齐俊杰：央行点名！未来房贷金融政策还将继续收紧

　　近日，央行发布了中国金融稳定报告，用了大量数据，对于2017年以来的金融市场做了一个汇总，特别值得关注的是，对于房地产的这一块，报告认为中国房价过快上涨的势头得到了有效抑制，比如北京、上海等城市的房地产交易量明显下降，2017年末，个人住房贷款余额同比增速相应降至22.2%。但也承认了，居民部门加杠杆风险上升的事实，报告提到了2008年末，我国住户部门杠杆率为17.9%，至2017年末已经达到49.0%，10年间上升 31.1个百分点。

　　2017年末，我国住户部门杠杆率，也就是债务余额/GDP的比例为49.0%，低于国际平均水平(62.1%)，但高于新兴市场经济体的平均水平(39.8%)。杠杆率超过全国平均水平的省份分别是:上海(65.5%)、浙江(65.4%)、甘肃(59.8%)、广东(59.1%)、北京(58.8%)、福建(57.5%)、重庆 (50.6%)、宁夏(49.3%)和江西(49.2%)。上述地区中，上海、浙江、广东、福建、重庆5个省市的住户部门债务与存款的比例以及债务收入比也超过全国平均水平，应加以关注!央行也明确表示，近年来房地产业高杠杆发展模式和房价过快上涨并存，房地产行业风险有所上升，相关风险可能通过多种渠道影响金融体系，须予以高度关注。

　　最后央行给出的建议是，保持房地产金融政策的连续性稳定性，继续因城施策，差别化住房信贷政策，指导商业银行合理管控个人住房贷款增长，强化个人住房贷款审慎管理，支持刚性居住需求，抑制投机炒房行为，加强对消费贷款的管理，防止消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房行为，抑制居民部门杠杆继续过快增长。

　　综合来看，央行是从金融方面，对于房地产进行了有效的分析，从表态来看，已经体现出了金融上的担心，特别是住户部门杠杆率这块，已经意识到了风险所在，并且点名了，上海，浙江，甘肃，广东，北京，福建，重庆这几个地方，这些地方无论是杠杆率，还是债务与存款比例全都超标，有的甚至超过了发达国家水平，这是相当危险的事情，当然这里只提到了省，实际上往下面的城市划分，杠杆率也许会更高，比如厦门，杭州还有南京，都杠杆率奇高，厦门甚至杠杆率97%，房贷收入比184%，这显然已经是一个金融危机的征兆了。所以央行再次强调因城施策，目测未来几个重点地方可能要重点调控，为此央行还特意制作了一张地图，在地图上标红的地方，也就是被点名的这几个地方，下一步金融政策上，肯定要进一步收紧，而且会严防死守。

　　经常有人到知识星球齐俊杰的粉丝群里，问老齐关于房价和买房的问题，那么我就把我知道的情况做个汇总，咱们还是先说央行点名的这几个地方。比如福建的厦门，刚才也说了杠杆率一度达到97%，去年涨价的急先锋，但今年年中的时候，价格就已经逆转，目前虽然不至于崩盘，但也有30%以上的跌幅，而且这种跌势仍然在继续，9月以来下跌还有加速的趋势。北京楼市则今年春天略微反弹，但到了夏天重新转回到跌势之中，目前北京房价挂牌价很高，但实际成交价都有10-20%的议价空间，比最高点已经跌去了20%，基本回到了2016年底的价格水平，但北京调控仍在继续，新房入市速度加快，明年大概率仍然是下跌的过程。

　　广州，上海和深圳仍然比较平稳，跌幅不是特别大，但每个月都在平稳回落。金九银十成交惨淡，10月，深圳新房成交量仅为1835套，环比下降18.37%。从7·31新政后短短三个月内累计下降49.07%，创近半年新低;二手房住宅过户3787套，环比下跌23.53%，创下近20个月(今年2月份除外)以来的最低值。也就是说，如今在一线城市卖房已经变得越来越困难。看房的已经越来越少。

　　武汉和杭州房价就是被棚改货币化安置打起来的，所以2016-2017年持续上涨，到2018年中期，货币化安置急刹车，武汉房价也开始急刹车，这半年来武汉房价已经明显筑顶，没跌但也不再上涨，预计一年后政策的压力会显现出来，也就是说2019年中期，武汉，杭州，南京房价会有明显的跌幅。

　　西安和重庆都属于西部，都是多少年都不涨，然后突然的猛涨，属于是一线楼市炒作停止后的挤出效应，但在一轮疯狂后，随着金融政策的收紧，限购限贷甚至限售的严控，在今年年中，上涨势头已经被明显遏制。目前开始走下降通道，这种地方供给很大需求很小，所以未来很可能会成为跌幅最大的地方。

　　至于山东的济南和青岛，涨势基本停止，但还没有明显下跌。不过流动性已经开始下行，他们比北上广深要慢一个身位。依然在上涨的是东北的房价，但恰恰最不该涨的就是东北，年轻人口严重流出，经济失速，东北实在是没什么涨价的理由，未来本地人恐怕要承担严重的后果。

（来源：齐俊杰看财经）