欧阳捷：楼市“大稳小乱” 债市才是最大风险

　　博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会将于7月21日-24日在海南三亚隆重举行。论坛由南方财经全媒体集团旗下《21世纪经济报道》于2001年主办发起，全联房地产商会、精瑞人居发展基金会联合主办，是中国目前规格最高，影响最大的房地产专业论坛之一。本届年会主题为：“潮平风正：美好住居新航海”。

　　会议上，新城控股(28.92 -0.38%,诊股)集团股份有限公司高级副总裁在会议上发表了他对楼市的看法。他认为，今年楼市总体格局可以用四个字来概括，即“大稳小乱”。“大稳”指的是楼市将回归零增长，即既不突破上限，也不突破下限。因为控房价、抑泡沫、防风险是本届中央政府的要求，维稳将成为首要抓手。

　　从市场来看，大稳的格局被验证了，但是市场同时出现了很多小乱，地方政府出现了很多不一样的动作。住建部“一城一策”改成“一城多策”，有的在收紧，有的打压，有的放松，有的刺激。在这种情况下，各种各样的小乱不止，使得市场出现了混乱。

　　他认为看不清市场是因为在看小乱的情况下，看不清市场。跳出去的话，整体市场就是一个大的格局。

　　此外，欧阳捷认为，当前最大的问题不在楼市，而在债市。中国企业当前面临最大的风险就是债务的风险。现在可以看到很多房企的杠杆率已经很高了，最高的达到了400%。倘若未来企业不能够还债的话，风险会非常的大。

　　欧阳捷先生举例称，北京的一些房企已经面临债务违约，银行要求必须提前还贷，这会挤压企业的现金流。而现在的一个趋势是，一个项目违约会拖累一个企业，而企业违约会导致金融机构对全行业的风险，这是近期可以看到的迹象。如果一个企业出现这样的问题，更多的企业就会出现同样的问题。倘若形成恶性循环，就会导致市场上恐慌性抛盘，资产下跌，最后导致金融危机。

　　以下附演讲全文：

　　尊敬的王书记、尊敬的杨主编、邓主编和尊敬的各位嘉宾，大家下午好!

　　这次跟大家分享的题目是房地产市场面临的风险与挑战，我们正在面临巨大的不确定中，这个巨大的不确定性就是来自于中美政经关系，中美贸易战打响了，美国的想法很简单，搅乱全球市场的秩序，制造全球的混乱，拖累他国的经济发展，这种情况下，中美贸易战背后的逻辑就是压制中国的经济发展，保持美国的经济领先。中美全面的经济对抗不可避免，在此绝不能有侥幸的心理，未来的二三十年中国赶超美国，这个冲突摩擦或者是局部的战争都不可避免。现在正在面临金融战，美国的经济增长速度今年可能会达到5.3%，而中国不考虑注水的情况下，经济增速只有6.7%，也许中美之间经济增长增速已经很接近了，所以我们的发展速度就是超越美国的速度已经放慢了。金融战正在来临，美元荒不可避免的降临了，带来了全球流动性紧张，国内货币不宽松是新的常态，除非遭遇黑天鹅的事件，央行收紧货币，我们可以看到M2的增速不断的放缓，现在已经到了8%，进少且贵将成为未来三年的新常态，特别对于房地产而言。中国经济面临下台阶的风险，从出口来看，中美贸易战，西方的为主，地方债压缩，基础建设也在放缓，消费不用说了，不停的下降，什么原因导致的。

　　消费连续下台阶，有三个原因，新生儿趋势性减少，老龄化趋势上升，消费欲望趋势性下降，高房价透支了我们的消费力。我们可以看到出口已经对经济增长是负的增长，不能稳定投资，光靠消费，我们是不可能保持经济的增长的。

　　现在最大的问题在哪里，中国面临最大的问题，政治局已经定调了，现在要维护现在股市、债市、汇市、楼市的稳定，最大的风险有人说是楼市，实际上债市是最大的风险，居民杠杆率达到了63.5%，央行的报告是50%，央行是按照消费贷款计算的居民贷款率，实际上还有经营性贷款和公积金，我们高于央行的数据，也高于经济学家的数据。我们发现杠杆率已经没有上涨的空间了。我们的杠杆不断上涨的过程中谁在降杠杆，有加的就有去的。我们为政府和国有企业降杠杆，给民营企业家杠杆。地方杠杆上升，中央的杠杆下降。但是我们又不可能将居民杠杆率继续的加上去，这就面临新的风险，中国企业面临最大的风险就是债务的风险。现在可以看到很多房企的杠杆率已经很高了，最高的达到了400%。我们可以看到，如果说企业不能够还债的话，风险非常的大。据说北京的一些房企面临债务违约，银行要求必须提前还贷，就会挤压企业的现金流。如果一个项目违约就会拖累一个企业，企业违约就会导致金融机构对全行业的风险。

　　未来我们会面临这样的问题，我们的债务违约、股票平仓，资产变卖频频出现。如果一个企业出现这样的问题，更多的企业就会出现这样的问题。如果真的出现这样的问题，就会导致市场上恐慌性抛盘，资产下跌，最后导致金融危机。

　　央行前副行长吴晓灵说，泡沫的日子已经不多了，必须要做好退潮的准备。尽管有人说房价没有泡沫，其实中央对房价泡沫的问题认识的很清楚，前中财办杨伟明说我们的房价是有泡沫的，郭树清主席发出警告，不会因违约潮停止金融去杠杆，P2P的爆仓更多了。是不是债务违约导致房价下跌，市场已经有一些迹象了，不足以支撑债务违约，但是值得我们警惕的。北京的二手房价格下跌了，因为一手房价格下降倒逼的，过去几年已经预见过。政府提出限价令的时候，带来两个目的，中央政府要求限价，导致二手房价格下跌，倒逼地方政府地价下降，这是中央政府的想法。事实上地方政府的很多城市的土地溢价率已经下来了。二手房的成交套数，增速放缓了。二手房成交量下降，导致二手房的价格出现下跌。

　　最近我在上海住的小区，门口碰到一个中介，连续在小区门口告诉我，房价跌了100万你要不要，这是怎样的迹象，如果接触2008年和2014年危机的时候，这种现象是经常碰到的。未来不排除二手房市场也会因为债务违约抛盘，2008年的时候，曾经有一位台湾的企业家将上海的房子卖掉了，当时是半价，为什么?因为要拿钱回去救自己的企业，未来是否会碰到这样的情况，很有可能。新房市场降价的可能性不太大，因为上海新房市场基本上都是大公司。上海的企业面临巨大的问题，虽然都是大公司，但是去化率不容易。上个月开盘的数据中，有一大半开盘的去化率不到30%，最高的只有14.9%，这么多的项目开盘，去化率不高，说明市场的心态发生了微妙的变化。但是，地方政府还在歌舞升平，我们的土地价格还在快速上涨，特别是三四线城市，我们的市场是否会继续的增长，接下来到底怎么走。

　　我们可以从政府的需求来看，市场要保持平稳，维持楼市不能大起大落，让房价不要大涨大跌。聂梅生会长在昨天的报告中讲到了，我们的房价是不可能跌的。政府的诉求也是这个逻辑，在座的各位都持有房产，大家都不希望房产下跌的，房价下跌的可能性就会比较小。

　　一二线城市供应不足，房价被按住了。如果真的要跌的时候，政府会怎么做?一定会双向限价，三四线城市的需求在透支，增长是乏力。国开行宣布上收审核权，三四线城市的火爆是源自于棚改，我们在过去欧阳先声公众号中知道的，我们在这个微信号中谈到三四线城市火爆是因为棚改货币化导致的。我们将房屋拆了以后，没有新增房子供应的时候，就会购买房屋，就像杠杆一样撬动了市场，房价就上涨了，让更多的人购买房屋。所以，房价上涨是去库存重要的逻辑。

　　三四线城市当时讲去库存有三点。1、棚改货币化。2、减供应，只要三、四年不供应土地，所有的鬼城都会去库存。3、房子是买涨不买跌。国开行将审核权上升，因为过去的棚改发放速度过快，过去的四年央行支持了2.6万亿，今年上半年棚改资金发了4974亿，接近5000亿。棚改户是10万套，只需要5800亿元就够了，现在已经花了5000亿元了，下半年棚改的速度会放缓的。

　　三四线城市的需求，未来会慢慢的降下来，未来的市场将面临新的格局，零增长的需求，因为我们的资金来源不充分。我们再看资金来源数据的时候，我们的按揭贷款和国内开发贷款已经趋于负增长，如果没有自筹资金的话，企业难以为继，当然我们在收居民的钱，收客户的预付款，我们加大预付款的比例，因此上半年的资金多了，下半年的资金就会少了，后期到帐的钱就会减少，金融和投资相对会收敛。住宅不降反增，这是怎样的。为什么今年会反而上升，因为一二线城市投资的项目，投资的周期拉长了，本来是12个月可以销售的，政府告诉你不能销售了，房子还要继续建，因此投资就增加了。另外三四线城市追加投资，因为火爆，中小房企在市场中是非常困难的，结果大房企进入，棚改货币化，土地价格拉升，房价上涨，将中小房企解套了，他们又开始拿地了，大企业也拿了很多的地，他们销售了以后，投资就可以继续增加了。我们可以看到这个增加量是短期的现象，下半年是否会持续。随着整体资金来源不足，未来的投资是很难持续的。

　　新开工面积的增速是不降反升的，原因是一样的。三四线城市的市场比较好，我们要拿地，再开工和卖房子。三四线城市的库存很低;一二线城市很低了，但是无法供应。三四线城市的供应比较多，新开工自然就起来了，如果棚改收敛，房价不涨了，需求在高端阶段，很多城市的房价在1万元以上的时候，这个时候，需求就会萎缩，下半年市场很难持续下去。我们也看到土地购置面积增速回正，原因跟前面所说的是一样。这个原因我们看到，4—6月份，土地购置面积才刚刚回正，前三个月的时候还是负的。这个原因是在座的大房企，为了上市的业绩，5、6月份是冲业绩，因此将投资拉大了，销售增加了，房企的库存就增加了。未来棚改项目不再的话，未来三四线城市降温的话，土地的购置面积也会归零，零增长区间，不是说正负零，可能是正负5%左右，我们更偏向于正的区间。销售面积已经看到重新向零的过程，商业销售面积接近于零增长，办公进入了负增长区间。住宅虽然在五、六月份有所回升，主要是冲业绩导致的，未来情况很难持续的，已经接近或者是达到了零增长的5%区间以内。

　　当然，如果再推出更多的租赁住宅销售的话，可售住宅的部分就会更难说。市场最大的风险在于，房企的最大风险是现金流，而非负债。我在重庆大学跟学生分享的时候，大学生毕业后，自己存款30万，跟父母借款100万首付，这个时候有风险吗?没有的。因为父母的贷款是永续债，而且不需要还的，加上日常的生活，就没有问题。房企也是这样的，房企的现金流收入可以覆盖运营成本和债务，我们就没有风险的。现在的债务到底有多少，今年上半年百强房企的销售额是4.59万亿元，同期公开市场募集的债只有3700多亿，除了已经还的，还有2600亿。平均每天还252亿元，只要11天的销售额就可以将债务全部覆盖掉。百强房企的风险非常的低，几乎没有太大的风险。整体没有风险，不代表个别房企没有风险，如果有风险，就会拼命的抢夺现金流，就会降价，导致更大面积的房价下降。市场最大的风险在于恐慌性的抛盘，这是我们面临最大的风险。

　　政策比我们预想的要好，央行的预见性走在市场的前面。今年二季度货币政策委员会提出的观点，已经跟去年，甚至跟2014年以来的央行货币政策委员会的观点出现了很大的改变。我们不仅仅将去杠杆改变为结构性去杠杆，还改变了力度和节奏，因此央行的把控处于微调的状态，这是理想的。我们将改革的速度放缓了，不提改革而是提稳定市场预期，同时流动性不再是合理稳定，而是合理充足，2016年大水漫灌的时候就是合理充裕。这个时候我们想想未来是怎样的，新一届的国务院金融稳定委员会，确认了这种提法，证明这不是央行一家的想法，而是实实在在已经成为决策者的意志。这种情况下，央行射出了三只箭。1、市场预期稳定，大面积违约的情况就会减少，踩踏就会减少。2、定向防水和降息。3、我们释放MLF，目的就是保证楼市、股市汇市的稳定。如果资金放在房地产的上下游企业，对我们来讲是相对宽松的信号，我们认为楼市调控会延续18个月，中央在2017年的3月份，面临两会。两会之前，调控政策出来了6个月的时间。接下来是“十九大”，为了保持稳定，很多的城市不发预售证，不让卖房子，也不备案了，我们就稳定了。

　　接下来是今年的两会，新一届政府上任，不能出现闪失，政府完全决定了我们的市场。去年“十九大”之前，我们修整了观点，我们认为调控将延续未来5年，房住不炒会写入“十九大”报告，“十九大”未来五年是长周期，定义为房住不炒。过去的小周期，因为市场不好。市场好了以后，再被打压的逻辑不存在了。今年的市场到底怎么看，我们给出新的观点，叫做大稳小乱，楼市将回归零增长。大稳就是不突破上限，也不突破下限。这种情况下，楼市不会大起也不会大落，在此过程中，防范金融危机，控房价，抑泡沫，防风险，这是中央政府的要求，保持稳定的格局。

　　从市场来看，大稳的格局被验证了，同时出现了很多小乱，地方政府出现了很多不一样的动作。住建部一城一策改成一城多策，城市里面更是如此。有的在收紧，有的打压，有的放松，有的刺激。在这种情况下，各种各样的小乱不止，使得市场出现了混乱，有人说我们看不清市场，因为我们看小乱的情况下，看不清市场。跳出过去的话，整体市场就是一个大的格局。

　　这种情况下，我们面临更大的风险。央行重新放水后，楼市泡沫破裂的情况也降低了，但是放缓了去杠杆的过程，积累了我们的风险，风险越来越大的时候，面临美元加息缩表美元荒和美国经济战，这种情况下，中国稳增长防风险的压力越来越大。

　　因此未来我们正处在巨大的不确定的风险中，我们只有未雨绸缪才可以迎接挑战，正确的预判，才可以正确的应对，未来我们只有判明大势，价值在握，加速奔跑，习近平总书记说幸福都是奋斗出来的，希望在座的大家共同努力，防止债务违约出现，保持房地产市场平稳健康发展，大家共同奋斗未来的幸福。

（来源：金融界）