卢文曦：上海楼市成交低迷 中介艰难过冬

　　唇亡齿寒，中介行业艰难过冬，是整个房地产行业在宏观调控下萧条低迷的连锁反应。就在上海中原公布调整薪酬福利的同一天，市场便传出恒大停止招聘工作的消息。

　　楼市“金九”成色不足，“银十”也未见起色。十月伊始，上海中原发布的一份薪酬福利调整内部通知更是平添了几分寒意。

　　10月8日，上海中原公布，受房地产市场调控政策影响，公司遭遇极大的业绩及运营压力，自2018年10月1日起针对原有公司福利待遇政策及薪酬进行调整。

　　具体为，上海中原所有岗位全勤奖暂时取消，通讯津贴、工龄工资、车贴调整为减半(5折)发放。联动中心、拓展中心佣金比例调减至(8折)发放，研究院佣金比例调减至(8折)发放，并取消所有绩效;运营管理中心、品控部、交易监管部、(原)网络发展部，取消所有中台薪酬福利、激励制度。后台部门风险管理中心追佣奖金减至(8折)发放。

　　该消息得到上海中原的确认，但其同时也强调，此次调整只针对中后台部门，且取消或调减的津贴、佣金部分本来属于员工的额外福利，不影响固定工资，此次调整也不会影响业务部门的分佣结构和比例变化。“这些降低营运成本的不得已措施旨在尽可能避免大规模裁员行动而已。”

　　2018年下半年以来，房地产市场的寒气愈发逼人，在上海中原降薪之前，包括万科、碧桂园、恒大、绿地等龙头房企都已经先后传出了裁员消息。而在刚过去的国庆黄金周，降价促销也成为了各地楼市的主旋律，部分项目还一度引发业主维权。

　　作为与房地产行业联系最紧密的下游产业，中介行业自然难以独善其身，而此次上海中原主动调整薪酬福利，也仅仅是整个中介行业应对寒冬的一个缩影。

　　中介艰难过冬

　　就在上海中原调整薪酬福利一事传得沸沸扬扬之际，上海中原总经理陆成发出了一封《致上海中原全体同仁的公开信》，陆成在信中毫不讳言上海中原目前面临的困境。其坦言，无论是因为调控政策，还是信贷环境不断收紧导致上海房地产市场急速变坏，行家盲目扩张导致僧多粥少，行业产能过剩，还是由于中原自己的经营策略失误，内部管理不善，架构臃肿，上海中原过去两年一直处于结构性亏损状态。

　　在陆成看来，这样的苦日子还没那么快到头。“我预计这次行业生存危机不会像2008年金融海啸一样那么快就过去。对中原和行家来讲，现在就是‘排队去死，看谁有实力排在最后’的淘汰赛。”

　　上海中原市场分析师卢文曦指出，在上海二手房市场，中介公司正常的盈亏线是每月1.5万套，只要成交低于1.5万套，基本上海所有的中介公司都是亏本的。目前上海二手房成交情况比较糟糕，每月大概成交1.3万或1.4万套，最低低至1万套左右。

　　来自上海中原研究院的数据显示，2018年9月上海二手住宅成交虽同比增加18.92%，但只有1.4万套，成交均价38278元/平方米，同比下跌4.25%，处于近一年来成交均价低位。从2017年7月至2018年9月，上海二手住宅成交接近1.5万套的也只有五个月。

　　卢文曦透露，由于上海楼市成交低迷，包括中原在内的大中介都在尝试做外地新房分销业务，如嘉善、昆山等城市，但由于目前三四线城市也开始降温，分销难度也随之提升，原来一手补贴二手的方式也面临压力，中介公司的整体收入自然会产生影响。

　　据时代财经了解，上海中原的经历很可能即将在广州中原上演。广州中原项目部总经理黄韬向时代财经表示，广州中原目前也在做调整，7、8月份的时候已经是人员只出不进，9、10月份公司也计划调减后勤部门的津贴福利，但目前还没有具体措施。

　　黄韬强调，这是正常的市场行为，2008年广州中原也曾经历过市场低谷，公司也曾大幅裁员、降薪、减门店，今年公司还是会维持一定的门店规模，不随便扩店但暂时也不打算关店，调整集中在人员架构及津贴福利。黄韬还透露，广州中原目前也处于亏损状态，但是可控，“现在开发商已经开始降价促销，如果接下来成交量上升，预计全年还是能实现盈利”。

　　寒风之中，颤抖的绝不止中原一个。一位广州业内人士对时代财经透露，除了中原之外，广州市场内，链家、合富辉煌、世联行(4.83 -8.35%,诊股)等中介公司同样在进行调整，调整的也主要是人员、薪资福利、门店三大方向。不过，合富辉煌公关部一位负责人强调，目前合富辉煌还没有变动，但上海中原的操作对中介行业是一个警示。

　　此外，深圳世联行一位员工向时代财经表示，从深圳限价、预售收紧开始，公司就开始感受到地产代理业务遇到了瓶颈，代理项目减少了，并尝试寻找新的增长点。

　　当然，作为一个区域性极强的行业，也不是每一家中介公司都陷入了经营难题。深圳链家一位员工透露，目前公司没有大调整。此前三价合一时，新房项目给中介的佣金直接腰斩一半，如今为了加速推盘，佣金提升至2%-3%。

　　深圳中原总经理郑叔伦也表示，深圳整体成交量确实出现了较大下滑，但今年1-9月份深圳中原还是在盈利，市场环境还没有上海那么恶劣。

　　裁员、降价成常态

　　唇亡齿寒，中介行业艰难过冬，是整个房地产行业在宏观调控下萧条低迷的连锁反应。早在上海中原主动调整薪酬福利的行动之前，冲在最前线的开发商已经率先行动，

　　就在上海中原公布调整薪酬福利的同一天，市场便传出恒大停止招聘工作的消息，外界称恒大将同时实行5劝退、3清除(劝退不认同恒大文化的人、劝退只讲不干人浮于事的人，劝退官僚作风严重的人，劝退能力水平低不思进取的人、劝退不务正业溜须拍马的人)(清除经常严重违反公司制度的人，清除严重损害公司利益的人，清除混入恒大的蛀虫)以及实行精兵简政(1、各单位查找无用工 2、合并岗位，重新定岗定编 3、减少岗位)。

　　事实上，对于开发商裁员，市场已经开始“脱敏”了。此前8月份，因北上广深、天津等城市处于拿地困难阶段，绿地已经进行过一轮裁员;华夏幸福(21.25 -6.80%,诊股)解散了天津事业部;碧桂园除了未来领袖外，基本不再招其他员工;万科内部也要求全国四大一线城市公司控制编制;长江实业也针对投资、营销、工程等多个部门进行裁员……

　　尽管对于“裁员”事件，开发商多以“人员优化、架构调整”等理由进行辩驳，但他们也大多承认调整是因为市场环境出现了变化。在8月份召开的中期业绩发布会上，包括万科、恒大、碧桂园、中海、融创等房企都曾公开表示要放缓发展速度，谨慎拿地。

　　在降低运营成本节流的同时，开发商为了快速回笼资金以让企业安全过冬，已经纷纷开始降价促销。国庆黄金周前夕，恒大率先从集团层面启动了全国促销，部分项目限量折扣特价房折上97折(额外最高95折)，部分项目公寓、办公及写字楼额外92折，商铺额外6到7折优惠。

　　国庆期间，碧桂园华东区域的多个楼盘推出了降价促销措施，其中浦东南郡项目备案均价从每平米3.5万元降到2.6万元。阳光城(5.01 -1.57%,诊股)也开启乐“千亿攻势”特惠购房季。

　　此外，位于深圳龙岗的远洋新天地二期在售的6、7、8栋，从9月份开始开始推出优惠，81平的户型从原来的4.3万/平降至3.9万/平;广州万科尚城68平户型从原总价230万降至190万;近两日因退款事件闹得沸沸扬扬的厦门万科白鹭郡，联排别墅也从原来的500万降至中间278万，边户298万。由于越来越多楼盘降价促销，全国各地不少城市都掀起了业主维权潮。

　　克而瑞研究中心数据显示，9月29个重点城市成交量为2388万平方米，环比下降7%、同比持平。另据易居房地产研究院发布的数据显示，9月份，受监测的10个代表城市二手房成交量为5.2万套，环比下降15%，同比下降11%，综合来看，10大城市二手房成交情况近3个月呈现持续低迷态势。

　　在限价、限售、限签等宏观调控，以及购房者观望情绪浓厚等多重因素影响下，楼市惨淡已经成为了共识，因未完成今年6300亿回款目标一半的万科，已经在高喊“活下去”的口号。

　　对于这一轮楼市寒冬，大多业内人士都认为，不会那么快结束。漫长的寒冬已经来临，无论开发商还是中介公司，无论是裁员、降价促销还是调减薪酬福利，都不过是在难以开源的情况下无奈选择的节流或回笼资金，也不过是为了撑着、活下去。

（来源：时代财经 黄银桥）