易宪容：2019房地产政策预期结果不能是房价上涨

　　可以说，2013年作为新一届政府上任，一直在淡化房地产的问题，前两年对房地产政策都谈得不多，直到2014年下半年，国内经济增长下行压力上升，中国政府不得不又使出房地产这个杀手锏，让房地产成为拉动经济增长的动力，所以，2015年开始的信贷政策全面放松及地方的各种限购政策松绑，再加上当时国内互联网金融突然出现爆炸式增长，从2016年开始，国内所有的城市出现一波房价暴涨潮，先是从一线城市深圳开始，然后随着不同城市的房地产宏观调控政策出台，这波房价暴涨潮逐渐向二线、三线、四线城市全面蔓延。后来随着一线城市开始的房地产调控政策陆续的出台，这一波房价暴涨潮才开始在一线城市、二线城市有所收敛，但是直到2018年，这波房价暴涨潮还在中西部地区一些城市蔓延。如2018年海南各城市的房价都出现快速飚升。

　　到了2018年，随着中美贸易摩擦的持续，随着中国企业对国内经济增长的信心减弱，从今年第4季度开始，国内经济增长下行的压力又开始出现，从而使得中央政府已经持续两三年的房地产调控态度在2018年第四季度之后，有了不同对待，市场又在猜测2019年中国房地产市场是不是又会走上2015年房地产调控政策全面松绑之路。所以，2018年中央经济工作会议对房地产政策的微妙变化，市场同样认为这是2019年国内房地产调控政策全面松绑的重要迹象。

　　中央经济工作会议之后，政府职能部门住建部根据2018年中央经济工作会议的精神，对2019年中国的房地产调控做出具体部署。这些具体部署与往年不同地方有很多，表现出不少房地产政策的新亮点。首先，住建部把2019年房地产的政策目标简单的确定为“三稳”，即2019年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。同时，也要求坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的房地产市场定位。可以说，房地产调控政策的“三稳”，其实就是“一稳”，就是稳房价，因为地价是由房价决定，只有房价稳定，地价才不会下跌。如果房价不稳或房价下跌，特别是房地产开发商预期房价下跌，那么地价会比房价下跌得更快。同样，稳预期也是稳定房价上涨而不让房价下跌。因为，在一个以投资炒作为主导的房地产市场，如果要稳定房价，当然是稳定房价上涨预期。如果房价上涨预期逆转，要稳定房价是不可能的事情。

　　那么政府为何要稳定房价呢?一个是与稳定GDP增长速度有关。因为，就目前中国的经济形势来看，如果2018年的GDP增长速度为6.6%，那么当年的GDP增量为54590亿元，而2018年国内房地产市场，如果以1-11月份的数据来估算，那么2018年的房地产投资可以会达到12万亿元左右，增量为10200亿元。2018年房地产的销售金额可能达到141280亿元，增量为14640亿元左右。两者相加增量达到25227亿元，占2018年中国GDP增量的比重达46.6%(这里还没有加上建筑业及由房地产拉动相应产业的增量)。这是房地产对当年GDP贡献。所以，房地产在中国经济增长这样的一个概念中，永远是调控宏观经济最有力的工具。而要保证国内房地产增长态势不改变，当前最为重要就是让房价稳定或房价上涨了。在一个以投资炒作为主导的房地产市场(最近西南财大的调查是，目前国内新购买住房的目的中投资用途占58.2%，改善型需求占到26.7%(即可投资也可自住))，如果房价不能够稳定，或房价不能够再上涨，当前国内这种房地产市场繁荣是不可持续的。这就是稳房价的关键所在。

　　而稳定房价或让房价再上涨，不仅可吸引住房投资者进入房地产市场，还在于可让当前国内吹大巨大的房地产泡沫不至于破灭。可以说，当前中国的房地产市场泡沫之大，是人类历史绝无仅有的事情。当前中国不少城市的房价已经无法一般性的房价收入比、房价租金比、房价绝对水平来衡量了，没有再高只有再高。政府出台了无数多的房地产调控政策，中国绝大多数城市的房价只会上涨而不会下跌。更有人估计，目前中国房地产总值达到65万亿美元之高，已经超过了美国、欧盟和日本三国之总和。这是什么概念，意味中国的房地产市场泡沫已经到总要破灭之地步。那么面对这个巨大的房地产市场泡沫，如何才能让它一直吹大下去而不破灭，最为重要的手段就是让现有的房价只是上涨而不下跌，让现在的房价稳定而不于当前房价有多高。如果国内房地产市场价格下跌，所有房地产市场的问题都会暴露出来。所以，在这两个意义上说，稳房价成了整个2019年房地产调控政策的最高目标。但是，其他国家及地方的房地产调控，都是让过大的房地产泡沫逐渐挤出，让过高的房价逐渐回归理性。最近的韩国、加拿大、澳大利亚是这样，香港也如此。但是中国是个例外，中国想改写市场法则!

　　现在的问题是，不少城市房价如此之高，对于绝大多数弱势居民的居住问题如何来解决。所以，今年的房地产调控政策要求要求加大保障性住房的建设。比如要以加快解决中低收入群体住房困难为中心任务，健全城镇住房保障体系。支持人口流入量大的一线、二线城市和其他热点城市，降低准入门槛，增加公租房有效供应，因地制宜发展共有产权住房。从这些具体安排来看，深圳今年提出的房地产市场发展模式(4-4-2模式，即40%商品房、40%政府的租赁性住房、20%的保障性住房)开始体现在调控政策的文件中。政府的政策目标是以市场为主导的商品房来保证GDP增长，以保障性住房来化解一线城市、二线城市居民居住困难问题。

　　在这方面，2019年最大的亮点是《城市土地管理法》修订，这点会对2019年国内的房地产市场产生重大影响。因为按照以往的《城市土地管理法》，集体所有的土地只有转让给城市地方政府才能够进入市场进行交易。但12月23日修改后《城市土地管理法》草案，删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定;对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。而让集体建设用地进入市场，这将对国内的土地市场及住房市场将带来前所未有的影响与冲击。特别是对增加公租房及共有产权住房建设创造了非常好的条件。

　　对于住房租赁市场的发展，改变了去年的思路。政府认识到中国的住房租赁市场是一个短板，而不是如去年那样一哄而上，结果各种问题都暴露出来。今年则认为是要补齐租赁住房短板。但这要在总结试点经验基础上，指导大中城市全面培育和发展住房租赁市场。即在干中学。所以，2019年的住房租赁市场如何发展，投资者还得根据政策变化而行。也提出继续推进集体土地建设租赁住房试点工作。对于这点，在没有修改法律之前，要达其成并非易事，但在今年城市土地管理法改订后，已经提供了法律上的基础条件，估计在2019年会有突破性的进展。

　　还有，今年房地产政策强调地方政府的主体责任。中央政府的意图就是让房地产调控政策完全落实到地方政府身上，以此根据市场变化制定适合当地的房地产市场的政策，保证当地房地产市场发展。但正是因为这条，已经成了不少地方政府房地产市场调控政策松绑的理由。如之后立即就有菏泽取消限售、广州取消公寓限购令、珠海降低购房门槛、深圳下调首套房利率及房地产开发房价上涨等。如果说，地方政府要承担房地产市场调控的主体责任就是让地当房地产市场调控政策松绑，就是让当地的房价上涨，那么2019年的房地产市场调控政策的结果就十分清楚了。如果当前政府的房地产调控政策的预期结果就是让房价上涨，那么2019年中国房地产市场所面临的风险也就会越来越高。这就是当前或2019年中国房地产市场面临的严重问题。

（来源：金融界）