第一太平戴维斯吴睿：联合办公赚两份钱的生意经

　　2015年，在“双创”及共享经济的大背景之下，一大批初创类企业应运而生，由此引发了对联合办公空间的大量需求。

　　这一年被称为联合办公元年，借着万众创新的政策风口，深圳最早的一批联合办公品牌在科技园兴起，如思微、科技寺、3W coffee 等孵化器特点鲜明的联合办公出现。随后，海外运营商和国内其他知名运营商也相继进入深圳市场。

　　过去两三年，无论是场地选址、入驻企业、盈利模式等，联合办公正在发生翻天覆地的变化。

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　　联合办公走进甲级写字楼 大企业也Pick

　　深圳产业结构和包容的创业环境孕育了大批的初创企业。在此需求之下，深圳本土联合办公品牌的孵化器属性较为明显。

　　第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿介绍：“深圳联合办公早期主要服务于承租能力低，租期短，续约率低的初创类公司，这使得联合办公的盈利空间较小，多选址在租金成本低的乙级写字楼、老旧裙楼以及改造后的工业大楼。”

　　后来，科技园南区开始出现We+这一类注重提升办公环境的品牌，联合办公的产品运营进一步升级，不再是单一的孵化器。再后来，Wedo、Bee+、P2、优客工场等品牌开始进入南山后海以及蛇口。由于CBD的大型企业对共享办公空间需求增加，且承租能力强，品牌加速开拓福田市场。

　　深圳的产业结构和包容的创业环境也吸引了国内外联合办公行业的巨头。

　　海外运营商如全球巨头Wework，起初进入大中华市场较为谨慎，最先进入北京、上海和香港，目前Wework已在深圳落下两子，Wework后海中建钢构大厦店将于今年9月开业。国内知名品牌优客工场收购深圳本土品牌Wedo，寰图短时间内在深圳连拿三个大体量项目，寰图在鼎和大厦和航天科技大厦分别租下7000平、15000平。

　　不同于北京、上海，深圳海外联合办公运营商市场规模较小，国内运营商占据主导地位。按租赁面积计，国内运营商占比94%，海外运营商占比6%。

　　在吴睿看来，“联合办公这两年发生了很大的变化，部分品牌越来越重视地段、形象，开始走进甲级写字楼。像We+2015年在怡化金融大厦承租了1500平物业，P2神鲸空间2017年在阿里中心承租了2100平物业。 ”

　　现在，深圳甲级写字楼大宗租赁交易的名单上，有不少联合办公品牌的名字，比如寰图、Bee+、Wework，承租物业面积在7000平以上。

　　来自第一太平戴维斯的数据显示，深圳甲级写字楼未来三年将迎来大体量新增供应，主要集中在前海、后海以及深圳湾超级总部基地，2018-2020年的新增供应将达到550万平。

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　　供应剧增的环境下，开发商面临去库存的压力，而联合办公可以帮助消化存量物业，议价空间也更大。

　　吴睿表示，深圳写字楼大增量时代带来了大量可租赁盘源，与此同时也加剧了整体去化的压力。这对于联合办公来说既是机遇也是挑战，考验的是各家品牌获取项目、招商运营和成本控制的综合能力。

　　越来越多联合办公品牌进入甲级写字楼，办公环境变得高大上、灵活多变，一些承租能力高、工位需求量大、续约率较高的大型企业也越来越青睐联合办公空间。

　　为顺应市场变化，一些联合办公品牌对办公空间和功能进行改善，并且为大企业客户提供定制化服务。汇丰银行在We+广州项目承租了约800个工位，We+为其定制个性化办公空间。

　　在吴睿看来，“联合办公拓展大企业客户，为其提供定制化办公空间，是未来的一大趋势，不仅保证出租率，还有利于提升品牌形象。”

　　20%重+80%轻 探索盈利新模式

　　随着场地的升级、规模的扩大、品牌的提升，联合办公的盈利模式不再拘泥于赚取租金差。毕竟赚租金差价，并不是一种好模式。

　　吴睿以某项目为例算了笔账，210个工位，平均租金1700元/位/月，出租率100%，总工位租金收入37.7万，增值服务收入是租金的10%，总运营收入392700元。租金成本180元/平/月，总租金成本288000元，装修改造折旧33333元，运营成本36500元，总运营成本357833元。每月项目增值税及附加20944元，所得税前利润13923元，所得税前净利率3.55%。

　　“算下来，一个月赚1万多，高投入低回报，这笔账不好算。”如果只是赚租金的钱，似乎没必要这么费力。

　　想赚更多的租金，必须要扩大规模，大体量单位可以分摊更多的公共区域面积，增加有效可租赁工位的数量。

　　随着近年行业的逐步成熟，市场资本向头部品牌汇集，拥有资本支持的头部玩家如Wework、优客工场、寰图等快速拿房，进一步拓展市场规模。

　　2017年底，纳什空间获得2亿元战略投资;2018年初，氪空间获得6亿元Pre-B轮融资，优客工场获得1.1亿元战略投资……

　　反之，这也意味着一些未形成规模化效应的品牌越来越难获取融资。

　　此外，头部品牌间的并购频繁，Wework中国并购裸心社，优客工场并购洪泰空间、无界空间和wedo。

　　对于联合办公品牌而言，融资、并购、IPO是比租金更为重要的生意经。

　　吴睿透露，规模化的头部品牌将上市计划提上日程。优客工场已完成全球35个城市、120个社区的布局，运营面积超40万平，创始人毛大庆曾表示未来优客工场可能在香港上市。而目前各证券交易所都在争夺全球独角兽IPO。

　　2017年底，SOHO 3Q办公空间面积达13万平，今年加大扩张步伐。潘石屹曾表示SOHO 3Q一直在为独立上市做准备。

　　在联合办公行业，有个典型的案例。

　　上海的凯腾大厦原来是三星级酒店(约1万平)，2015年凯龙瑞以2.6亿元购入该物业并改造为全新写字楼，将约8000平整租给Wework。两年后，凯龙瑞带租约将该物业整体出售给天利控股，成交价5.6亿元。

　　这笔稳赚3亿元的生意， Wework功不可没，让很多写字楼看到头部联合办公品牌带来的溢价空间可能远远超出想象。

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　　“优秀的联合办公品品牌，可以提升物业租赁单价，提高出租率，扮演整栋大楼的公共配套服务商角色，从而提高物业整体价值。”吴睿认为。

　　吴睿说，“华侨城曾经有个高级写字楼请一个品牌联合办公入驻，给出的条件很优惠，租金7折，但是这家公司没有去，因为别的写字楼租金也给到了7折。”

　　显然，联合办公品牌也意识到资产增值将会带来丰厚的利润。通过基金持有物业成为联合办公一种新的盈利模式。Wework通过Reits(房地产信托基金)方式收购并持有物业，其本质是一个轻资产运营搭配资产证券化的公司。

　　2018年5月，国内联合办公品牌优客工场携景荣基金发起设立中国境内首只共享办公不动产基金，以基金模式消除物业租约的限制，该基金一期规模10亿元，主要投资圈内优质共享办公物业资产。

　　We+创始人刘彦燊曾表示，未来We+酷窝会选择轻重并行的模式，一方面租赁物业，一方面收购物业，提升运营水平后，实现租金和和物业价值的升值。

　　吴睿举例解释，深圳核心区域某项目，总建面约15000平，其中8000平作为联合办公运营，约7000万平作为商铺运营。整体除租金收入外，还有联合办公增值服务收入以及商铺运营管理收入。2018年收购，持有十年后整体退出，退出价值按市场资本化率4%估算，内部收益率(IRR)能达到12.85%。

　　“这是一个爆炸性增长，不是前面讲的1万块钱的故事，而是翻10倍的故事。不仅要赚品牌的钱，还要赚资产增值的钱。这是赚两份钱的玩法。”吴睿说，“80%做轻资产，20%做重资产，轻重资产结合的模式将是联合办公的一个方向。”

　　未来，联合办公有很多事情可做，不只是企业服务、股权中介、流量平台等等，还有很多想象空间。