带头大哥仍未现身 楼市“金九银十”或难再现

　 时近9月，遭遇“限”令的各地楼市在传统的“金九银十”销售旺季，正呈现出错综复杂的状态。尽管目前“降”声四起，但是各地优惠促销幅度仍然有限，楼市降价的带头大哥仍未出现。在调控持续收紧的背景下，传统意义上的“金九银十”可能无法如期而至。

　　北京：不排除走向“铜九铁十”

　　今年，尽管开发商做了提前开盘、打折促销等准备工作，但在“限购”扩容临近、调控从严的预期之下，“金九银十”并不被业内人士看好。一方面，随着房价的攀升，首付金额大大提升，另一方面，信贷的收紧，又使得还贷压力加大。

　　据悉，8月中上旬北京城区商品期房住宅均价为33500元/平方米，环比7月上涨4%，较6月上涨16%。伴随城区房价的进一步上涨，北京城区和近郊的成交均价差距，由6月时的11334元/平方米扩大到14779元/平方米。

　　中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，2009年来，“金九银十”，都是北京一年成交量最红火的时候。以2010年为例，9～10月总成交量为50602套，环比2010年7～8月的35497套上涨了42.5%。而到了2011年，因为调控政策叠加的效果，使得楼市在最近几个月创近三年来的最低值，“金九银十”惨淡开局或成定局。

　　我爱我家市场研究院院长陈亮预计，随着开发企业资金链的日益紧绷，越来越多的开发企业将会采取以价换量的销售策略，而即将到来的“金九银十”无疑是大举开展优惠促销的黄金时机。但是考虑到目前经济、政策形势依然不明朗，从宏观角度来看，楼市可能延续2010年“金九银十”的局面，但也不排除逐步走向2008年“铜九铁十”，这给未来的市场走势增添了些许不确定性。

　　上海：或无法如期而至

　　近期，上海一手新房供应量和成交量双双反弹，二手房价格也出现松动。但上海中原地产副总经理陈宇珏表示，成交量低位反弹，但成交状况并不理想，基本上均集中在一手新房成交，二手房市场观望气氛依旧浓厚。而随着调控收紧，成交量走低，再加上外围区域出现一、二手房价格倒挂的局面，楼市“金九银十”或无法如期而至。

　　近日，上海开发商纷纷集中力量全面推盘。陈宇珏分析：“开发商全面地推盘，首先是为了尽快卖掉房源变现，有了现金流才能抓住目前土地市场的机会。其次，国家政策的从严，使得市场购买力逐渐变弱，因而开发商要尽快换取可操作的现金流。所以，一手房整体供应量在近期出现了明显的增长。”

　　不过，随着“沪四条”从紧，加上住建部二三线城市限购5大标准的公布，国家调控力度进一步加强，因而可购房者的数量又得到进一步的抑制，房地产市场走入观望期。预计一手房成交量还是会出现下降的趋势。

　　二手房方面，上海中原300家门店统计显示，8月以来，二手房的议价空间有所增加。上海中原星河世纪城分行经理邱小兵表示，与上半年仅有3%左右的议价空间相比，分行区域内房东诚意出售的二手房议价空间已增加至5%～8%左右。如近期，星河世纪城分行成交了一套“明丰世纪苑”107平方米的公房，2房2厅1卫，原房东挂牌价为225万元到手，但最终成交价为210万元，议价达6%以上。

　　此外一、二手房价格倒挂现象，已在外围区域集中体现。目前，外围区域一手新房价格与二手房价格比较接近，而无论是房源品质，还是物业环境，一手房都要优于二手房，再加上一手房议价空间较大，二手房的议价空间只有5%左右，还要交相应的税费。由此，相等条件下许多购房者都会选择购买一手房。

　　广州：走势如何尚属迷局

　　随着二三线城市限购升级拉开序幕，是否意味着今年广州楼市“金九银十”几成泡影？

　　“7月和8月的楼市动向是‘金九银十’的前奏，从历史的数据对比以及目前的情况来看，广州今年的‘金九银十’有点悬。”一位业内人士分析道。

　　“今年的‘金九银十’会很平淡。” 广州维森置业有限公司董事长张维伦判断，未来两月广州楼市难有大起大落，开发商降价促销力度不强，成交量难放大。有业内人士则表示，如果大量新盘在近期推出，房价可能出现一定幅度的下跌，但是优惠的幅度肯定不足以构成购房者理解中的价格拐点。因此带来的成交量增多只是供大于求在市场中的表现。

　　北大公共经济研究中心研究员韩世同较为乐观地说，只要开发商能在价格上做出让步，成交就能放量，“金九银十”就能出现。

　　对此，合富辉煌首席分析师黎文江表示，接下来广州房价将呈现结构性上涨的趋势，而不是一直下降、进入拐点。他分析说，未来两月不同于传统意义的“金九银十”，将不会出现价量齐升的现象，由于楼市多以首次置业的刚需人群为主，成交也会以中小户型为主，所以楼市将呈现量跌价稳的局面。