美联：上周深圳有4个项目获得预售 共2704套房源备案

　　一. 上周新闻热点

　　[市场关注]

　　深圳发布城中村总体规划意见稿

　　11月5日，深圳市规划和国土资源委员会发布《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)》(征求意见稿)(以下简称《规划》)。

　　规划中明确规划范围为深圳市城中村用地，主要为原农村集体经济组织和原村民实际占有使用的土地，包括已划定城中村红线范围内用地、非农建设用地、征地返还用地、旧屋村用地以及原农村集体经济组织和原村民在上述用地范围外形成的区域，不包括国有已出让用地，但包括登记在原农村集体经济组织的继受单位名下的用地。

　　通知中称，将控制城中村拆除新建类改造项目的节奏，确定未来7年内保留的城中村规模和空间分布。有序引导各区开展以综合整治为主，融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村更新。(来源：观点地产网)

　　美联评论：《规划》明确综合整治对象为全市城中村居住用地，总规模约99平方公里，规划期内综合整治分区用地规模为 55 平方公里，其中福田区、罗湖区和南山区分区划定比例不低于75%，其余各区不低于54%。具体来看，宝安、龙岗以绝对优势居于前两位，分别为1612、1487公顷，龙华以860公顷居于第三，光明、坪山两区也在400公顷以上，原关内区域以南山最高为182公顷。根据分区划定原则，综合整治分区内单个地块面积原则上不小于 3000 平方米。

　　《规划》表示，积极推进综合整治类更新，建立协调的城中村存量开发管理机制;强调政府主导，鼓励市场参与;通过综合整治推动城中村升级转型，强化其租赁市场管理并开展规模化租赁业务，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。

　　深圳拟推闲置土地处置新政 建保障房将享3折地价

　　日前，深圳市规划国土委公示了《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法(第二次征求意见稿)》(以下简称《处置办法》)，加强土地用途变更和容积率调整管理，更好地盘活和推动存量用地二次开发利用。

　　为保证方案的科学性、合理性，既利于扩大住房供应又能兼顾原土地使用权人利益的实现，深圳市规土委进行了不同方案的测算，并明确了可销售人才住房的地价暂按商品住房用地市场价格的30%确定。(来源：晶报)

　　美联评论：根据征求意见稿，此次修改对于各类土地用途之间的变更设置了不同的处置方案。譬如由商业服务业用地变更为居住用地的，超出原合同约定建筑面积的部分建设为可销售的人才住房，其余建设为普通商品住房和相关配套设施(含商业)。

　　此外，对于因容积率调整增加建筑面积的各类用途土地也有不同的处理方案。譬如商业用地增加建筑面积的，除无偿移交需建设的城市基础设施和公共服务设施用地外，还应将超出原合同约定建筑面积部分的30%建设为办公用房并无偿移交政府;居住用地增加建筑面积的，超出原合同约定建筑面积的部分均建设为可销售的人才住房。

　　整体来看，通过加强土地用途变更和容积率调整管理，有利于最大化的盘活存量土地及推动闲置土地的二次开发利用，以加大普通商品住房和人才住房的供应量，同时完善周边的生活配套设施建设。另外可销售人才住房的地价暂按商品住房用地市场价格的30%确定，未来将有利于降低建筑成本，或缓解居住负担。

　　深圳出台没收违建处置指导意见

　　最新一期政府公报公布了《关于做好没收违法建筑执行和处置工作的指导意见》(以下简称《指导意见》)。根据《指导意见》，我市将没收违法建筑分为“非法占用国有土地上违法建筑”和“未完善征转手续土地上违法建筑”两种情形，在没收处置过程中，以区政府为主导，参照我市现行土地政策、产业用房、人才住房和保障性住房政策，统筹制定分类处置方案。(来源：深圳特区报)

　　美联评论：《指导意见》明确，没收违法建筑的资产处置以区政府为主导，区别国有土地和未完善征转手续土地两种情形：对于非法占用国有土地或者不按照批准的用途使用国有土地的，由规划国土部门责令退还土地或依法无偿收回土地;对于未完善征转手续土地上的没收违法建筑，分为征收模式、出让模式、和统筹模式，参照相关规定办法处理。

　　市规土委表示，《指导意见》的出台原则是保护国有资产，推动解决土地历史遗留问题。近日，深圳市就城中村规划、闲置土地处置、违法建筑执行处置等发布系列重磅文件，主要目的是在全市土地资源不足的背景下，通过多种渠道强化开发存量，扩容城市空间，构建人才住房和保障性住房体系。

　　莲塘口岸2018年年底启用 4条公交线路拟直达莲塘口岸

　　近日，深圳市交通委员会公布了《2018年第二批公共汽车线路规划方案(征求意见稿)》(以下简称《规划方案》)。本次《规划方案》共52个子方案，涉及线路99条，其中新增14条，调整42条，合并取消43条。其中最受罗湖人关注的，就是调整4条公交线路，直达年底启用的莲塘口岸。这四条线路分别是M383、381、218以及M314。(来源：南方都市报)

　　美联评论：据悉，莲塘口岸于2013年正式动工建设，预计将于今年年底启用，届时深圳又多了一处口岸前往香港。此外，莲塘口岸目前暂无地铁线路直达，所以调整4条公交线路直达莲塘口岸，将更加方便市民出行，同时有利于缓解市中心其他口岸的人流压力。

　　二. 土地市场

　　

　　三.二级市场

　　[新增预售]

　　上周(11.5-11.11)全市有4个项目获得预售许可证，共2,704套房源备案，不过仅坪山的奥园翡翠东湾二期有960套住宅备案。此外，南山科技园片区的华润城华润置地大厦(即华润万象府)和奥园翡翠东湾二期暂未在市规土委公布具体备案信息。(详见表2)

　　

　　[楼讯]

　　经过一周的短暂调整，上周(11.5-11.11)新房市场再现项目扎堆入市，共有7个项目入市销售。其中龙岗3个，福田、南山、宝安和坪山各1个项目。(详见表3)

　　[住宅全市成交]

　　上周(11.5-11.11)全市共网签426套一手住宅，环比下降2.7%;总成交面积约为4.2万㎡。全市一手住宅的成交均价约为53,932元/㎡，环比微涨0.2%。(详见图5)

　　

　　分区域来看，上周全市各区域均有一手住宅成交。其中龙岗、宝安两区成交量仍领先全市，但龙岗降宝安升，龙岗成交172套，环比下降18.1%;宝安成交146套，环比上升12.3%。此外，原关内区域成交量均在100套以下。南山成交70套，环比上升20.7%;盐田成交19套，环比下降38.7%;福田成交10套;罗湖与前一周(10.29-11.4)成交量持平，为9套。(详见图6)

　　 

　　[商业全市成交]

　　上周(11.5-11.11)全市一手商业量价齐跌，共成交452套，面积为27,848.67㎡，环比下降8.0%;成交均价为55,272元/㎡，环比下跌5.5%。(详见图7)

　　

　　分区域来看，盐田仍无成交。龙岗和宝安成交量双双上升，尤其龙岗成交量约为1.7万㎡，环比增加16.7%。此外，南山、罗湖和福田成交量均环比下降，其中南山成交5,534.58㎡，仅次于龙岗，但环比下降46.9%。(详见图8)

　　

　　[办公楼全市成交]

　　上周(11.5-11.11)全市一手办公量价齐跌，共成交198套，面积为16,288.66㎡，环比下降33.3%;成交均价因成交结构的差异性环比下跌20.4%，至63,008元/㎡。(详见图9)

　　

　　分区域来看，福田和盐田无成交。宝安、龙岗和罗湖成交量均出现上升，其中宝安成交量环比增加2.5倍，至5,847.15㎡，位居全市首位。此外，南山成交7,182.13㎡，环比下降62.4%。(详见图10)

　　

　　四.三级市场

　　[全市成交]

　　上周(11.5-11.11)全市共备案973套二手住宅，环比下降9.2%;总面积约为8.25万㎡。(详见图11)

　　

　　分区域来看，全市仅南山成交量上升，共成交150套，环比上升7.1%。此外，龙岗和宝安成交量在200套以上，分别为216和204套，环比分别下降8.1%和19.7%;福田成交194套，环比下降0.5%;罗湖成交188套，环比下降11.3%;盐田成交21套，环比下降40.0%。(详见图12)