郁亮：万科转折底线战略是收敛和聚焦

　　今年的“金九银十”行情风光不再，如同当下天气，房地产商明显感觉到深秋的丝丝凉意。

　　国庆长假期间，万科的“活下去”三个字在地产圈及各大媒体被刷屏，甚至有评论调侃万科从“领跑”到“领哭”。和其他房企一样，为了回笼资金，万科也对部分项目进行打折销售，随后网上疯传“万科五折甩卖、前期业主每户退款100万元”的消息。

　　10月10日晚上，《投资者报》记者从万科方面了解到，“(甩卖退款)传言不属实。”厦门万科表示，该项目9月底之前签约的产品原交付标准包含温泉入户，但在推进过程中经反复论证发现难以满足实际使用要求，故该项目不引进温泉入户。对此，厦门万科给出针对前期买家的两套方案：接受无温泉入户的，给予20万元补偿;不接受者可选择退房，同时万科根据一年期定期存款利率，给予购房者一定的利息补偿。

　　有分析人士向《投资者报》记者表示，对于房地产的悲观论调也无需过分解读，万科“活下去”的照片是内部策略会议上流出，更多的应该是表达企业的危机意识。在行业周期之下，为了回笼资金，降低负债率，房企打折促销现象还将继续。

　　万科的焦虑在于未来

　　房地产行业的“寒冬”真的来了吗?

　　中国指数研究院统计数据显示，2018年1~9月，受监测的20家主要品牌房企共拿地2.2亿平方米，同比下降20.9%;累计拿地金额9534亿元，同比下降27.8%。

　　上述机构数据显示，今年前三季度全国300个城市，各类用地成交楼面均价为每平方米2220元，同比下跌了8.2%，平均的溢价率为16.1%。其中住宅用地成交楼面均价为每平米3881元，同比下跌6.5%，溢价率为18.3%，较去年同期下降了21.1个百分点。

　　虽然行业拿地、成交量以及成交额均呈现下滑趋势，不过从今年1-9月份房企销售数据来看，主流房企累计销售金额同比增速有所回落，累计销售面积同比增速则继续上升，说明当前主流房企仍以高周转策略为主，以价换量。

　　这就不难解释今年以来包括恒大、中海、碧桂园等诸多房企喊出降价口号，值得注意的是，万科的回款压力同样不小。

　　万科董事会主席郁亮曾表示，6300亿元回款目标的达成变得至关重要，“如果6300亿回款目标未达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”

　　房企在享受过城镇化红利之后，万科认为，住房全面短缺时代已经结束了。此前很少谈论房价的郁亮在今年3月份明确表示，中国房价单边快速上涨时代已经结束了。如果房地产企业还有地就买，不看价格的话，那么之前怎么赚的钱之后就会怎么还回去。

　　“房地产企业需要把自己看成制造业、服务业，要靠双手劳动赚钱，不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。”郁亮称。

　　可见，一叶知秋，万科的焦虑，在于未来的发展。

　　打破刚兑叠加融资渠道收紧，房企融资成本持续上行，这对行业整体构成极大考验。不过，对于手握1595亿元现金流的万科来讲，当前似乎没有什么可以阻挡其“买买买”的步伐。

　　10月9日，A股上市公司华夏幸福(21.98 -0.95%,诊股)公告称，拟与北京万科企业有限公司，就华夏幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地签署合作协议，暂定交易价款约为32.34亿元。根据公告，万科拟通过收购华夏幸福涿州、大厂、廊坊和霸州市等5家项目公司的部分股权的方式进行合作开发。

　　此外，9月28日，深高速(7.97 -0.75%,诊股)也公告称，拟引进万科作为战略投资者，增资价格已确定为29亿元，拥有联合置地30%的权益。据悉，联合置地主要业务为梅林关城市更新项目的投资、开发和经营。

　　转型的聚焦与收敛

　　回笼资金、储备土地，对于万科来讲，“活下去”并不是问题，而是下半场该“怎么活”。

　　今年年初，郁亮对万科的定位从城市配套服务商到城乡建设与生活服务商转变进行了详细地解读。

　　“我们不仅要做不动产，提供服务的场所，也要直接提供服务内容。”郁亮表示，万科从租赁住房、物业服务、物流仓储、冰雪、度假、养老等方面拓展业务。

　　基于房产社区场景，房企业务拓展的领域大同小异。值得注意的是，作为早在2014年就入局长租公寓的房企，今年上半年，万科将租赁住宅确立为核心业务。当前已形成青年公寓(“泊寓”)、家庭公寓、服务式公寓三类产品，为不同阶段客户提供长期租住解决方案。截至今年上半年，万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市，累计获取房间超过16万间，累计开业超过4万间。

　　不过创新业务同样面临诸多问题。此前有媒体报道称，万科首次对战略进行了检讨。“类似自如(长租公寓)事件，以及一些小概率、高风险事件，比如教育的性侵问题、养老的责任事故、在建工地的重大安全事故等，一旦发生只有关门。”

　　面对转型，郁亮表示，收敛和聚焦是应对转折点和不确定因素的最好方法，如此才能应对正在发生的转折;“没有收敛和聚焦，我们就很容易在转折中被淘汰。这么做有可能会失去机会、错判形势，但这是我们的选择。”

　　对于转型中非开发业务，郁亮提出了五个基本原则：投入和产出严重不匹配的项目必须要调整;风险和收益严重不匹配的业务必须要调整;做了三年还没做成的业务不要再做;做了三年仍然靠万科内部资源内生增长的业务，也不要做了;出于奖金导向建立的能力中心，可以公司化运作，但不算业务。

　　可以预见的是，房地产的白银时代转折点已至，对于后市，分析人士向《投资者报》记者表示，房企依赖原有模式维持高增长难以为继，国家对房地产市场调控力度松动迹象不大，而希望靠房地产暴富的投资者怕是难以获利了。

（来源：投资者报 ）