齐俊杰：推地完成土地供应计划 二线房价看人口

　　本月26号，北京土地市场出现了盛况，一共拿出了13宗土地一天拍卖，其中除了一块共有产权房流拍外，其余12宗全部成交，合计建筑面积134.5万平米，成交总价316.5亿元，12宗成交的土地中居住用地11宗约66公顷，9块是限竞房地块，2块共有产权房，此外，还有一个3公顷的商服用地。

　　有人不解，为何年底突然大规模推出土地?其实看看整个一年的土地市场状况就知道了，目的其实就是集中补充供给，因为今年北京又没有完成供地任务，在这次集中供地之前，北京比去年成交面积下降了46%，成交金额更是下降了53%，经营性用地的供应计划只完成了25%。所以这就好比，今年任务要完不成了，年底需要突击一下。跟北京类似的还有广州，深圳，厦门，西安，经营性供地计划完成度都比较低。

　　为此，我们看到其实自打10月份以来，各地已经加快了土地拍卖的速度，典型如北京、广州、深圳，10月份以来供地建筑面积、出让底价达到了2018年以来的四成以上，其中广州10月份以来新增供地的出让底价更是超过了前9个月的总和。二线城市方面，厦门、西安、合肥等城市供地节奏也有所加快，10月份以来供地节奏明显快于其他城市。

　　不过还有一个特点，那就是大型地产开发商参与度不高，比如26号的北京土拍，万科保利等积极布局北京市场的企业并未参与，据说他们自己已经完成了全年的土地储备计划，而此前大家也纷纷对明年的楼市表示担忧，认为明年放松调控的可能性很小，所以主动选择了控制规模，加紧资金回款。万科和碧桂园，今年拿地的金额均出现了大幅度的下降，碧桂园从1900亿下降到1200亿，而万科则从1500亿下降到1100亿。

　　现在谁还有钱呢?从这次集中土拍可以看出，国企开发商仍然有钱，此次首开，住总，中铁置业均有不同斩获，但考虑到他们一半经营，一半政策支持的属性，也很难说就是坚定看好后市。也许只是帮助完成任务。

　　当然，在知识星球齐俊杰的粉丝群里，大家还是最关心房价，今年土地供应未完成，那么会不会影响供给，从而造成价格上涨，这是大家普遍的担心，但至少这个担心在北京不会出现，截至目前，北京合计有29个限竞房项目取得36期预售证，合计提供商品房限竞房源1.74万套，达到了202.5万平米。而2019年限竞房住宅入市最少460万平米大约4万套。也就是说2019年，将是北京楼市供给的大年，将比今年的限竞房供给增加一倍还多，另外，由于楼市压力加大，观望气氛浓重，流动性其实已经出现了比较严重的问题，截止11月11日的数据，北京限竞房一共网签才3000多套，也就占今年供应的17%，那么剩下的都是库存，也就是说今年没卖掉的就有1.4万套，再加上明年的4万套，大家可以想一想，如果还是按照这个速度卖，一年卖3000套，这2年的限竞房，就够卖20年的。所以起码明年开始，北京住房供应就出现了井喷，想买房的心里也有数，大家都倾向于再等一等。供给多了，很可能就会有优惠的空间，目前北京房价已经比最高点跌去了20%，但距离2015年的位置，仍然有30-40%的空间，所以现在状况很好，每年微跌10%左右，用时间慢慢的磨掉泡沫，这是政策乐于看到的结果。而现在年底补供应，加紧推地，似乎表现出政策并不担心限竞房过剩的问题。依旧要维持这种供给大于需求的楼市局面。

　　所以，老齐总是说，一线城市目前已经基本稳定了房价，稳定了预期，虽然土地供给任务未完成，但是需求萎缩的更多，只要坚持调控不放松，明年价格一定会是缓慢回落的。这个已经没什么悬念。换句话说，只要政策不去刺激需求，供地计划未完成，并不会成为什么太大的问题，至于三四线城市，同样没什么悬念了，棚改货币化安置停止，2019年中期就会反应在流动性上，房子的市值有，但是已经基本卖不掉了。这些地方更危险，一旦价格趋势逆转，那么房子就彻底砸在手里了，租不掉也卖不掉，所以如果不住的投资房，应该尽早出手卖掉，鼓声已经接近停止，不要成了最后的接盘侠，而二线城市方面，目前房价也已经开始回落，还时不时的传出来房闹的新闻，可见压力应该比一线城市还要大，但是地方上很有动力维护楼市稳定，下一步一定会想办法避免楼市大跌，并且变相放松调控，他们还有争夺人口这一招，明年很可能会在这上面下功夫，通过奖励人才流入的方式，逐渐变相放松限购。但这也是一把双刃剑，因为人口就这么多，有的城市动作大，吸引了人口，房价得到暂时的支撑，而有些城市动作小，被别人把人抢走了，那么房价将会加速下跌。所以二线城市的朋友要密切关注你们那里的人口变动情况。人口流出，常住人口减少的，房价明年就很难了。

（来源：齐俊杰看财经）