齐俊杰：房产税频频吹风？预计最早3年落地

　　最近，因为统计局发言人的表态，房产税又被大家拿出来炒冷饭，要知道统计局其实跟房产税没什么关系，现在连统计局都在表态，会加快推进房地产税的相关政策举措，实现多主体供给、多渠道保障，加快推进租售同权等一系列配套政策的落实。那么这是不是意味着，房地产税真的要来了呢?以至于最近是流言四起，有人传的有鼻子有眼，说什么明年6月房地产税就要出台，甚至还有人连细则都给出来了，每价值百万的房产每年纳税5000元之类的。还有什么香港媒体爆出的细则，这些统统都不可信。

　　(根据香港媒体爆料：房产税将采用分段累进税率，年税率为0.8%-5%。超过免税面积落在基本居住套数以内的部分，年税率为0.8%;超过免税面积落在基本居住套数外第一套的部分，税率为2%;超过免税面积落在基本居住套数外第二套的部分，税率为3%;超过免税面积落在基本居住套数外第三套的部分，税率为4%;超过免税面积落在基本居住套数外第四套或以上的部分，税率为5%。)

　　大家关注房产税，说明这个东西确实很重要，甚至足以改变未来的财富格局，甚至将变成一场巨大的财富洗牌，在房地产税出台之前，房子是财富的象征，是资产，多套房持有者是巨富阶层，而一旦房地产税开征，持有环节开始征税，甚至使用惩罚性税率，那么多套房很可能会瞬间成为负债，多套房持有者会快速丧失财富。那么既然房地产税如此重要，所以我们才会慎之又慎。

　　房地产税中包含房产税，最重要的也是房产税，也就是持有环节征税，而其他的一些列税收，我们现在都已经有了，所以冲击并不大。但偏偏是这个重要的房产税，我们之前却没有成功的经验全是失败的教训，上海和重庆的房产税早在2010年就开始出台，但是这么多年下去了，却没有任何卵用，没有起到替代财政收入的作用，也更没有起到调节收入的作用，甚至连平抑房价涨幅的作用也没起到。总结经验教训，基本得出了一个结论，上海重庆模式，太过于宽松，税负太轻，门槛太高，所以才沦为鸡肋。再看别的国家的历史，比如日本当年土地市场大泡沫，也是由于持有环节税负过低，虽然日本有资产税，也有土地税，但是评估价值过低，所以真实的负担过低，这才造成了资产价格在低利率环境下大幅膨胀后又被快速加息所刺破。那么这么来看，我们的房产税如果要想成功，就必须考虑这些教训，很可能出来之后，税负不低。如果再考虑到房子是用来住的不是用来炒的，很可能还要兼顾民生，也就是对自住房给予减免，那么就势必对多套房给予高额的惩罚性税率，甚至是阶梯惩罚性税率。如果你有3-4-5套房，很可能会一夜返贫。

　　之前之所以失败，还有一个重要因素就是信息不全，以前是根本不知道你有多少套房子，但现在我们刚刚完成了住房信息全面联网，一个人在全国有多少套房子，全都一目了然，再加上国税和地税的合并，这就为房产税在全国范围内的计征创造了有利条件，届时你的旅游房产，老家房产，郊区房产，市中心房产，可能都要组合在一起，统一计算税率。

　　所以房产税这个事，已经可以说是万事俱备只欠东风，往大了说，这是一场税制改革，将决定未来国家几十年甚至上百年的饭碗问题，卖地模式已经到了尽头，当房子已经严重过剩的时候，自然而然就该转变收入方式了，房产税将变成非常重要的直接税。往小了说，这是吸取日本教训，增加持有环节税负，践行房住不炒的唯一途径。所以房产税已经箭在弦上不得不发，但是这毕竟是一次重要的税制改革，再加上前面失败的教训，所以不会那么快，甚至要先出台房地产税法，既然是立法就有他必然要走的程序，并不是明天下一个文就能够出来的。所以从这个角度来说，明年想出台房地产税是几乎不可能的，明年能完成立法提请人大审议就已经是很快了。之后还要有一年审议修改，一年准备，再一年才会实施，所以即使最乐观的情况，也要等到2021年或者2022年才会出台。

　　看到那么多城市，为什么都出台3年限售?5年限售?说白了就是告诉你了，房地产税最早也要3年才能落地，但遗憾的告诉你，在房地产税出来之前，因为限售，你已经被锁定了一份交税名额。

　　在房地产税出台之前，我们尽量维护住房市场稳定，既不希望暴涨也不希望暴跌，因为跌下去了，会影响评估价值，高评估价值，才能有高税收。评估价值是很久才调整一次的，比如底特律当年金融危机，房子价格暴跌，但是房产税依然是一年几千美元，因为评估价值没变。所以大家都1美元把房子白送给别人，都没人愿意要。大家发现，当年千辛万苦掏空了六个钱包抢来的房子，最后根本拿不回钱，反而变成了摆脱不掉的一个交税的资格。

　　有人说，我就不交税，他能把我怎么样，也不会上门催缴，他不能把你怎么样，只会给你累加滞纳金，除非你永远不过户，否则就要把税收和滞纳金补齐，如果你还想卖房换现金，还想让子女继承，那就只能乖乖的去交税。

　　所以我们给大家的建议是，留下你要住的房子，因为根据房住不炒，自住房很可能免征房产税，其余投资类的房子能出手就尽量出手，否则一旦真的有房地产税出台的消息了，那时候就跟现在的P2P一样，等已经遍地雷声的时候，你再想跑已经没人接盘了。记住这句话，出来混早晚是要还的，聪明人会将流动性很差资产卖在左侧，然后切个瓜，笑看顶部的到来。因为房价的顶部，就是流动性的底部，一旦房价真的见顶，你就很难再卖掉了。

（来源：金融界）