郑悦群：中保产业基金希望成为不动产金融价值整合者

　　在去杠杆的大环境下，房企融资面临着巨大的挑战，各家房企也在融资的多元化道路上进行着探索。

　　其中，不少房企开始参与成立房地产私募基金，以向民间募集资本。一些传统基金管理公司也看准市场，参与其中。

　　2016年下半年，新一轮房地产调控开启，在加强调控的两年时间里，政策比以往更加严格、力度更大、涉及面也更广，金融环境与政策的变化也为私募基金带来了更多的机遇。

　　“中保产业基金是2016年下半年开始真正开展业务，这两年的发展非常迅速，也实现了一个跨越式发展。”在2018博鳌房地产论坛做客博鳌直播间时，中保产业基金总经理郑悦群向观点地产新媒体表示。

　　资料显示，中保产业基金是由中国中信集团和中国保利集团旗下信保基金、中国平安集团旗下平安银行、上市公司中洲控股联合发起成立的产业投资基金管理机构，注册资本1亿元，专注于不动产投资、不动产金融、资产管理及综合金融服务业务。

　　目前，中保产业基金在管基金规模约170亿元，在管基金个数25个，投资项目个数20个，对应项目资产管理规模约350亿元。

　　“目前公司整个骨干团队都是来自国内顶尖的房地产开发企业，而且都是前10强的房地产企业投资部门的骨干，以及知名金融机构的骨干，虽然人不多，但是非常精干，应该说虽然打的是新战役，但都是一些地产和金融经验丰富的行业精英。”郑悦群表示。

　　据了解，中保产业基金业务范围涵盖从前期的股权融资到股权并购，到结构性融资，包括中后期的物业包销基金、物业改造基金都有涉及。管理的基金项目中，物业类型包括住宅、商业地产、写字楼以及城市更新项目。

　　郑悦群表示，目前物业类型中住宅占比还是偏多一点，这也跟中国房地产的发展现状以及房地产基金的发展阶段有关系。同时，一线城市特别是广州、深圳这些地区，基本都是城市更新项目为主。

　　虽然近两年公司实现了快速发展，但对于未来市场的状况，郑悦群依然保持谨慎的态度。

　　“国内房地产企业的行业集中度在不断加剧，以后中小开发商生存的难度会越来越大。”郑悦群指出：“现在从银行到信托、保险，包括到机构投资者、第三方财富机构，在挑选投资项目以及合作对象上，比以前的要求要高得多。”

　　郑悦群指出，虽然国家近期货币定向宽松，但资金更多是政策性地流向实体经济和基础设施，而流向房地产的可能性并不大。所以，许多开发商一方面拿不到合适的土地储备，另一方面在项目开发过程中缺乏更多的融资空间和资本运作手段。

　　“但不管市场环境如何，对于私募基金来讲，把控风险依然是重中之重。作为主动资产管理基金公司，我们特别重视投后管理，不管是在投后管理方面的人才配备，还是内部资源的倾斜，我们都给予了足够的重视。”郑悦群说到，“同时，公司也非常注重前期投资决策的风险把控。”

　　他表示，中保产业基金配备了从规划、成本、工程、财务到市场整个房地产开发系列的专业人才。目前也形成了一整套项目投后的巡场检查、定期检查、关键节点检查以及相应的投后风险解决机制，并且形成了月度报告、管理经营报告等一系列定期和不定期的专项报告体系。这些工作都是为公司未来在价值投资和资产管理方面奠定基础。

　　“国家对金融行业的要求是回归价值投资本质，能够在未来的主动资产管理当中做出贡献，做价值策略投资，从资产买入，修复，再到卖出，真正发挥创造性价值，成为不动产金融价值整合者。”郑悦群说到。

（来源：观点地产网）