陈琦：知名房企转战县级城市 开辟第二战场

　　八月底回河南老家调研楼市准备买房，发现周边县级城市的房子均价已经高达每平米6000元，去年八月份还不到4500元，房价环比增长25%。特别从去年年底到八月份这段时间，房价增速更是惊人，切身感受到县城楼市已经成为中国房地产市场的第二大战场，且房价丝毫没有受到政策影响。

　　这里说到的政策是指年中召开的中共中央政治局会议中所指示的房地产发展指导意见。关键词从“遏制上涨过快”向“遏制上涨”转变，很明显的表现出政府高层对房地产行业的态度。也正是因为此次会议的召开，给整个房地产业带来了巨震，把火热的楼市直接放进了冰箱冷冻层。会议召开后房价开始转向，一二线城市的房价开始回落，甚 至有媒体爆料有些地区房价腰斩，说明政策得到了贯彻，效果明显。

　　虽然发现一二线城市房价得到缓和，但县级城市房价却开始呈现爆发式增长，这背后的原因值得深思，实地调研和购房者沟通后发现了其中的一些内在逻辑。

　　首先，需求端旺盛。去农村化成为一种社会现象，随着越来越多的农村务工人员涌向城市，对生活品质的追求，以及长期形成的生活习惯决定着他们的购房选择，不愿意待在农村成为共识。而在大城市房价令人望而却步，只能退而求其次选择县级城市，至少配套的生活服务设施，便利的交通线路是远胜于农村的。

　　此外，子女的教育也成为县城购房的一大动因，毕竟初高中的学校多集中于县城，让子女享受最优质的教育是所有父母的心愿。越来越多的父母重视子女的教育问题，开始从娃娃抓起，在幼儿园阶段就大力培养，那么学区房就会变得很抢手。

　　再加上结婚买房是刚需，很多年轻人不再愿意在农村老家自费盖房，即便成本很低，他们对品质生活的追求是放在首位的。随着在外务工的农村人口工资水平逐渐提高，购买能力已经远超从前。所以在巨大需求下，县城经常出现一开盘就被抢劫一空的情况。

　　在这里不得不说下那些炒房者，如果县级城市的房子均价在6000元，100平米的房子也就60万，按照30%的首付比例，只需交18万即可。这样一来就会吸引大批炒房团，拿着现金涌入楼市，买到手之后再二次转卖赚取差价，因为18万的首付占据资金量并不大，可以多处置业，这会直接造成购房的非理性繁荣假象，进而借机炒高房价实现投机目的。

　　其次，供给端略有不足。越来越多的知名地产商在县级城市开辟第二战场，一方面一二线城市土地供应有限，拿地成本较高;另一方面严格的政策要求使得地产商举步维艰，融资难日益突显。而县级城市有大面积的土地，人力成本低、地价低、材料成本低，再加上政策监管和实施的区域局限性和滞后性，使得恒大、建业、碧桂园等知名房企巨头纷纷杀入。不仅建设民居房，还兴建配套的商场、酒店、广场等，目的就是为了增强房子的附加值，然后将配套基建的成本均摊到购房者身上，这也就直接提升了房价。但是目前进入县级市场的知名房企只是少数，更多的还是本地的小地产开发商，所以供给还远未达到饱和，这也就从侧面推高了房价。

　　最后，房子的价值属性。房子的价格取决于地产商买地的价格，而买地的价格取决于当地政府的土地价格。县级城市的楼市行情一旦火爆，最先受益的一定是当地土地财政。如果说前二十年是房地产贡献了一二线市级城市的财政收入，那么接下来当地政府将很有可能大力开发广大县级城市这块价值洼地。不管早期你是农业大县，还是工业大县，最终在这种发展趋势下，土地财政收入都将呈现倍数增长，这或许成为房地产的第二个时代。

　　而县级城市的房价也将出现两极分化，这取决于当地的土地规划。但县级城市房价增长的空间是有限的，不可能几万一平。因为供给决定价格，广阔的土地供应是基础，可延展性强。

　　为何说到这会是县级城市土地财政狂欢的开始，因为我国各地区的财政收入分配是有要求的。据相关资料显示，县级城市可将本地财政收入的80%归自己所有，剩余20%上交省财政。市级城市的财政收入来自下面的各个辖区，县级财政无需向市级财政上缴。而常规情况下，各城市中的土地收入占总财政收入的30%左右，所以为了当地GDP的考核指标，土地升值无疑是一个不错的选择。

　　综上所述，无论从供给端，还是需求端，县级城市房价上涨都有其背后的推动因素。另外，还有一种可能性，就是会慢慢形成特大县级城市，具备区域优势或者当地特色优势的县城会产生虹吸效应，把周边相对落后的县城人口吸引过来，毕竟县与县之间的人口流动相对容易。且随着人口的年轻化趋势，会对“有家不远行”这种传统观念造成冲击，所以跨区域购房会成为常态化，这又将成为潜在推动因素。

（来源：金融界）