中原二手住宅月报：成交跌至冰点 房价出现拐点

一 市场综述

　　1.1月度概况

　　7月份深圳楼市变化莫测，国内融资环境紧缩，房贷融资难、成本高，使得市场交易受阻，成交量多月处于低迷状态。自政府实施二手房评估税过户的政策后，购房者的交易税成本增加，进一步加深市场忧虑，部分潜在置业者转到新房市场，本月二手市场雪上加霜。根据深圳中原CLI二手住宅价格指数显示，7月的指数为334.7点，较上月环比下跌0.75个百分点，说明在调控政策维持紧缩的情况下，价格出现松动迹象。

　　根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，本月全市二手房住宅的成交量约为47.65万㎡，环比6月份减少40.65个百分点。但实际根据深圳中原的当月成交数据估测显示，7月份二手房住宅的成交量为33.71万㎡，相对上月减少36.87个百分点，而成交均价为22917元/㎡，环比6月份下跌10.18个百分点。

　　1.2 成交量分析 – 全市成交跌至冰点

　　根据中原实际成交估测，全市住宅成交套数为3715套（见图1），环比明显下跌39.54个百分点，而成交面积方面，全市成交了33.71万㎡（见图2），相对6月下降36.87个百分点，本月在评估价过户实施后，市场陷入浓厚的观望期，全市成交表现疲弱。

 

图1 深圳市二手房月度成交套数走势图（2010年7月—2011年7月）



数据来源：深圳中原市场研究部
 

图2 深圳市二手住宅月度成交面积走势图（2010年7月—2011年7月）



数据来源：深圳中原市场研究部

　　根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，本月全市二手房住宅成交量为5037 套（见图3），环比6月份大幅下跌44.61个百分点，其成交面积约为47.65 万㎡（见图4），相比6月份明显下滑40.66个百分点（注：国土资源规划局的成交数据对市场延迟反应的特性，其公布的成交数据往往是之前几十天市场成交的体现）。

图3 深圳市二手房月度成交套数走势图（2010年7月—2011年7月）


数据来源：深圳市规划和国土资源委员会

图4 深圳市二手房月度成交面积走势图（2010年7月—2011年7月）


数据来源：深圳市规划和国土资源委员会
注：此二手成交数据仅含有住宅
 

　　1.3 成交价格分析 – 全市成交均价下滑

　　根据深圳中原的内部成交监测数据显示，2011年7月，深圳二手住宅市场成交均价为22917元/㎡（见图5），此次相较6月下跌10.18个百分点，较去年同期增加29.06个百分点，表明评估价过户政策使得购房成本增加，业主主动调低价格的比例有所增加，而成交价格首次出现下滑。

 

图5 全市成交价格表（2010年7月—2011年7月）



数据来源：深圳中原市场研究部
 

　　1.4全市供求关系分析 – 供不应求状态加深
 

图6 全市供求关系曲线（2010年7月—2011年7月）

数据来源：深圳中原市场研究部
 

　　2.1全市成交量的区域分布 – 各区成交量普遍下滑

　　根据中原监测的数据显示，本月全市六区的成交量均有明显回落，说明本月在调控政策收紧的影响下，成交量再度萎缩。 从成交面积的区域分布来看（见图7及表1-1），本月南山区跃升为全市成交的榜首，该区成交了约7.27万㎡，占全市成交面积的21.57%。 其次为龙岗区，成交了约7.14万㎡，占全市六区成交面积的21.17%。

　　全市成交套数方面（见图8及表1-1），全市六区成交套数均有不同程度的减少。本月成交焦点是龙岗区，该区成交了868套，占全市成交套数的23.37%。
 

表1-1 全市各区成交量表



数据来源：深圳中原市场研究部
注：深圳市二手住宅成交量数据根据中原实际二手住宅成交量估测，非交易中心登记数据。由于不受交易登记周期影响，中原数据时效性更强，相对更能及时反映市场动向。
图7 全市六区月度二手住宅成交面积


数据来源：深圳中原市场研究部

注：深圳市二手住宅成交量数据根据中原实际二手住宅成交量估测，非交易中心登记数据。由于不受交易登记周期影响，中原数据时效性更强，相对更能及时反映市场动向。
 

图8 全市六区月度二手住宅成交套数


数据来源：深圳中原市场研究部

注：深圳市二手住宅成交量数据根据中原实际二手住宅成交量估测，非交易中心登记数据。由于不受交易登记周期影响，中原数据时效性更强，相对更能及时反映市场动向。
 

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会

注：此二手成交数据仅含有住宅

图9 全市六区月度二手住宅成交面积



数据来源：深圳市规划和国土资源委员会

注：此二手成交数据仅含有住宅

图10 全市六区月度二手住宅成交套数



数据来源：深圳市规划和国土资源委员会

注：此二手成交数据仅含有住宅

图11 全市成交价格表（2010年7月—2011年7月）



数据来源：深圳中原市场研究部

表1-3 全市各区成交价格表


数据来源：深圳中原市场研究部
 

　　成交总价分布方面，中原三级市场成交数据显示（见表1-4 及图12），各类总价物业的成交比例差异不大，总价为150万以上物业成交量下滑4.45个百分点。

 

表1-4 月度二手房成交总价分布数据表



数据来源：深圳中原市场研究部
 

数据来源：深圳中原市场研究部

图12 月度二手房成交总价分布 图13 月度二手房成交单价分布



数据来源：深圳中原市场研究部 数据来源：深圳中原市场研究部
 

表1-6 月度二手房成交户型分布表



数据来源：深圳中原市场研究部
 

　　本月成交户型分布方面（见表1-6及图14），本月成交户型变化最为突出的为1房户型，较上月增加3.16个百分点，本月成交户型向小面积转移。

表1-7 月度二手房成交面积档次分布表



数据来源：深圳中原市场研究部
 

　　结合分析本月的成交面积档次分布（见表1-7及图15），60～90㎡占比为38.25%，仍然为主要成交户型。

 

图14 月度二手房成交户型分布 图15 月度二手房面积档次分布


数据来源：深圳中原市场研究部 数据来源：深圳中原市场研究部
 

数据来源：深圳中原市场研究部
 

　　本月成交客户户籍分布方面（见图16及表1 - 8），深圳户籍客户维持在本月的客户户籍的首位，占比为57.99%，较上月比例减少2.33个百分点。部分外地户籍客户因限购令而退出楼市交易，本月外地户籍成交的比例依旧比深圳户籍少。

 

表1-9 月度二手房客户购房用途数据表



数据来源：深圳中原市场研究部
 

图17月度二手房成交客户户籍分布 图17 月度二手房客户购房用途

　　3.4 各区成交特点

　　本月成交户型分布方面（图18），多数区域成交均以2房和3房户型为主。其中，2房户型成交在罗湖区和龙岗区最为突出。与其他区域不同的是，福田区的成交户型以3房为主，本月变化较为突出的是盐田区，在盐田区所成交的1房户型较上月大幅度增加29.41个百分点。

 

图18月度二手房成交户型分布



数据来源：深圳中原市场研究部
 

　　从购房用途来看（见图19），所有区域均以自住为主。其中，福田区、南山区以及龙岗区的自住客户达到8成及以上。而投资客的比例除在宝安区以外，在其他区域均低于10%。

 

图19 月度二手房客户购房用途



数据来源：深圳中原市场研究部