管清友：房地产可能还有白银二十年

　　2019年1月6日，如是金融研究院院长管清友博士受邀出席“大国广厦 美好生活——致敬改革开放40周年CIHAF中国住交会20年纪念活动”为主题的中国房地产行业领袖年会。

　　此次论坛由中国房地产报、中国房地产网、中房智库、中国住交会组委会联合举办，凤凰网房产战略合作，旨在纪念改革开放40周年伟大发展征程，以及伴随改革开放而起步的中国房地产行业的壮阔进程。管博士也就他的亲身体会向现场嘉宾分享了精彩观点。

　　在此次论坛上，如是金融研究院院长、首席经济学家管清友认为，房地产行业要想获得高速发展，本质上需要解放思想、强化市场、放松管制、改善供给。

　　“在改革开放40年里，不断有政策出台，总体是朝着市场化的方向迈进。在过去的40年里，中国很多行业都出现了从短缺到平衡到过剩的发展脉络。40年以后，所有行业都出现了严重过剩，但唯有房地产没有出现过剩，处于总量平衡。”管清友说。

　　中国房地产“牛市”的根本原因是供需失衡，尤其是供给层面的结构性失衡是房地产经历20年-30年大牛市的重要基础，这跟我们的土地制度有关。管清友认为，预期的房价决定了当期的地价，当期的地价决定了未来的房价。从地价的走势上来看，是一个振荡上行的趋势，和房价总体趋势一致。我们不得不承认，土地财政是中国20年经济增长的发动机。

　　长期看中国房地产行业还有巨大的潜力和机会，但也不能否认在短期内面临巨大的压力，未来房地产行业会进入一个集中度提高、杠杆率下降、房地产企业向综合化运营转型的态势。

　　“有人讲现在是白银十年，我觉得可能有白银二十年。”管清友说。

　　首先是房地产行业经过高速发展的40年后，供需总体进入平衡的状态。

　　其次是人均住房改善空间还非常大。从人均住房水平来看，如果按照建筑面积折算后的水平，中国人均住房面积只有不到26平方米，跟发达经济体的水平差距很大。我们的住房平均寿命是30年，英国、美国这些发达经济体平均的住房寿命在80-100年，也就是说再过10年我们过去盖很多房子都要被推倒重来。考虑到人均居住面积，考虑到住房结构上的巨大差异，房地产行业发展空间非常大。

　　最后是需求进入一个高位的平台期，人口拐点对于这个市场影响是最大的。我们的城镇化还没有完成，真实的城镇化率只有42%，名义城镇化率只有58%。

　　管清友指出，未来还有机会，但房地产行业会被“重构”，会出现从总量扩张到存量优化的结构分化，从同涨同跌到有涨有跌的区域分化，从规模扩张到品质为王的房企分化。

　　“尽管我们看到房地产企业经常在短期遇到现金流的压力、调控的压力，但是过去的经验证明，做金融是赶不上盖房子的，拍电影也赶不上盖房子的。作为十几万亿级别的生意，我们应该给自己鼓鼓劲，没有一门生意像中国房地产行业这样，能够持续时间这么长，并且还将持续更长的时间。”管清友说。

（来源：金融界）