吴其伦：房地产即将迎来现房销售时代

　　近期，关于取消商品房预售制的风声引起了行业震动，尽管住建部没有明确取消商品房预售制的时间表，可随着深圳首个商品房现房销售试点项目落地，以及广东中山一批现房销售土地集中出让，合肥出台鼓励现房销售政策。

　　加之，现房销售存在诸多好处：一是能在很大程度上维护消费者权益;二是能在一定程度上遏制房价上涨;三是能在很大程度防范金融风险;四是利于规范房地产市场秩序，净化房地产市场环境。

　　我们可以看出，房地产即将迎来现房销售时代。

　　政策层面推动现房销售

　　9月18以来，广东省中山市国土资源局政务网陆续挂牌了19宗土地，其中12宗住宅用地的出让条件中，全部注明了现房销售的要求。这也就意味着，未来的一个多月时间里，广东中山还将有10余宗要求现房出售的地块出让。

　　10月8日，深圳龙华金茂府首次亮相，该项目是深圳商品房现房销售试点项目。据媒体报道，龙华金茂府目前已进入施工收尾阶段，住宅楼座已全部封顶，将进入外墙装修阶段，预计2018年年底开放营销中心，2019年现房入市。

　　10月12日，广东中山市两宗现房出售地块成功出让，其中，石岐区康华中片区的地块被深圳颐盛拍得，楼面价约8000元/平米;南头镇将军村地块由中山市复和地产拿下，楼面价约4200元/平米。

　　10月19日，新京报记者从合肥市房地产管理局获悉，该局发布了《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》，对新建商品房现房销售管理工作作出规定。

　　通知强调，坚持和深化商品房预售管理，探索建立新建商品房现房销售备案制度，房地产开发企业进行新建商品房现房销售前，应当到房地产行政主管部门办理新建商品房现房销售备案手续。优化、简化备案手续，减轻企业运营成本，鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。

　　通知明确，新建商品房现房销售应当满足的六项条件，包括必须取得《建设工程竣工验收备案表》;供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。

　　取消商品房预售制的呼声日渐高涨

　　商品房预售制度是否将要取消的讨论源自于9月底，广东省房协发布了《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，称广东省住房城乡建设厅已拟订“关于商品房预售许可事项调整”材料，并上报住建部。

　　文件显示，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

　　一石激起千层浪，此番消息引起了业界的极大反响。但这一消息随后被住建部辟谣，称情况并不属实。广东省房协相关人士则表示，文件仅处于征求意见过程中，是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。虽然该文件非执行方案，但也透露出官方对于商品房预售改现售持肯定的态度。

　　近年来，取消商品房预售制的呼声日渐高涨。

　　2005年，33位全国人大代表则联名建议取消商品房预售制，牵头人更是视预售制为地产商圈钱的工具。

　　2007年，十届全国人大代表洪可柱曾怒斥预售制侵犯买主的权益，呼吁商品房能够与其他商品一样实现现房交易，从而减少这一市场内的违规和欺诈行为;

　　2008年两会期间，全国人大代表赵林中向大会提交议案，历数预售制欺诈买主、套取钱财的9种“罪过”，要求修改《城市房地产管理法》，彻底取消商品房预售制度。

　　2009年两会期间，民革中央向全国两会递交提案，认为现有商品房预售制度应适时取消。房地产预售制度历时十余年，已成为房地产市场不规范的主要根源之一。由于购房人缺乏《担保法》保障，导致房屋面积缩水、建筑设计变更、配套设施建设滞后、环境描述浮夸、房屋质量缺陷等问题得不到解决，甚至发生预售房再抵押、“携款潜逃”等违法犯罪行为，严重损害购房者权益。

　　2010年，上海市房管局在答复市人大代表、上海金融学院政法学院院长薄海豹“抑制高房价，建议上海取消预售房制度”的书面意见时称，“对于取消商品房预售制度的呼声，上海市住房保障和房屋管理局表示，逐步提高商品房预售条件并最终取消预售制度是方向，但目前取消预售制度的市场条件尚不完全具备。”

　　2011年两会期间，全国人大代表林燚在接受记者采访时说，“要真正落实中央调控过高房价的政策，各地除了要进一步研究房地产调控管理的新举措，还应注意及时革除过时的老制度”，她建议取消商品房预售制和公摊面积，与国际接轨。

　　2012年12月13日，中国社科院发布的《住房绿皮书》提出要防止市场整体反弹和局部崩盘，争取房地产市场理性回归，实现房地产市场稳中有进。国务院应针对当前和未来住房市场不断变化的实际，继续重申从严调控不动摇，及时有针对性出台相关储备调控政策。并提出诸多建议，其中包括取消期房预售制度。

　　取消商品房预售制的时机已经完全成熟

　　首先，商品房预售许可制度已经完成其历史使命。政府出台商品房预售制度，其目的是促进房地产开发的启动，令开发商在较低成本的情况下得以快速发展。经过十几年的发展，我国房地产市场已经取得了跨越式发展，开发商的资金实力今非昔比，政府的目的已经达到;

　　其次，商品房预售许可制度已名存实亡。今年以来，“房住不炒”已成铁律，各地持续收紧房地产调控，市场供求已现逆转。上市交易的商品房中，绝大多数是现房，对于购房者而言，有无商品房预售制度都是一样。

　　第三，以商品房为主导的房产市场格局已经出现改变。在“房住不炒”、“租购并举”的大方略下，各地在出台土地出让计划时都将重心放在民生性住房上，商品房用地的供给比例越来越下，深圳出台的政策是商品房用地仅占全部供地的40%。这样，商品房所占市场份额将越来越少，商品房价格涨与跌对社会的影响将越来越小，政府对商品房的关注程度将越来越低，中国房市将告别商品房时代。这样，为商品房而度身打造的商品房预售许可制度理应退出。

　　第四，目前取消商品房预售制度已具备了比较坚实的基础。目前，金融体系改革和金融制度创新为房地产开发提供了多元化的融资方式，银行贷款、发行股票、债券融资、股权融资、私募基金、信托基金等方式均可补缺预售商品房筹资的功能;房地产开发商积累了一定的实力，具备了驾驭资金项目运作的能力，对预售商品房制度的依赖性已减弱。

（来源：金融界）