，泰禾集团(000732,股吧)的增发再融资也显示为“中止”。

　　对于增发募资难度较大的房产上市公司来说，发债券或许是更为轻松的募资方式。Choice数据显示，2015年至今，沪深两市房地产企业的增发募资总额为3623亿元，同期债券的发行总规模却达到了7092.59亿元。

　　2018年以来，139家房地产上市公司进行了113次债券发行，合计募集资金1113.99亿元。2015年-2017年这些公司分别发行了135次债券、189次债券、120次债券，年度合计募集资金2058.77亿元、2476.93亿元、1307.11亿元。

　　有不少房地产上市公司发债频繁，比如阳光城(000671,股吧)2015年以来的总债券发行次数达到了32次，总发行规模297.5亿元，仅2018年以来，阳光城进行的债券发行就达到了11次;华夏幸福2015年以来完成25次债券发行，总规模459亿元;保利地产2015年以来发行债券16次，总发行规模357.17亿元。

　　目前还有不少房地产企业的债券发行计划仍在进行中。Choice数据显示，从2018年1月以来，仍有39起房地产公司的债券发行计划仍在进行中，共涉及1651.8亿元。

　　过半房企负债率上升，中弘股份40亿债务逾期

　　成功发行债券能缓解公司的资金压力，却也为上市公司带来不小的还本付息压力。

　　6月21日，中弘股份披露公司债务逾期的最新进展，截至6月20日，中弘股份逾期的债务本息合计达到了了40.85亿元。目前，中弘股份旗下还有“16中弘01”等4只债券尚未到期，需按时付息。

　　6月27日，大公国际对中弘股份的信用等级由“B”下调为“CCC”;评级展望由“负面”调为“维持负面”;债券“16中弘01”信用等级由“B”下调为“CCC”。7月5日，东兴证券也发布公告称，中弘股份流动性和还本付息能力很差，盈利缺乏对利息的保障能力，偿债能力很弱。

　　数据显示，截至2018年第一季度末，中弘股份的资产负债率为81.89%,有息负债率达到了78.36%。

　　类似高比例的负债的上市公司不在少数。Choice数据显示，139家房地产公司中，有98家公司截至今年第一季度末的资产负债率超过50%，占公司总数的70%，其中有33家公司资产负债率超过80%。

　　有息负债上，有67家公司2018年第一季度末的有息负债率超过了50%，其中泛海控股(000046,股吧)、铁岭新城(000809,股吧)、三湘印象、广东明珠(600382,股吧)、海印股份(000861,股吧)、海航投资(000616,股吧)6家公司的有息负债率达到了80%。

　　相较于2017年底，今年第一季度房产企业的负债也呈现上涨趋势，72家公司一季度末的负债率较年初有所上升，占比51.7%;有77家公司的有息负债率较年初有所上升，占比55%。

　　- 个股盘点

　　万科：两周市值蒸发超360亿

　　截至7月6日收盘价，万科的A股流通市值达到2562.19亿元，在135只地产股中位列第一。不过在6月25日时，万科A股流通市值达到2924.27亿元，在两周内，这只龙头股总市值蒸发362.08亿元。

　　面对不断蒸发的市值，在6月29日举行的万科2017年度股东大会上，万科首席运营官张旭表示，棚改政策有可能是传言。