中国宏泰王建军：产业地产时间历练很关键

　　在国际经济增长复苏、中国城市化进程的稳步推进，以及政策红利和科技创新的推动下，产业地产正成为房企转型的主要方向及未来增长点。在这方新的天地，所有人都想抓住属于自己的机会。

　　但在中国宏泰发展董事局主席王建军看来，(转型产业地产)这可不是一蹴而就的事情，不管你有多大的资金能力，或者是有多大的热情，产业地产一定要经过一个过程，时间的历练很关键。

　　作为国内从事产业市镇开发、PPP模式的先行者，中国宏泰发展用13年的时间谱写了一段由传统房地产开发转型为产业地产运营的宏泰模式新样本。

　　截至目前，中国宏泰发展已在全国8个省市区、13座城市开展业务。在7座城市投资建设10个产业市镇园区项目，规划面积约150平方公里。

　　1995年，宏泰始创于河北廊坊，专注房地产开发;开发建设新华南小区、康乐花园、宏泰花园、蓝水湾等优质小区，成为廊坊地产业知名品牌房地产商。

　　2005年转型实践产业园区开发新模式，成为专业化园区投资运营商。

　　投资运营的第一个园区为廊坊龙河高新区项目，该项目位于北京和天津之间，一期规划占地面积2800万平方米。产业主题为IT、高端制造、现代服务和物业开发。

　　按照2005年宏泰与当地政府签署的合作协定。产业市镇开发的一次性收入是在政府通过招拍挂完成产业市镇内每块土地使用权的出售时，以土地价款为基准，按照一定比例计算公司收入。持续性收入相当于，在合作协议有效期以内，按照入园企业所缴税款金额的一定比例定期计算公司应获得收入。

　　经过10多年的发展，龙河高新区已进入成熟发展阶段，并成为该公司产业市镇收入的基本来源。

　　数据显示，截至2018年上半年，龙河高新区的产业市镇开发项目所得收入为8.74亿元。

　　据观点地产新媒体获悉，龙河高新区目前已引进富智康、中国建筑、普洛斯、中建材、中核、红星美凯龙等300余个项目，累计实现工业总产值1000多亿元、纳税100亿元。其中2017年纳税27亿元，宏泰发展企业纳税7亿元，提供就业7万多人。

　　廊坊这个园区为什么能纳税27个亿?王建军表示，招商引资是宏泰的核心竞争能力。据其透露，经过十二三年的历练，宏泰拥有100多人的招商团队，已经很成熟，他们知道怎么去对接，怎么去沟通，所以宏泰能招到商，能够落地。而对于政府来说，关键就是要落实。

　　谈及为何会在这么早的时间想到转型。王建军表示，要搞房地产，就要征地建一个小区，但这个土地是有限的，国家的耕地红线是18亿亩，这是温总理定的，不能突破，你要占一点，就要从别的地方还一点，所以那时候就感觉把握更多的土地资源才踏实。哪怕这个片区没有土地使用证，但是这个园区是我整理的土地，是我做的一级开发，这样心里踏实一些。

　　以龙河项目为例，目前该园区待出让的住宅、商业用地及工业用地合计超过近千万平米。

　　至于为何选择廊坊做第一个产业市镇项目，王建军说，主要是因为熟悉，作为廊坊人，过去10年的资本积累也是来源于廊坊，所以有一种情怀，就是把自己的积累再投入到廊坊。

　　当时廊坊政府想推动经济的发展，在北城建一个经济技术开发区，那时候已经没有地了，区域经济需要增长，就要搞产业集聚，就办园区。当时也有香港、国外的一些老板也想投资建设这个园区，但是政府经过几轮的筛选、招标，最终选中了宏泰。

　　经过10多年的发展，中国宏泰发展已经形成了四种核心能力，包括产业定位、规划设计能力;基础设施建设投资能力;产业形成、招商引资能力;运营管理能力。

　　以下为中国宏泰发展董事局主席王建军采访实录：

　　现场提问：是不是住宅项目只会是园区项目的配套，在园区附近才有住宅的项目?

　　王建军：对。比如我们要招到一些千人计划专家、博士、院士，在这里搞创新，人家要求要在廊坊住，原来他在北京住，那要把别墅、商业、购物建好，我就根据这个项目的需要给你搞好配套，要不他不来，这样的项目你给别的开发商，他可能不干，基本上也没有利润，要求品质还特别好。刚才我说富智康对面的那个公寓，都是我们开发的，都是几十平米的公寓，就是满足富智康的小年轻下班以后，他们几个人可以租一套房，比他住单身宿舍方便一些，可以洗浴，也可以做点饭。我们就按照这个项目的要求做一些配套，占我们总的比例不大。

　　现场提问：现在有没有园区以外的一些住宅项目?不是靠近园区的。

　　王建军：没有，1995年到2005年是做房地产，2006年到现在是做产业地产。

　　现场提问：为什么会在这么早的时间内想到转型呢?2005年应该说房地产还是比较火的阶段。

　　王建军：第一，我是农民的后代，农民靠什么?靠土地。农民走到自己的自留地上去，或者是到自己的庄稼地上走一走，他就觉得特别踏实。

　　要搞房地产，就要征地建一个小区，它这个土地是有限的，国家的耕地红线是18亿亩，这是温总理定的，你不能突破。你要占一点，就要从别的地方还一点，所以那时候我感觉最好把握更多的土地资源才踏实。哪怕是我整理的土地，虽然这个片区没有土地使用证，但是是我做的一级开发。

　　第二是情怀。大家是搞房地产研究的可能更清楚，两三年开发一个小区，可能一开盘的时候就把资金收回来了，因为现在还有预售。但预售早晚都要取消，将来就是一个精装修的房子建好之后卖给你，不能预售。

　　另外，房地产来得快，现金流快，赚钱也快，但是最终你是把更多的包袱留给了社会，留给了这个城市。我说的情怀就是要关心区域经济的增长，就像龙河这个39.7平方公里的大园区，我整理好了，配套好了，招来了项目，直接给政府带来27亿的税收，而且我还不走，这都是滚动开发的。所以我觉得这是一种社会责任的担当，能为政府、为社会做更多的贡献。

　　这里面的老百姓是非常满意的，他满意了就等于对政府满意了。原来没有柏油马路，没有绿化美化，现在有了马路，还有天然气。我又招到了项目，让他们的子女就到园区里面的项目单位上班，走路就可以上班，骑自行车就可以到岗，早晨可以送自己的孩子上学，晚上回来可以陪老人吃饭，共享天伦之乐，不用特别辛苦的，否则今年到北京，明年到深圳去找工作，还没有保障。

　　现在在这个园区，我们300个项目，加起来一共7万名产业工人，一共9个村庄，所有人都上班还不够，还要到外省去招。所以这里真正解决了国家应该负责的问题，解决了就业问题，生活条件改善的问题。

　　如果真正想做好产业运营商的角色，要有担当、要有奉献、要有胸怀，不能急功近利，不能图眼前，要有科技创新。

　　我们有一个科技成果孵化园，2015年就建成的，还有一个20万平米的慧谷项目，是供给北京的小型科技公司在这里做研发、创新、孵化，给他们免租三年，成功之后，第四年就给我租金，你把前面免租的钱算成股权，我跟投，如果没有成功，我继续免租。目的是吸引更多的高科技人才，高科技的团队在这里搞创新、孵化，一旦成功、成熟了、产业化了，他一定会在周边买地、建厂房、上项目、贡献税收。这也是招商引资的一个办法。

　　所以科技创新是运营商一个永久的话题。科技成果孵化园，加上慧谷中国这两个项目，我们投了几十亿人民币，5年、10年都回不来本，因为都是免租的，我们搭建了这个创新的平台。

　　我们还跟投了十几个项目，看好了它有发展前景的，我给它投资几百万，然后给一个5000平米的车间，免费给它使用，参股5%、10%，跟投了几个，现在有几个已经开始产业化了。这就是科技创新的一种突破，他们将来要有税收了，政府有收入了，我就有服务费了。

　　你不能说我投了30亿搞科技创新，5年之内没收入。你5年之内没收入，第6年就有收入了，你要是贪图两三年的收入，你就别做这个。所以作为民营企业家，作为产业运营商，我们在创新方面做了很大的投入。

　　除去这两个项目以外，宏泰在北京的中关村有自己的孵化器，叫泰智会，在深圳南山科技园有1万多平米的泰智会，在上海张江、福建漳州、广东惠州、德国杜塞尔多夫、成都武侯区都有泰智会，都是我们在那里当二房东，租过来租出去，搞创新孵化，这种创新也是前期很大投入的，也要烧钱的，但是今年我们可以创收1000万，而且已经有了很好的品牌，这也是政府最欢迎的项目。

　　第三个是专业的人要研究专业的事情。过去搞产业运营商成功了，你不能保证以后永远都成功，所以也在转型升级。

　　不是说大面积的片区开发，我们现在是和有产业资源的公司合资，我们和中国电子信息集团成立大健康数据产业园，成立合资公司，它受国家卫健委的委托，要在咱们国家搞医疗试点，要做1+N个大健康数据产业园，我们一块打造，5平方公里投几十个亿，年创税几亿，有这样的项目我们就可以跟它一块去当地政府找市长汇报，我们有这样的产业资源，你要吗?如果要，你给我什么政策，我们签协议，这个线条更清晰，它知道我能给它带来什么，我也知道它给我什么政策。

　　我们还和中航工业成立合资公司，做通用航空产业园;和中科院成立了合资公司，做健康小镇;和中青旅做文旅小镇;和北理工做工业设计小镇，这些都是宏泰自己的产业资源。

　　宏泰还利用香港的上市公司平台，和建银国际探讨成立产业发展基金。用这个产业基金，已经在捷克、日本、美国、德国、法国、意大利、新加坡设立了招商办事处，去梳理当地的产业资源，看看有没有适合中国的产业园项目。

　　利用产业基金，利用资本的杠杆去招商，能够招到大项目，招到航母级项目。

　　当然大的项目政府也会拿出基金，跟我一块儿去参股、控股、投资那个项目。比如以色列的IAI，它有一个波音777客改货项目，我们正在探讨，就是客机到了一定的年头，它不允许再载客了，就要通过一种技术改成货运机，一旦改成货运机，顺丰、韵达这些搞仓储物流的就会买它的客机来运输。怎么改?以色列IAI的技术是全球第一。但是你要把这个客改货的项目招进来，以色列不投资，要靠运营商和政府拿基金去投它才来。这都是用基金撬动产业项目的一个办法。

　　所以未来的路不是卖地招商，一定要是利用资本的杠杆招商，才能招到好项目，才能带动区域经济增长。

　　现场提问：这是不是因为如果用传统的方式，它的投资比较大，现在用这个新的方式去做，可能比较轻资产一点?还有没有其它的原因?

　　王建军：看上去好像是要用资金参股、控股，好像是轻资产，实际是重资产，你如果不这么招，第一你招不到，第二，如果你在国内招，比如生产汽车、生产飞机，国内有这么好的项目，大家都想招，它的条件就苛刻了，代价更高，你要跟投，你要返税，你要零地价，好像是没有直接给它投现金，其实那个条件更苛刻。

　　所以我们在这些先进的国家招更好的产业资源，回来给更好的政策，我们也用不了更大的代价，轻资产运营，这是很好的办法。

　　现场提问：经过你们去招商以后，房地产用地的地价相比原来是什么样的?

　　王建军：那没法比了，地价差异太大了。

　　我们在2005年的时候是几十万一亩;2014年上市的时候是一百多万一亩;到2015年4月，中央第一次提出了京津冀一体化， 2016年北京二机场说2019年通航，2017年，中央正式提出了雄安千年大计之后，成交的地价又再度提升，这主要是因为政策的红利与我们多年引入产业让园区产业集聚的叠加。

　　现场提问：就是你们开始受益于这个政策方面的发展?

　　王建军：这个地价的涨幅大的方面和京津冀协同发展有关系，小的方面和我们招商引资有关系。因为有7万名产业工人，再加上北京的消费者购买这里的房子，如果没有产业工人，原先基础设施也没有完善，房价没那么高，反过来地价也高不上去。

　　现场提问：现在可能你们给他们提供服务，然后可能透过税收达到一个目标之后，可以拿到一定的收入，将来的收入方式会不会有一些改变?

　　王建军：我们这片区从2005年和政府签署的是独一的、排他的、单一的使用权和收益权的权利，我们是有50年经营权的，未来我们会长期运营园区，持续引入产业，夯实公司的盈利能力。

　　现场提问：不用购买土地、也不用租金，纯粹是运营?

　　王建军：没错，宏泰只有经营权和收益权，这些土地并不在公司的帐面价值里面，所以如果从财务报表来看，我们和其它的房地产公司根本就不同，房地产公司是有很大的存货，可是我们是没有的，我们是一个轻资产运营公司，输出的是产业整合能力和招商能力。

　　现场提问：从2005年开始想要转型做这个产业市镇，当时是出于什么原因，第一个项目选择廊坊这个位置?

　　王建军：那还是熟悉，房地产过去更多也是在廊坊的，本身我也是廊坊人。我之前当了10年记者(1984年到1993年)，这10年记者给我最大的收获就是有一个很好的理念，你要想成功就要老老实实做人、扎扎实实做事。

　　1993年下海，1995年自己成立公司，1995年到2005年这10年是做房地产，房地产的经营理念就是我刚才说的，政府怎么批的规划，我交给老百姓的住宅小区都是一模一样的，包括绿化覆盖率、物业服务。

　　这个时候廊坊想推动经济的发展，在廊坊的北城有一个经济技术开发区，那时候已经没有地了，这个区域经济还需要增长，就要搞产业集聚，就办园区。当时也有香港、国外的一些老板也想投资建设这个园区，但是政府经过几轮的筛选、招标，最终选中了我们。

　　另外，我本身是廊坊人，过去10年的资本积累也是来源于廊坊，所以我有一种情怀，就是把我的积累再投入到廊坊。

　　现场提问：想问一下关于融资方面，产业园的融资跟传统地产开发相比有没有什么差别?

　　王建军：那完全不一样，产业地产融资，没有土地使用证、没有房屋产权证，宏泰是PPP的模式，我们所有的园区都要加入到财政部的那个库里面去。只要是PPP模式，银行、金融机构都可以支持我们贷款。比如我们修路，就是一个PPP模式，没有土地使用证。

　　现场提问：请问一下关于这个债务的杠杆情况，你说跟内房有很大的不同，你们在借贷和债务方面的处理有没有一个指标?控制在什么样的水平?

　　王建军：公司为了保持一个稳健的财务结构，力求希望争取到的，第一是现金流为正。第二是负债率尽量保持在65%以下。这比起很多比我们市值大很多的房地产公司来说，我们的杠杆率真的是低很多。而且我们的利息覆盖率是在5倍左右，从上市到现在以来，可以看到我们财务数据显示的公司利息覆盖率是逐年上升的，也印证公司从上市以来，我们虽然有很好的资源，有很好的开发经验，也打造了成功的样板，但是我们并没有盲目扩张，这才导致我们的负债率持续下降，而我们的利息覆盖率持续上升。

　　现场提问：刚才提到有一些商住的土地储备是集中在什么地方?

　　王建军：我们都有，现在因为园区陆续都成熟了，(龙河)这是最成熟的，储备占比较大。

　　现场提问：所以这个概念就跟房地产的土地储备就不一样了，房地产是自己买那个土地来储备。

　　王建军：我们在石家庄有三个园区，每个园区都有商住用地，鄂州、武汉这两个园区也有商住用地，南京的项目也有商住用地，但是我们自己不开发，都是土地出让给开发商。

　　现场提问：还是土地熟化了之后通过招拍挂卖出去?

　　王建军：对，然后我们都是收招商运营的服务费。服务费的来源就是你贡献的税收，土地出让纯收益加起来，你贡献的税收越多，你的服务费比例越高，如果没有税收，一分收益都没有，贡献得少你就少分，它是一种激励机制。为什么我们要不待扬鞭自奋蹄呢?因为我们有责任引资，如果招不到商就没有回报。

　　我们现在其实是到了收获的季节，我们在龙河通过产业地产的打造和引入，造福了当地百姓，服务与当地政府，我们的盈利能力也因为园区的日臻成熟而逐步提升。

　　现场提问：这个土地收益的比例是固定的吗?公司收多少比例?

　　王建军：固定的。

　　现场提问：按成交价的80%?

　　王建军：这个事情，要这么理解，比如说第一个层面我先招商，我先投基础设施，你招的产业工人没有，房子没人买，地价也上不去;你招的产业工人多了，房子就有人买了，房子有人买，单价就高了，单价一高地价就高了，地价高了我们分的就多了，是这么一个激励。如果没有京津冀，在这里的价格也不会那么高。所以这个要激励我们基础设施投资到位，招商到位，才会有服务费的收费能力。

　　现场提问：除了服务费之外有没有其它的收费?

　　王建军：当然都有，除去这两个以外，我们还有日常的现金流。比如这么大的片区，这是大概四五十平方公里，原来是一片荒芜，完全是由我们打造成的。我打造出来以后，天然气公司要供给这个园区项目的天然气，他一立方米收大概7块5开口费，我们会收取一定比例。因为管网、道路都是宏泰修的，项目也是宏泰招来的，天然气、联通、电信、自来水等我们都会有一定比例的奖励机制。

　　而且这种收费，园区越多收费越大，入园项目越多，收费越多，而且是每天都有现金流，电话谁都要打的，自来水谁都要喝的，我们和北京京能还投资了热力，就在这个园区，就是为这里供热、供暖，现在也开始盈利了，因为入园项目多了，所以运营管理的收入也不少。

　　现场提问：这个占比多少?

　　王建军：目前占比不大，将来园区多了，入园项目多了，这个收入会越来越高。

　　现场提问：大部分还是以服务费为主?

　　王建军：对，差不多百分之八九十。

　　我们下一步还要有新的动作、新的转型。我们下一步要有工业互联网的概念，工业互联网+的概念。我本身是全国产业地产联盟主席，中新集团操作的苏州工业园、武汉的东湖高新、深圳的天安数码、深圳科技园，都是我们的联盟单位。

　　我下一步要探讨什么呢?包括我们入园的项目，在这里是300个大项目，如果都加起来，这里就有上千个项目单位，全国的园区加起来将近1万个大大小小的项目，这1万个项目我不是招到了就不管了，下一步我要提供给他们的服务，就是给他们提供那些物理空间，比如他要租厂房，我盖好标准厂房，你可以拎包入住，你需要仓储物流，我给你招仓储物流的公司，让他给你配套，然后我这里也给你提供一些大数据，也包括我给你提供一些创新的基金，我们和深创投搞了一些创投基金，你如果在起步阶段、创新阶段，我们给你投一些基金。

　　你要是需要高端人才，我们可以帮你招聘，我们要提供给入园企业更多的服务，提供的内容多，包括信用，银行给他们提供的服务，我把园区里面的项目单位一个一个梳理，提供给银行，让银行听取汇报，分别给他们授信，然后有可能给他们贷款，这都属于金融方面的支持。

　　将来这个做的规模大了，我们也都有一些管理费或者收费，对入园的企业，对项目单位，我们从运营商的角度也增加服务的概念，这样的话现金流会更多，入园企业会更开心，将来我们要把这个服务提升上去。

　　现场提问：从哪个时期开始提供这些服务?

　　王建军：今年开始。我们专门成立了一个宏泰云商的部门，这个部门就专门要研究互联网+的服务，就为所有能服务的企业提供服务，这才刚开始，这比原来的运营服务要高端一些，将来的故事更好讲，我们也在聘请更专业的人才，也在探讨参股或者控股一些专业的互联网公司，在另选更专业的人才加盟。

　　现场提问：这个工业互联网园区也是在廊坊?

　　王建军：这是一个大概念，它不是一个园区，是一个服务，是一种功能。园区里面的企业是我们必须要提供服务的，有1万家企业，我还是园区产业联盟的主席，我可以找中新集团，苏州工业园需不需要我服务，上海张江需不需要我服务，我给他提供服务，你给我回报，谈不成就拉倒，谈成了我就给你服务。至少我跟这些园区熟悉，我可以跟他们去谈。如果这个做大了、做多了，也不可小觑。

　　现场提问：就是跟全国联网对接?

　　王建军：都连起来，也包括我们和全国产业地产联盟探讨成立400亿的产业发展基金，这个基金就支持运营商做产业园区的拓展，支持入园企业的生产需求，我们已经签了协议，就是在选址，看这个公司注册在哪儿，哪个省政府给我们政策好，他多一些配比给我们，给我们的税收政策更好，我们就把这个基金注册在哪儿，这也是我们的产业地产服务想服务产业运营商的功能。

　　现场提问：那它的互联网+的概念是体现在什么地方?

　　王建军：就是互联互动，把他的优势加上银行的优势，加上人才推荐的优势。

　　现场提问：等于说一个企业进来的时候，有很多需要服务，你可以一条龙给他配套。

　　王建军：对。

　　现场提问：那你需要找一些合作方。

　　王建军：是，我们找战略合作者一块儿帮助他。

　　现场提问：现在顺丰是不是就是这个概念?

　　王建军：是的，顺丰是我们的战略合作伙伴，它在我们上市公司占9.9%的股权。顺丰在鄂州投几百亿建一个货运机场，我跟它在这个机场周边约10平方公里做一个临空产业城。

　　现场提问：你们会在那附近做一个产业城?

　　王建军：是的。目前尚处于规划阶段，我们双方已经成立了合资公司，有了这方面的规划。将来我们还会有更多的战略合作伙伴。

　　现场提问：大概这个概念如果全部落实的话，需要多长时间?

　　王建军：我们明年就把这个服务的概念、互联网的概念完善，现在已经开始布局，开始做相关的准备。我们也就是自己加压，也不断地转型升级。虽然这种模式市场特别大，现在京津冀、长江经济带、中国的中西部给的政策都非常好，但是如果我的服务能力没那么强，我就一步一个脚印，现在我们的形势特别好，我要是每个城市都做了也不行。

　　马云也说过，要在阳光灿烂的日子修房顶，时刻准备着过冬的棉衣，这是很重要的，要健康、谨慎前行。

　　现场提问：你们做产业园跟内地其它同行相比有什么样的区别?有没有专门做的一个产业，你们会做得比较专业还是怎么样?

　　王建军：你们问的这个题目特别有道理，问得也非常对，我刚才说尊重规律。我觉得在民营企业里面，一心一意做园区最成功的就是宏泰。我们是区域开发，不是盖几套标准厂房，然后出租、出售，一做就是多少平方公里。做区域开发的公司，目前最成熟的只有宏泰。

　　这是因为在2005年的时候我们就要做园区，我的提法就是专业的人干专业的事情。我们从天津泰达、上海金桥开发区聘用了专业的园区管理人员。我原来是做开发的，要做园区，就要请专业人员来做，这一点很关键。

　　他们给我们的要求是什么呢?他说你别着急，你先把园区的产业定位搞好，你要做什么样的园区，不是说又做生物制药，又做电子信息，请了工信部的赛迪顾问公司，我们那时候斥资大几百万请他们给我们科学地搞产业定位。他们把周边的20个园区都做了调研，最后把我们这里确定为以电子信息为主，现代服务业为辅的园区。之后才有了富士康等等电子项目陆续入园，它这个产业定位特别关键，有了科学的产业定位以后，才有一个合理的概念规划。

　　还请了新加坡裕廊给我们搞了这个园区的规划，2005年的时候，裕廊就给中国的70个城市搞了工业园区的规划，苏州工业园也是他们的规划，这两个举措就注定了我们龙河能健康成长。

　　一直到现在，我们始终处于不败之地，每年都有一个很好的增长。第一年我们的创税能力大概才1个亿左右，去年到27个亿，每年增长将近两三亿，前年增长了5亿，就因为你的产业定位是科学的，后来的规划也是准确的。

　　现在有更多的企业说我想转型，或者我想做房地产同时又做产业地产，找我们的有很多，但是他们很难搞成功，这不是短期能搞成的，我们有十二三年的历史，这个时间的历练很关键。打个不恰当的比方，那些学医的大学生都是5年、7年才毕业，他不是在那里玩，这期间他在学知识，他出来之后绝对敢上手术台、敢治病。我们这十二三年的历练是最宝贵的，别人想超我们不容易。

　　最后我想跟各位汇报，宏泰做园区的十六字箴言：对政府要“高效服从”、对百姓要“真金白银”、对投资者要“感天动地”、对企业自身要“主动提高”，这是我自己总结的，用这个理念到哪儿做园区都能够获得成功。

（来源：观点地产网）