杨红旭：房租永远涨 概率远大于房价永远涨！

　　近几天的热闹劲，纯属突发性利好之下的群体性情绪“正反馈”，遭遇政策收紧之后，“正反馈”链条就会断掉，社会情绪回落，楼市热度也会冲高回落。这种脉冲性事件，不会影响天津楼市的总体运行方向。

　　近日，关于少数城市，尤其是北京房租大涨的新闻，霸屏了!

　　经过媒体大力炒作之后，让普通民众感觉：房价暴涨之后，就该房租暴涨了。这日子，可咋过呀!

　　其实，租客朋友们，大可不必担心。

　　本文，老杨给大家聊聊房租运行的主要规律。

　　首先，房租总是在上涨，这是正常、合理的。

　　昨天看到一篇文章如下，作者说：“2002年以来房租未曾跌过，着实吓了一跳”。

　　房子，是资产，其价格，属于资产价格。

　　房租，属于消费价格，是CPI的重要组成部分。

　　我国的CPI构成中，包括居住价格，其中又分为住房租金、建房与装修材料、水电燃料，其中房租是大头。

　　CPI，一般规律是，只涨不跌，仅在极少数时段，才会微跌。为什么这样?这是普遍经济规律，不要问什么。

　　而且，居住价格(主要是房租)的波动，小于整个CPI。因为，肉蛋菜的价格波动，远大于房租!

　　全国的CPI与房租，波动很小。

　　那么，我们来看一个大都市，上海。

　　从2009年到2012年，上海房屋租赁指数同比增幅和上海CPI同比增幅走势基本一致，租金水平和CPI的增幅基本吻合，但从2013年开始，租赁指数同比增幅比CPI同比增幅高了很多，二者出现背离。

　　2014年下半年以来，租赁指数同比增幅步入下行通道，而CPI同比增幅在1%-4%的区间内振荡，二者增幅的走势可能在未来又重新保持一致。

　　房租波动，远小于房价。因为：消费品价格波动，远小于投资产品。

　　从较长时间看，与住房买卖市场相比，我国城市住房租赁市场的价格水平变化幅度相对较小。

　　以北上广深津等五个城市为例，根据中原地产集团的中原领先指数，2016年11月与2004年5月相比，5城的平均二手住房买卖价格指数上涨了570%，而租金指数只上涨了90%。

　　2015年至2016年，房价加速上升，而租金指数平稳上升后高位盘整，房价和租金的背离程度加剧。

　　凡有背离，必有回归。一线城市，房价下跌一些，也是正常的。

　　上海市二手房指数办公室是由上海房地产经纪行业协会、上海市房产经济学会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行(6.65 -0.75%,诊股)上海市分行、房产之窗网等多家机构发起成立的研究机构，其指数系统能够全面、客观、及时地反映二手房价格变化。

　　上海房屋租赁指数。从2007年12月的1123点上涨到2008年9月的1242点，随后受到全球金融危机的影响小幅回调，中国经济企稳后上海房屋租赁指数又进入到上行通道。

　　2017年以来，上海房屋租赁指数增速放缓，走势变得平稳。在大部分时间内，上海房屋租赁指数和上海二手房价格指数走势较为一致，但是2016年二手房价格经历了较大幅度的上涨，远超同期的房屋租赁价格，二者出现了一定程度的背离，从这个角度分析上海二手房价格有一定的泡沫成分。

　　总结一下，房租的运行规律：

　　1、房租运行，跟随CPI，波动幅度较小。

　　2、房租水平，由供求关系决定，我国租房市场的市场化程度很高，不像欧洲部分国家存在控制房租价格的管制制度。

　　3、部分大城市，存在淡旺季现象。大学生毕业季和春节后的回城季，房租会出现脉冲式上涨。

　　最后，近期媒体报道较多的一个因素：经租机构竞争性收购房源，推高房租。这是客观存在的，而且不仅是近期，2016年就显化了。转载两则新闻报道吧：

　　@经济参考报：北京等部分热点城市出现了房屋租金价格快速上涨的局面。据(链家)贝壳研究院统计数据，2018年7月，北京每平方米月租金为91.5元，环比上涨2.2%。我爱我家(5.52 +0.36%,诊股)研究院数据显示，7月北京住房租赁月租金均价为4902元/套，环比6月上涨2.9%。中房协实时数据则显示，北京近一月实时每平方米月租金为93.79元，环比上涨1.58%，同比上涨19.78%。租金快速上涨的背后，则是大量的资本开始涌入租赁市场。据报道，今年1月，自如完成了40亿元的融资。同样在今年，蛋壳公寓累计完成超过1亿美元的融资。伴随着大量资本涌入，一些大型住房租赁企业加速扩张，甚至出现了为争夺房源高价收房、哄抬租金的情况。

　　@21世纪经济报：规模赛跑是长租公寓一大典型玩法。比如蛋壳，自成立以来，蛋壳公寓对外公布的规模增速惊人。其提供的数据显示，蛋壳公寓2016年5月开始布局全国，2016年底管理房量1.3万间，2017年9月底突破4万间，经过8个月迅速扩增了三倍。截至2018年7月，管理房间近13万间，目前已进入北上广深及杭州、天津、武汉、南京等8地市场;而自如在规模方面更是庞大。在熊林一次接受媒体采访中，熊林表示，“截至2018年上半年，自如管理的公寓已经超过70万间。自如认为，10年后，排名前10的长租公寓企业可能会占据60%的租赁市场，而自如则希望占领整个市场的20%，在某些重点城市做到30%。”

（来源：功夫财经）