盘和林：地价房价双重挤压 高周转或成房企救命稻草

　　据克而瑞研究中心最新发布的数据显示，截至6月30日，房企排名前一百合计销售规模接近4.6万亿元，同比增长36.5%，有25家房企半年销售额达到500亿元以上，超过400亿元的有33家，而这些企业皆有可能跨入全年千亿的门槛。

　　地价近几年一直在上升，再加上各地调控楼市政策越来越严，房地产企业利润空间受到挤压。根据相关数据分析，全国300个城市成交楼面均价为2690元/平方米，环比增加5%，同比增加10%，其中住宅用地的成交楼面均价达到了4667元/平方米，环比增加了2%，同比增加比例达到了33%。而与不断上升的地价相对应的，各地的楼市调控政策也越来越严。如新兴城市东莞，长沙等，“限购”，“限售”，“限价”等等策略并行，使得当地房价在近几年几乎保持稳定，没有出现较大的上涨。

　　地价房价双重压力下，房地产企业依然能保证盈利的关键在于高周转。我们可以看一下房企三大巨头万科，恒大，碧桂园的周转率有多么的恐怖。曾经万科的“5986”策略让行业震惊，拿地五个月动工，九个月销售，第一个月售出八成，产品必须六成是住宅。这就使得万科在拿地一年半的时间里，就能够完成资金大面积回笼。再对比一下恒大和碧桂园，恒大要求公司六个月开盘，首开去化率要达到60%，碧桂园要求4个月开盘，5个月现金回笼，6个月资金再周转。

　　从经济学角度来说，将资金从现金形态——货币形态——现金形态这三个环节完成循环一周，称之为周转天数，如果周转天数越少，则周转率越高。正如上文所说，当前土地成本在逐年上升，而且大部分房企都在严重的负债经营，例如几个巨头负债率均在50%以上，资金成本同样非常高昂，在加上各地调控楼市政策不断出台，市场竞争越来也激烈，依靠原有的土地增值和粗放型管理所带来的盈利难以满足公司的发展要求。三大巨头如此高的拿地开盘效率，从根本上加速了公司的回款速度，提高了公司整体利润率和资金周转率，缩短了建设期间的时间成本，可以为公司赢得非常可观的利润。

　　高周转战略主要体现在以下几个速度的极致。

　　首先是团队速度。三大房企的普遍特点是要求建设团队要尽早组建，团队组建时间决定了投资谈判，风险识别等程序的时间，越早完成，对后续开发越有利。

　　其次是融资速度和营销速度，主流房企通常在拿地建设之前就已经敲定合作伙伴，已经解除了资金后顾之忧。营销速度则主要在于卖的快，根据当地现实情况精准自身的产品定位，保证产品适销对路。

　　最关键的就是设计速度了，这也让与房企对接的设计院叫苦不迭。而主流房企大多采取的方式就是标准化，一切新项目产品均选自产品库，通过规范化，标准化设计，缩短周期，实现产品快速入市。

　　各大房企能够在压力下突围，与布局城市刚性需求增加也密不可分。如今的房企大多注重布局二线城市，新兴城市，随着近些年这些城市抢人大战的爆发，大量的人才流入市区，他们的落户居住需求保证了房地产行业的火热程度。

　　房地产企业高超的营销策略也是保证他们高盈利的原因。我们以恒大为例，恒大在整个营销过程中有着一整套的营销策略。从最开始的营销管理团队组织架构，成立营销中心配备专职人员负责前期工作再到销售代理公司和全案广告公司的选择，以及销售中心，样板房的建设方案，再到最后的开盘工作计划，发布会和回款管理，恒大都有着非常明晰，系统化的处理方案，这些都保证了他们的营销效率和成功率。近些年恒大引入互联网营销，构建“恒房通”平台，将实体营销和网络营销联系起来，要求从上至下所有人员都要参与到推广恒房通的过程中来，为公司带来了大量的客户。

　　最后，高周转可以说是房地产企业能够在夹缝中得到发展的法宝。当前国家正在努力的调控楼市，促进房屋回归居住属性，而房地产企业正应顺应时代潮流，在这个大环境下找到自己的发展方式，为自己赢得盈利空间。

(作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后)