深圳地产开发商集体争夺旧改项目 或成开发常态

　　旧城改造或成深圳地产开发常态

　　综合开发研究院(深圳)旅游与地产研究中心主任宋丁在接受本报采访时表示,深圳的土地利用已接近极限,必须释放盘活大量存量土地资源。相对于国内其他城市,深圳已经率先进入大规模的“怀旧时代”,开发商要参与角逐深圳房地产市场就必须在旧城改造方面有所作为。

　　根据官方统计资料,目前深圳未利用地仅4360公顷,仅占全市陆地总面积2.23%。未来深圳全市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里,其中城中村100平方公里、旧工业区126平方公里、旧工商住混合区6平方公里、旧住宅区8平方公里。这意味着深圳对现有存量土地的释放盘活,将超过新增土地供应量。

　　房地产营销专家谢逸枫向本报表示,开发商通过招拍挂方式拿地比通过旧改方式拿地的成本更大。一方面是考虑到旧城改造的成功和城市化进程及政府形象,政府在推旧改土地时一般是定向性给符合条件的开发商,另一方面政府会给开发商一定优惠政策。而招拍挂方式拿地主要是价高者得地,不仅容易被开发商抢成高价地,同时也把地价炒高。

　　叶剑生也表示,旧城改造可以让佳兆业无需经过招拍挂方式取得优质土地,过程中也不需要向村民支付地价,大大降低了土地成本。“而对村民原区安置,让他们有与发展商一致的利益,与同业主进行谈判的效率更高,大大提升了集团在深圳取得优质项目的效率。”

　　在谢逸枫看来,开发商“抢食旧改”土地开发不仅是土地成本较低和获得参与政府工程项目开发及提高房企的知名度,主要是因为“旧改土地”开发比普通土地开发更暴利。尤其是旧改土地的地块大部分是在城市中心和老城区,周围的生活居住和投资气氛浓厚及商业等市政配套成熟,可以打造成高端的产品。同时,市中心土地供应越来越稀少的情况下,房价上涨空间巨大。

　　但谢逸枫认为,开发商参加旧社区或城中村改造,除了要支付拆迁补偿和安置成本外,还需要负责建设相关市政或商业配套,“开发商不会认亏,政府也不会补窟窿,最后所有成本全部转到房价上,由购房者埋单。”