易宪容：三四线城市根本没有出现房地产市场拐点

　　三四线城市房地产市场出现拐点，这是今年下半年以来国内媒体经常炒作话题。而这些媒体炒作国内三四线城市房地产市场出现拐点的理由有，或是典型城市的住房销售面积开始在降温。比如近日易居房地产研究院发布的数据显示，11月份40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长9%，同比增长20%，其中三四线城市成交面积环比下降1%，同比增长33%。

　　或是炒作国内三四城市的房价上涨时间过长，已经没有价格上涨的动力，所以这些城市房价可能会下跌。易居房地产研究院于11月底公布的《100城住宅价格报告》显示，三四线城市1万元以上均价水平已持续了15个月。2018年10月，包括宜昌、日照和北海等三四线城市房价同比增幅较大，增幅分别达到了54%、42%和39%。

　　或是炒作国内三四线城市房地产调控政策可以会收紧，从而导致今年房价火爆的房地产市场价格将出现全面调整。比如，从国家统计局最近公布的数据来看，比如国家统计局发布的70个大中城市商品住宅10月份销售价格变动情况表明，位列涨幅前十名的城市中，一半以上都是三四线城市。35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.2个百分点;二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比上月回落0.3个百分点。即二手房的房价涨幅有所缩小。如果这种形势再持续，三四线城市的房地产政策将出现调整等。

　　如果从上述理由来说中国三四线城市房价将出现拐点，应该是天大的笑话。对于山东的聊城，我在10月份也去过。目前这个城市的房价也就如有文章所说那样，房价都到每平方米1万元的水平。而在2016年之前聊城的房价总体水平在3000-4000元左右。也就是在近1-2年的时间里，聊城的房价水平上涨了一倍以上。可以说，山东的聊城是这样，中国其他三四线城市的情况也是如此。甚至于，国内有许多三四线城市的房价上涨幅度比山东聊城要快得多。就如前面所说的宜昌、日照、北海，及海南省的绝大部分地方。

　　对于国内三四线城市的房价之所以会在2016年以来快速普遍地上涨，我在2016年就已经分析过了。当一线城市全面地用行政性的政策来调控房地产市场时，但而当时中央对房地产市场调控的主基调是因城施策，即一线城市可以出台房地产调控政策，但在二线三四线城市不出台调控政策，甚至于等一些城市的房价火爆之后再出现调控政策。在这种的政策安排下，国内房地产市场炒作一定会从一线城市逐渐地向二线城市，然后再向三四线城市蔓延，房地产炒作一定会蔓延到全中国各城市。可以说，从实际的情况来看，国内房地产炒作的蔓延豆腐比我2016年分析的还要快得多，还是更火爆。再加上棚户区改造的货币化安置，更是让这些三四城市的房地产市场炒作火上浇油。所以，近年来国内三四线城市房地产市场火爆的场面，量价齐升。房地产市场出现了空前的繁荣。

　　现在的问题是，有媒体一看到少数地方、甚至于少数的楼盘出现住房销售面积不是那样火爆的场面，或住房销售环比下降一点点，而同比快速增长，就认为国内三四线城市房地产市场出现拐点，真是贻笑大方。因为，很简单的道理，看到一些城市的住房销售面积环比下降了，一些城市房地产市场的火爆场面不是那样火爆了，但是这些报道并没有说，这些三四线城市的住房市场随着住房销售面积下降房价在下跌，反之这些城市的房价不仅没有随着住房销售面积下降而下跌，反之还在上涨。既然住房的销售量在下降，但住房的价格不下跌，而不是房价随着住房销售量下跌，这就意味着目前这些城市的房地产市场是以投机炒作主导的市场。

　　这时，作一个以投资炒作为主导的房地产市场，住房已经金融化，住房作为一个投资品，按照投资学的一般理论，只有当投资品的价格下跌幅度持续在20%以上时，这个投资市场将出现拐点，将由牛市转入熊市。按照投资品的一般性，三四线城市房地产市场要出现拐点最为明显的标志，就是这个市场的房价水平全面下跌以20%以上，这个房地产市场才真正出现拐点。目前国内三线城市的情况是，只是有些城市的住房销售量下降，而且不仅下降的幅度十分有限，还只是环比下跌，同比还在暴增，同时房价不仅没有下跌，反之还在上涨。所以，就国内三四线城市房地产市场出现拐点只是少数媒体炒作而已，根本上是不存在的事情。

　　还有，国内一些三四线城市房价上涨在一万元并持续15个月以上，不少城市在这个期间房价上涨了一倍以上，是否意味着这些城市的房价上涨动力就没有了呢?如果国内房地产市场要真正回到“只住不炒”房地产市场定位上，房价的持续上涨，而且上涨幅度这样大，当然是房价没有上涨动力了。但是，正如前面已经分析过了的，目前国内绝大多数三四线城市的房地产市场早就成为以投资炒作为主导的市场。因为，目前国内绝大多数三四线城市，其人口基本是上净流出。这些城市本地居民的基本居住问题在前十几年就已经解决。可以说，在这一轮三线城市房价疯狂上涨之前，这些三四线城市的居民的住房基本一上是人手一套(即多数三口之家都有三套住房)。可是，当这些城市的居民看到这一轮房价快速上涨之后，很快就加入这波房地产投资炒作潮(请注意这些城市是不存在行政性限购的，要购买多少住房都可以)，再加这些城市周边的农民居民及本来是这些城市居民现在外地工作的人，都纷纷加入这波住房投机炒作潮。可以说，只要这些城市的政府不采取严格的税收政策在事前、事中及事后把住房投机炒作及住房消费严格区分开，如果这些城市的房价还在上涨，那么这波三四线城市的投机炒作潮就不会停止。

　　正是上述意义上说，无论是从房地产中介的统计数据来看，还是从国家统计的数据来看，国内三四线城市的房价不仅没有回落，更没有出现下跌20%的情况，反之这些城市的房价还在快速上涨。在这种情况下，国内三四线城市房地产市场岂会出现拐点呢?特别是在当前这些城市的房地产政策根本上没有改变的情况，这样房地产市场拐点更是不会出现。至于国内三四线城市的房地产市场什么时候出现拐点，则要看市场形势及未来市场政策之变化。

（来源：金融界）