张平：70个城市63个涨 下半年房价该怎么走？

　　国家统计局昨日发布6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。70个城市中，新房价格环比上涨的城市有63个，仅4城下跌，3城持平。在上涨城市中，10个城市幅度较大，超过了2%，海口涨幅最大。超过3%的有：海口(3.9%)、济南(3.6%)、丹东(3.3%)、三亚(3.2%)。

　　对此，分析人士表示：从同比来看，一线城市房价走势相对平稳，但是31个二线城市新房和二手房价格分别上涨6.3%和4.6%;35个三线城市新房和二手房价格分别上涨6.0%和4.3%。本次上涨主要集中在部分二线城市和三四线城市。

　　不过，令人稍感欣慰的是：从环比看，二线城市新房和二手房价格分别上涨1.2%和0.7%;三线城市新房和二手房价格分别上涨0.7%和0.6%。也就是说，虽然二三线城市都在沿袭上半年涨价的趋势，但这样的涨幅已经有所回落。

　　实际上，全国部分二线城市房价上涨，主要是人才引进战略，一下子引入了大量的人才，这等于在房地产限购政策旁边开了个扇小窗口，使得限售政策效果大减。而热点三四线城市房价上涨主要是棚改货币化安置，拆迁户们拿着政府发下来的巨额钞票到周边去购房，那房价不涨才奇怪呢。

　　70个城市63个涨 下半年房价该怎么走?

　　面对上半年国内房地产市场的疯狂涨价，很多购房者担心下半年房地产市场是否还会继续复制这样场景，国内各热点城市的房价还将继续出现大涨。

　　不过，我们认为，下半年国内房价将出现较大幅度调整，可能会与上半年您看到的房地产火爆形势发生趋势性逆转，可以说将是冰火两重天的感觉。先让我们分析一下。

　　首先，中国房地产市场新一轮调控已经拉开帷幕。如果说，2016年8月-9月是房价全面上涨周期，那么当年的“930新政”开启了持续1年半年调控。正所谓，房价涨得越凶猛，房地产调控政策来得越严苛，时间周期会越长远。

　　现在看来，下半年密集的房地产调控政策已经袭来。仅7月份就有20余城发布楼市调控政策。其中，福建宁德市率先设置了房价的“涨停板”，规定新房每年涨幅控制在6%以内。而同时，云南的大理和昆明也随后跟进，发布了类似设定上限的政策。后续的各种房地产调控政策将向上涨过快城市袭来。

　　再者，导致三四线城市房价上涨的棚改货币化安置将会大幅减少。一方面，国开行将棚改货币化安置贷款收归总行办理，各地要想滥搞货币化安置放款已不可能了。另一方面，对于房价过快上涨的城市将减少货币化安置比例，而对于商品住房库存量仍较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置政策。

　　再次，住建部联合了公安部等七个部门想通过半年的时间，对北京、上海等30个城市开展房地产市场乱像的治理。重点打击对象有四个方面：投机炒房团伙、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告。

　　过去一些房地产“黑中介”都是先替没有能力购房的人垫付首付款，让他们买了房子贷到款，后面再来还高利贷。还有一些炒房客通过假离婚，夫妻一方净身出户，来躲过限购令，使得净身出户的一方获得购房资格。而这些专门钻房地产调控漏洞的乱像如果不进行整顿，房地产调控的效果会大打折扣。

　　70个城市63个涨 下半年房价该怎么走?

　　最后，下半年部分三四线城市的新房价格将会出现降价，因为今年下半年是开发商集中偿还债务的周期到了。2015年至2016年开发商为了提升业绩，向银行借了大量的开发贷款。截止2017年底，仅上市房企的负债率就超过了80%。如今贷款还本付息周期即将到来，房企融资的渠道又不通畅，在这种情况下，开发商为了避免资金链断裂，肯定会主动降价促销。

　　下半年房价该如何走?我们认为房地产市场将发生大逆转，因为上半年助推房价上涨的因素都已消逝，而更严励的调控政策在不断推出过程中。上至中央下至地方政府都坚持“住房不炒”的决心不动摇。再加上，房企下半年流动性趋紧，通过降价促销才能摆脱资金链断裂风险。而6月份多数城市房价上涨只是最后一刻的繁华景像了

（来源：金融界）